Trong văn bản số 69/CV-HoREA, Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) khẳng định, thị trường bất động sản trong năm 2018 sẽ chưa xảy ra bong bóng bất động sản.
Cụ thể, Hiệp hội khẳng định năm 2018 thị trường bất động sản khó có thể xảy ra bong bóng. Nguyên nhân là vì, Nhà nước đã có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả; các doanh nghiệp trong ngành cũng không ngừng tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm theo nhu cầu của thị trường... Hơn nữa, các nhà đầu tư thứ cấp cũng tỏ ra tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn trước đây.
"Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản thì các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Đến nay, có thể nhận định không có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018", văn bản nhấn mạnh.
Tuy nhiên Hiệp hội cũng thừa nhận, thời gian qua, thị trường bất động sản tại các xã ven dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương được quy hoạch trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành TP.HCM... đã xảy ra tình trạng sốt ảo giá đất, đặc biệt là đất nền.
Trong văn bản, HoREA cũng khẳng định: "Đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương.
Nhưng, với sự chỉ đạo quyết liệt và hiệu quả của Thủ tướng Chính phủ, UBND Tp.HCM và các tỉnh, tình hình sốt ảo giá đất, giá đất nền hiện nay tại các địa phương đã bước đầu được kiểm soát, hạ nhiệt. Riêng, đối với thị trường căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền".
HoREA cho rằng thị trường bất động sản sẽ chưa có bong
bóng trong năm 2018. Ảnh minh họa
Đơn vị này cũng đưa ra quan điểm cho rằng, hai cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2007 đầu năm 2008, và năm 2010 bắt nguồn từ 6 nguyên nhân.
Thứ nhất, trong năm 2007, mức tăng trưởng GDP đạt ở ngưỡng rất cao với 8,48%. Điều này giúp các doanh nghiệp và người dân có nguồn tài chính mạnh hơn. Trong khi đó bất động sản là kênh đầu tư là tài sản luôn được ưa chuộng để cất trữ, kinh doanh và cả đầu cơ;
Thứ hai là chính sách nới lỏng tín dụng của các ngân hàng. Thậm chí nhiều ngân hàng còn cho vay dưới chuẩn. Trong năm 2007, tăng trưởng tín dụng cũng ở mức rất cao, lên đến hơn 37% và phần lớn đều đổ vào bất động sản;
Thứ ba là thị trường giai đoạn này có sự phát triển lệch pha cung - cầu. Trong đó, phân khúc bất động sản cao cấp phát triển rất nóng;
Thứ tư là sự xuất hiện của một lực lượng đông đảo các nhà đầu tư thứ cấp, môi giới, cò đất, cùng với đó là những đợt sóng đẩy giá tăng chóng mặt do lực lượng này tạo ra để kích thích tâm lý đầu tư "bầy đàn" trên thị trường bất động sản;
Thứ năm, ngay khi thị trường hình thành bong bóng, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; tín dụng; quy hoạch... để giúp điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản;
Nguyên nhân thứ sáu cũng là nguyên nhân cuối cùng có liên quan đến gói kích cầu đầu tư trị giá 1 tỷ USD vào giữa năm 2009. Một phần đáng kể nguồn vốn từ gói kích cầu này đã được đổ vào bất động sản thay vì phải được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.
Hiệp hội đã đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến "bong bóng" bất động sản nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay và nhận thấy nhiều lý do để khẳng định thị trường chưa xuất hiện bong bóng:
Thứ nhất, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, đây là mức cao nhất trong 10 năm trở lại đây nhưng là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý.
Thứ hai, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chưa tới một nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến, tăng trưởng tín dụng trong năm 2018 cũng chỉ đạt mức 17% và đây cũng là mức tăng tích cực và hợp lý bởi Ngân hàng Nhà nước đã ra chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, trong đó có bất động sản.
Thứ ba, hiện có 2 nhân tố của thị trường bất động sản cần được tiếp tục quan tâm để quản lý, kiểm soát đó là: tình trạng lệch pha cung - cầu bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng và tình trạng sốt giá ảo tại một số khu vực. Bên cạnh đó, thị trường cũng đang xuất hiện một lực lượng hùng hậu các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ, đầu nậu. Để trục lợi, nhóm đối tượng này đã tham gia làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng. đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực.
Tuy vậy, HoREA cũng khẳng định hai yếu tố nói trên chỉ là một phần nhỏ của thị trường bất động sản với diễn biến chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền, đất nông nghiệp và condotel. Do đó, các cơn sốt giá ảo cũng chỉ xảy ra cục bộ, nhất thời, khó có thể tạo ra "bong bóng" trên toàn bộ thị trường bất động sản.
Một lý do nữa để Hiệp hội khẳng định bong bóng chưa xuất hiện trong năm 2018 đó là: "Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng".
(Trí thức trẻ)