Hỏi: Để mua một lô đất có giá trị 3 tỷ đồng, tôi đã đặt cọc 200 triệu đồng. Nội dung giấy biên nhận nêu rõ, nếu không mua thì tôi sẽ bị mất tiền đặt cọc và ngược lại nếu bên bán không bán sẽ mất gấp 2 lần số tiền đặt cọc này.
Tôi sẽ giao 1 tỷ đồng để làm thủ tục công chứng và bàn giao sổ đỏ theo thỏa thuận từ trước và sẽ trả nốt số còn lại khi làm xong thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, sau khi chuyển 1 tỷ đồng cho bên bán để làm thủ tục thì tôi phát hiện lô đất đó thuộc quy hoạch trong dự án giao thông, do đó tôi không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch này nữa.
Vậy xin hỏi luật sư, để lấy lại được khoản tiền đã trả cho bên bán thì tôi nên làm như thế nào? Trong trường hợp có tranh chấp thì tôi có thể khởi kiện ra tòa được không?
Chân thành cảm ơn!
phuongnguyen.vt@...
Ảnh minh họa, nguồn: Internet.
Trả lời:
Theo nhưng thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Một là, nếu thửa đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất đó thuộc diện quy hoạch song cơ quan có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được chuyển quyền sử dụng đất. Thế nên, bạn vẫn có quyền làm thủ tục để nhận chuyển quyền (cho thuê, chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng,...) quyền sử dụng diện tích đất này.
Đối với trường hợp này, một khi anh tự mình hủy hợp đồng thì sẽ không đòi lại được tiền đặt cọc bởi theo hợp đồng là anh không mua chứ không phải người ta không bán, do đó anh đã vi phạm hợp đồng. Hơn nữa, đất đó vẫn được phép chuyền nhượng bình thường, sau khi chuyển nhượng, nếu nhà nước có quyết định thu hồi đất thì anh sẽ được bồi thường đất theo luật định.
Hai là, nếu đất đã có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch, khi đó chủ sở hữu nhà đất không được phép thực hiện việc chuyển nhượng nhà và đất và phải tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.
Điều 132 Bộ luật Dân sự quy định, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị đe dọa hay bị lừa dối thì có quyền yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Được biết, lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hay của người thứ 3 để làm cho bên kia hiểu sai lệch về tính chất, chủ thể của đối tượng hay nội dung của giao dịch dân sự, vì thế đã xác định giao dịch này.
Theo quy định tại Điều 410 Bộ luật Dân sự về hợp đồng dân sự vô hiệu thì những quy định về giao dịch dân sự vô hiệu kể từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật Dân sự cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
Căn cứ theo những quy định trên, nếu ngôi nhà bạn định mua đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất song chủ nhà cố ý che giấu thông tin để bạn đặt cọc thì việc chủ nhà nhận đặt cọc bán nhà mà đã có quyết định thu hồi đất đó là vi phạm pháp luật đất đai. Khi đó, giao dịch đặt cọc mà bạn đã thực hiện sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Bạn sẽ lấy lại được khoản tiền cọc nếu việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu.
(Cafeland)