Thị trường địa ốc Việt đang bước vào giai đoạn khó hiểu khi nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản liên tục tăng, nhu cầu thị trường cũng đang rất lớn nhưng nguồn cung lại thấp kỷ lục.
Nguồn vốn FDI vào bất động sản tăng kỷ lục
Bất động sản luôn nằm trong top ngành dẫn đầu thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) suốt 2 năm trở lại đây. Nguồn vốn FDI vào bất động sản tính đến ngày 20/6/2019 là 1,32 tỷ USD, đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn FDI, số liệu từ báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư).
Theo đánh giá của các chuyên gia Bộ Kế hoạch và Đầu tư việc Việt Nam và Liên minh châu Âu (EU) chính thức ký Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) và Hiệp định Bảo hộ đầu tư (EVIPA) hứa hẹn sẽ thúc đẩy dòng vốn FDI từ EU vào Việt Nam mạnh hơn.
|
|
| Nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản đang tăng mạnh. |
Còn các chuyên gia từ Savills Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện mới chỉ có sự góp mặt của một số nhà đầu tư Đông Âu như Nga, Séc, Slovakia mà chưa có nhiều nhà đầu tư Tây Âu. Nhưng sau khi ký kết thành công EVFTA, kỳ vọng thị trường sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư Tây Âu hơn. Hiện đang có một số nhà đầu tư đến từ Hà Lan và Anh thể hiện dự quan tâm tới thị trường nhà đất Việt.
Các chuyên gia của JLL Việt Nam đánh giá, sự thắt chặt tín dụng vào bất động sản buộc các chủ đầu tư phải tìm nguồn thay thế và vốn ngoại là một trong những hướng đi triển vọng nhất. Do đó, việc ký kết thành công EVFTA và EVIPA sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản.
Khan hiếm nguồn cung
Nguồn cung bất động sản tại 2 thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM giảm kỷ lục từ nửa năm nay. Sự sụt giảm này được cho chủ yếu là do thời gian phê duyệt các thủ tục pháp lý kéo dài.
Số liệu báo cáo của JLL Việt Nam cho biết, trong quý 2/2019, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được mở bán chính thức tại TP.HCM, còn tại Hà Nội là 5.900 căn, bằng gần một nửa so với nguồn cung qúy trước. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án. Còn các dự án mở bán mới đa phần có quy mô nhỏ với tổng căn hộ chưa đến 500 căn.
Còn theo các báo cáo tài chính quý II mới công bố, bên cạnh những doanh nghiệp địa ốc tăng trưởng về doanh thu bán hàng cũng như cung cấp dịch vụ thì cũng có không ít doanh nghiệp bị suy giảm, báo lỗ. Song, điểm chung của tất cả các doanh nghiệp này là tỷ lệ đóng góp của phần doanh thu bán hàng đều giảm khá mạnh. Doanh thu mà các doanh nghiệp đạt được trong quý 2 chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng dự án hoặc các hoạt động ngoài bán hàng.
Tại TP.HCM, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai trong 6 tháng đầu năm với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án, tương đương với giảm 29,4%; giảm 2.336 căn, tương đương với giảm 24,2% theo năm, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA).
Lãnh đạo Sở Kế hoạch & Đầu tư TP.HCM cho biết, sở dĩ có hiện tượng trên là vì bất động sản thuộc lĩnh vực đặc thù, thời gian từ khi đăng ký cấp phép, được cấp giấy chứng nhận đầu tư đến khi dự án được triển khai thường dài, có thể tới vài năm… Vậy nên, cần có độ trễ về thời gian từ khi đăng ký vốn đến lúc dự án triển khai và không hề mâu thuẫn với sự sụt giảm nguồn cung trên thị trường ở thời điểm này.
Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản Hà Nội cho biết, trong khi toàn thành phố có tới 10 triệu dân nhưng chỉ có 6 dự án được phê duyệt trong 6 tháng đầu năm. Thực tế này đã phần nào phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở trầm trọng tại thị trường Thủ đô.
“Ở thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang rơi vào một thời kì suy thoái, khác cuộc khủng hoảng vào năm 2010 - 2011. Thời gian đó, số lượng dự án rất nhiều, giá được đẩy lên cao nhưng không có người mua. Do đó dư nợ của ngân hàng biến thành nợ xấu, những tài sản thế chấp của ngân hàng 70-75 % là dùng bất động sản thế chấp và khi thị trường khủng hoảng, giá thấp thì tài sản tụt giá dưới mức cho vay. Trong khi giai đoạn này sức mua của người dân rất lớn, chỉ số tiêu dùng tốt, đặc biệt người Việt Nam rất thích mua nhà, 95% người dân Việt Nam sở hữu nhà, nhưng dự báo nửa cuối năm 2019 và sang năm 2020 là thiếu hàng hoá để bán.
Bởi số dự án đi vào khởi công, xây dựng ít hơn rất nhiều so với những năm trước đây. Do chính phủ siết chặt việc tuân thủ pháp luật về đất đai, xây dựng. Đặc biệt, các thành phố lớn Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh là gần như không có dự án mới”, nhận định của ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, siết chặt tín dụng vốn là câu chuyện dài kì, thông tư 36 được phát từ năm 2016 đã nhen nhóm câu chuyện này. Tại thời điểm đó, Hiệp hội đã lên tiếng và phản ứng nên Chính phủ chỉ đạo ngân hàng không nên “phanh” ngay lập tức mà phải thực hiện theo hướng “rà phanh” từ từ để thị trường kịp thích nghi dần.
Tính từ năm 2017 cho đến nay, có khoảng 4-5 đợt mang tính “rà phanh”. Theo đó, các chỉ tiêu được giảm dần theo mỗi đợt. Cho đến tháng 1/2019, toàn bộ các chỉ tiêu là bắt buộc. Những đợt “rà phanh” được cho là để các doanh nghiệp dần thích ứng, cho đến khi phanh hẳn, đối với những nhà đầu tư, phát triển có năng lực, có tiềm năng gần như không bị ảnh hưởng, nếu có thì chỉ bị giảm nhẹ
“Việc các cơ quan rà soát là nguyên nhân chính và cơ bản nhất dẫn đến nguồn cung và giao dịch sụt giảm ở nhiều địa phương. Tại 2 thị trường trọng điểm là Hà Nội, TP.HCM và một số thị trường lớn khác như Đà Nẵng, Nha Trang… đang gặp khó khăn trong các khâu xem xét phê duyệt. Việc xem xét phê duyệt đúng quy trình để không làm thất thoát, không làm sai các quy định là đúng, nhằm đảm bảo cho thị trường đi đúng hướng, tránh rủi ro cho các nhà phát triển bất động sản và đặc biệt là người tiêu dùng.
Tuy nhiên, việc rà soát phải có một cơ chế, một chính sách, một lộ trình có kế hoạch cụ thể. Cái nào sai thì dừng xử lý nhưng phải cho phát triển cái mới, nếu không các nhà đầu tư sẽ nản. Trên thực tế, rất nhiều nhà phát triển không muốn làm ở những địa phương có sự khó khăn đó. Họ phải đi tìm, phát triển dự án mới ở các địa phương khác. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng rời các thị trường truyền thống, đi tìm thị trường mới”, ông Đính nói thêm.
(tapchitaichinh)