Câu chuyện chênh lệch giá của thị trường BĐS dường như không bao giờ có hồi kết. Trong giai đoạn trầm lắng nhất, hiện tượng này vẫn diễn ra phổ biến với nhiều hình thức. Nó đã thực sự cho thấy bất ổn của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS vừa khởi sắc đã ồ ạt chênh giá
Gần đây, nhiều dự án được mở bán rầm rộ và hiện tượng bán chênh lại tái diễn ồ ạt. Không chỉ tại phân khúc nhà giá rẻ mà ngay cả các dự án cao cấp cũng xảy ra hiện tượng này. Chỉ sau một thời gian rất ngắn thị trường đã xuất hiện chênh giá. Giá chênh mỗi căn là vài triệu đồng tới hàng trăm triệu.
Khảo sát gần đây cho thấy, nhiều dự án đang được chào bán với mức chênh tương đối lớn. Sự chênh giá tập trung chủ yếu ở các căn hộ cao cấp có diện tích trung bình hoặc nhà giá rẻ. Chủ đầu tư thường mở bán thông qua các kênh phân phối thứ cấp vì vậy hiện tượng chênh giá xuất hiện rồi tiếp tục bị đẩy lên theo các cầu.
Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Hoàng Gia Invest nhận định, nhiều chủ đầu tư bắt tay với đơn vị phân phối để bán chênh giá. Trong thời gian qua, số chủ đầu tư thật sự có năng lực và tiềm lực tài chính không nhiều, đa số dùng đòn bẩy tài chính, huy động vốn từ ngân hàng hoặc các chủ đầu tư thứ cấp, trong khi vốn thực có của chủ đâu tư chỉ khoảng 15%. Sau đó, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ lập tức huy động vốn từ nhà đâu tư thứ cấp khác. Có những dự án dù chưa hoàn thành móng, khách hàng đã phải mua qua tới nhà đầu tư thứ cấp thứ 5. Vì vậy, chuyện giá thành bị đội lên cũng là điều hiển nhiên.
Giá cả và phương thức tổ chức bán hàng sẽ không thể đồng nhất. Mỗi đơn vị sẽ chào bán một giá và một cách bán khác nhau. Vì vậy, vấn đề pháp lý cũng sẽ không được đảm bảo.
Hiện tượng chênh giá đang diễn ra ở tất cả các phân khúc
Theo ý kiến của Đất Xanh miền Bắc, hiện tượng đầu cơ thực sự đã quay trở lại. Năm 2011, nhu cầu đầu cơ chiếm tỷ lệ 8% và năm 2013 giảm mạnh xuống chỉ còn 2%. Nhưng hiện nay, tỷ lệ này đã tăng gấp đôi.
Theo kết quả khảo sát ngẫu nhiên, trong 4 năm qua (2011-2014) khoảng 70% người hỏi mua có nhu cầu ở thực. Cụ thể, giai đoạn 2012-2013 con số này là khoảng 76% nhưng đến năm 2014 chỉ còn là 70%.
GS. Đặng Hùng Võ đã nhận định, vấn đề của thị trường không phải xuất phát từ nhu cầu mà từ chất lượng sản phẩm.Thực tế, nhu cầu về BĐS giá rẻ cao trong khi nguồn cung thì thiếu, còn nhu cầu BĐS cao cấp ít nhưng nguồn cung thì dư thừa. Vì vậy, sẽ dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung-cầu, hàng tồn kho sẽ không giảm và nợ xấu vẫn còn cao.
Một yếu tố quan trọng cũng khiến người mua vô cùng quan tâm, đó là tính pháp lý của dự án. Khi BĐS nóng sốt, người mua không mấy quan tâm đến vấn đề này nhưng trong khoảng 2 năm qua, rất ít dự án có hình thức góp vốn thu hút được người mua. Đa số dự án muốn bán được đều phải thông qua hợp đồng mua bán. Khách hàng luôn quan tâm tới việc chủ đầu tư liệu có phải là chủ đầu tư cấp 1 hay không, đồng thời giấy chứng nhận đầu tư của dự án cũng là vấn đề được người mua tìm hiểu rất kĩ lưỡng.
Chính các nhà đầu tư cũng phải thay đổi quan điểm và định hình hình lại phương thức bán hàng. Họ cần cởi mở, công khai, minh bạch hơn vì chủ đầu tư cũng không thể tồn tại được nếu người dân không tin tưởng. Cần phải xóa chênh lệch và giúp người mua được mua trực tiếp từ chủ đầu tư.
Khi có nhiều dự án tái khởi động thì nguồn cung mới cũng sẽ tăng ồ ạt . Ước tính trong năm 2015 sẽ có khoảng 7000 căn hộ được bán ra. Vì vậy, sự cạnh tranh về giá tất yếu sẽ khốc liệt hơn. Thị trường hiện nay thì còn quá mong manh nên việc đẩy giá của các chủ đầu tư sẽ là một việc làm mạo hiểm.
(VietNamNet)