Quốc hội sẽ thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi tại kỳ họp thứ 8 này. Trong đó có nội dung hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở cho những người thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở vay mua nhà.
Bên cạnh giải pháp này, cũng rất cần thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS để tạo “sân chơi” minh bạch và lành mạnh cho các nhà đầu tư.
Hệ thống tài chính cho BĐS chưa đa dạng
Mới đây, tại một hội thảo về thị trường BĐS, chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực cho biết, thị trường BĐS giữ 40% của cải, vật chất của cả xã hội. Trong tổng hoạt động của nền kinh tế, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm đến 30% và liên quan trực tiếp đến các ngành nghề khác, thúc đẩy các ngành nghề khác phát triển.
Nhưng thị trường BĐS nước ta mới hình thành, hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện dẫn đến quy luật hoạt động bị “méo mó”. Thị trường hiện nay có đặc thù là đa số đã trở thành tài sản đảm bảo của dư nợ ngân hàng (chiếm 60%), trong khi đó, thủ tục hành chính đối với BĐS quá phức tạp nên rất khó bán để thu hồi vốn, khiến tồn kho nhiều. Đồng thời, quy mô doanh nghiệp BĐS rất nhỏ bé vơ 60% số doanh nghiệp có vốn điều lệ dưới 20 tỷ đồng.
Các chuyên gia nhận định, cũng vì thị trường còn non trẻ nên hoạt động đầu tư theo kiểu phong trào, thiếu minh bạch thông tin và quy hoạch. Nguồn vốn cho BĐS hiện chủ yếu được huy động từ ngân hàng (hơn 70%). Bên cạnh đó, có khoảng 10 quỹ và doanh nghiệp FDI đầu tư vào BĐS.
|
|
| Thiếu nguồn vốn đổ vào nên thị trường BĐS trầm lắng |
Theo đánh giá của ông Lực, tồn tại lớn nhất của thị trường BĐS là chưa có hệ thống tài chính đa dạng cho BĐS, mà chủ yếu vẫn là ngân hàng và một số quỹ đầu tư khác. Chưa có các loại định chế tài chính khác như cơ quan cho vay thế chấp nhà ở, quỹ tín thác đầu tư. Thứ hai, doanh nghiệp còn khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn vì rủi ro từ đòn bẩy tài chính phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, trong khi thị trường cổ phiếu và trái phiếu chưa phát triển.
Thứ ba, tính thanh khoản kém do giá BĐS ở mức cao, nợ xấu cao, thủ tục phức tạp. Thứ tư, tỷ lệ rủi ro cho vay BĐS cao (250%) và không tính đến các phân khúc BĐS khác nhau. Cuối cùng, các thị trường có liên quan đến BĐS chưa phát triển tương thích, đồng bộ với thị trường BĐS.
Nên thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS
Ông Lực nhận định, 10-20 năm trước có thể vay bạn bè, hay rủ nhau góp tiền cùng mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay, tình hình kinh tế khó khăn, người thân trong gia đình chưa chắc đã cho nhau vay, nhất là vay không lãi suất. Hơn nữa, trong các dự thảo luật mới đây đã quy định, mọi hình thức mua bán BĐS phải thông qua ngân hàng. Nhưng các ngân hàng hiện không quá mặn mà với việc đứng giữa và cũng không đủ chuyên môn để thực hiện. Do đó, ông Lực kiến nghị, cần thành lập quỹ tín thác đầu tư BĐS.
Theo ông Lực, nên thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS để đứng ra gom tiền của nhà đầu tư, phát hành chứng chỉ đầu tư cho các nhà đầu tư. Theo đó, chứng chỉ này giống như cổ phiếu và có thể mua đi bán lại nên thanh khoản cao và hàng năm nhận cổ tức như cổ phiếu. Hiện nay, Nhật Bản và Singapore đang triển khai mô hình này và nước ta hoàn toàn có thể làm được.
Đồng thời, ông Lực cũng kiến nghị, cần có cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở mua lại nợ BĐS của ngân hàng mà hiện không ai mua, ông Lực hy vọng và tin tưởng, năm 2015 sẽ có cơ quan này bởi Malaysia hiện cũng đang rất thành công với mô hình trên. Đặc biệt, về lâu dài, có thể chứng khoán hóa thị trường BĐS.
Hiện nay, theo nhiều ý kiến, chỉ khi những nhà đầu tư BĐS quay lại thì thị trường này mới thực sự sôi động và sẽ thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế. Do đó, việc thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS rất cần thiết để nâng cao tính minh bạch cho thị trường.
(Tinh nhanh chứng khoán)