Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn và tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Động thái này cho thấy, nhà điều hành sẽ kiểm soát chặt chẽ các khoản cho vay kinh doanh bất động sản (BĐS) trước tốc độ tăng trưởng nóng năm 2015.
Phải 'siết' do tăng nóng
Tính đến cuối tháng 9/2015, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng (358.377 tỷ đồng). Trong 9 tháng đầu năm 2015, tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đạt 14,59%, con số này cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2015. Văn bản này sẽ kiểm soát và thu hẹp tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn cùng các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.
Theo đó, NHNN điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với ngân hàng thương mại cổ phần giảm từ 60% xuống còn 40%; các tổ chức tài chính phi ngân hàng giảm từ 200% xuống còn 80%; chi nhánh ngân hàng nước ngoài giảm từ 60% xuống còn 40% và ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống còn 40%.
Báo cáo của công ty chứng khoán HSC nhận định về văn bản dự thảo này nêu rõ: “NHNN cảm thấy cần phải bắt đầu kiểm soát vấn đề rủi ro thanh khoản. Quy định này có thể sẽ giới hạn dòng vốn chảy vào cho vay đầu tư kinh doanh địa ốc vốn đã tăng trưởng khá mạnh trong năm 2015. Đây thường là những khoản cho vay trung dài hạn”.
Vốn ngân hàng đổ vào lĩnh vực BĐS sẽ bị kiểm soát chặt. (Nguồn ảnh: Hồng Vĩnh).
Bên cạnh đó, NHNN cũng nới rộng quy định về tỷ lệ tối đa mua và đầu tư Trái phiếu Chính phủ (TPCP) so với nguồn vốn ngắn hạn đối với một số đối tượng ngân hàng. Chi nhánh ngân hàng nước ngoài tăng từ 15% lên 35%, tức bằng với mức trần áp dụng cho các ngân hàng thương mại, ngân hàng liên doanh và ngân hàng 100% vốn nước ngoài; trong khi đó ngân hàng hợp tác xã giảm nhẹ từ mức 40% xuống còn 35%. Theo dự báo của HSC: “Động thái sửa đổi này là rất hợp thời bởi Chính phủ cũng sẽ cần phải gia tăng nguồn vốn huy động dài hạn thông qua kênh phát hành trái phiếu và sẽ có một lượng cầu mới về TPCP phát sinh từ việc thay đổi tỷ lệ này".
Ngân hàng nâng tỷ trọng rủi ro
Sửa đổi được cho là tác động tới nhiều doanh nghiệp BĐS, ngân hàng là nâng tỷ trọng rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh địa ốc từ 150% lên 250%.
Những khoản cho vay kinh doanh BĐS bảo gồm các khoản cho vay đối với các chủ đầu tư BĐS và các khoản cho vay đối với các tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu mua, thuê, nhận chuyển nhượng, thuê mua BĐS để bán, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê lại và cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Theo đó, định nghĩa này sẽ không bao gồm các khoản cho vay để mua nhà ở theo các chính sách, chương trình của Chính phủ và các khoản cho vay sửa nhà, mua nhà trả góp.
Trong 9 tháng đầu năm 2015, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS (cho vay chủ đầu tư dự án BĐS hoặc cho vay các cá nhân đầu tư kinh doanh BĐS) đã tăng 15,59% và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn ngành là 2,5%. Tổng dư nợ kinh doanh địa ốc cũng chiếm 8,05% dư nợ tín dụng toàn ngành. Theo phân tích của HSC: “Việc nâng cao tỷ trọng rủi ro rõ ràng sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn các chủ đầu tư BĐS trong năm 2016 và cũng sẽ ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở các dự án mà phân khúc người mua chủ yếu là các đối tượng đầu cơ”.
Mặt khác, HSC cho rằng, quy định này sẽ khiến các chủ đầu tư dự án BĐS lớn có thể bị ảnh hưởng là Novaland, Nam Long, Đất Xanh. Những ngân hàng lớn có thể bị ảnh hưởng là Techcombank, Sacombank, ACB và một số ngân hàng vừa và nhỏ khác. Khách mua nhà hiện đang là phân khúc khách hàng lớn nhất của các khoản cho vay mua nhà trả góp và họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi quy định trên.
Cơ quan xếp hạng tín dụng Moody’s nhận định trong báo cáo mới nhất, Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ tác động tích cực đến tín dụng của các ngân hàng của Việt Nam bởi nó sẽ cải thiện thanh khoản và hạn chế tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS nhiều rủi ro. Vậy nên, các ngân hàng có tỷ lệ lớn các khoản vay dài hạn sẽ hãm chậm tốc độ tăng trưởng tín dụng hoặc chuyển sang tập trung vào các khoản vay ngắn hạn và sẽ có lợi cho thanh khoản.
(Tiền phong Online)