Thanh khoản tăng đột biến, nợ xấu và hàng tồn kho cùng giảm, dòng vốn dồi dào, tín dụng hồi phục... đây là những yếu tố tich cực khiến các chuyên gia tin rằng có thể tạm yên tâm 'bong bóng' địa ốc chỉ là nỗi ám ảnh trong quá khứ.
Từ cuối năm 2014 đến nay, thị trường bất đọng sản (BĐS) đón nhận nhiều tín hiệu hồi phục tích cực sau một thời gian dài khủng khoảng, suy thoái, nhờ đó các chuyên gia tin rằng bong bóng BĐS hiện chưa đáng lo ngại.
Một là, nợ xấu giảm. Trong hội thảo Cơ hội mua nhà cho người trẻ diễn ra cuối tháng 11/2015, ông Nguyễn Hoàng Minh - PGĐ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM cho biết, tính đến tháng 10/2015 nợ xấu chỉ còn 2,4% trên tổng dư nợ. Theo đó, chỉ số này đáp ứng được mục tiêu xử lý nợ xấu BĐS bởi mục tiêu là dưới 3%. Sự hồi phục tích cực của thị trường thể hiện qua việc nợ xấu giảm trong tầm kiểm soát.
Hai là, thị trường BĐS đang thu hút nhiều dòng vốn. Bên cạnh kiều hối, tín dụng và FDI đều tăng tốt, ông Minh cho hay. So với năm 2014, tín dụng 10 tháng năm 2015 đã tăng 12,7%, lượng kiều hối dự ước đạt 5,5 tỷ USD (đã đạt 4,7 tỷ USD trong tháng 10/2015). Trong đó, có khoảng 71% dòng tiền này đưa vào hoạt động sản xuất, tháo gỡ khó khăn cho gia đình là 6,2% và số còn lại đang chảy vào lĩnh vực địa ốc. Điều này cho thấy niềm tin của người dân vào thị trường BĐS đang hồi phục.
Ba là, sự chặt chẽ về cơ chế giám sát tài chính. Theo ông Minh, chính sách tín dụng năm 2015 có sự ràng buộc, giám sát có điều kiện để quản lý dòng vốn vay BĐS. Hiện hoạt động đầu tư tín dụng BĐS của ngân hàng rất chặt chẽ. Trong những năm 2013 - 2015 tín dụng BĐS tăng bình quân 11,7% và chiếm 11% trong tổng dư nợ. Mặt khác, ngân hàng thẩm định cho vay thận trọng. Có thể nói, bài học xử lý nợ xấu và quản trị rủi ro trong hệ thống ngân hàng, sự khủng hoảng của thị trường địa ốc năm 2008 đã tạo nên sự thận trọng chung trong toàn hệ thống.
Bốn là, hạ tầng đang được chú trọng đầu tư. Ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc nghiên cứu phân tích Dragon Capital cho biết, đầu tư xây dựng hạ tầng của Việt Nam gần bằng 8 năm trước cộng lại trong những năm 2014-2015, cao hơn cả một số nước phát triển trong khu vực Đông Nam Á. Thực tế cho thấy, sự bùng nổ đầu tư hạ tầng sẽ tạo động lực lớn cho thị trường BĐS phát triển.
Theo giới chuyên gia, việc cảnh giác với bong bóng BĐS là rất cần thiết.
(Nguồn ảnh: Lucas Nguyễn).
Năm là, quá trình đô thị hóa nhanh. Ông Tuấn đánh giá, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam hiện đứng thứ 3 trong khu vực ASEAN và có thể sẽ vươn lên vị trí cao hơn trong 3 năm tới. Lượng cư dân dịch chuyển từ nông thôn ra thành thị sống theo làn sóng đô thị hóa này sẽ làm gia tăng nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn trên cả nước.
Sáu là, sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu. Dữ liệu của Dragon Capital cho thấy, Việt Nam đang có 12 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu, ước tính sẽ có hơn 30 triệu người thuộc tầng lớp này đến năm 2020, tạo ra nguồn cầu lớn cho thị trường BĐS trong tương lai.
Bảy là, tồn kho BĐS đang trên đà giảm mạnh. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho BĐS tính đến ngày 20/11/2015 còn khoảng 53.245 tỷ đồng. Giá trị tồn kho đã giảm 75.303 tỷ đồng so với quý I/2013, tương đương 58%. Còn nếu lấy cột mốc từ đầu năm 2013 đến nay, lượng tồn kho BĐS đã giảm hơn một nửa. Điều này minh chứng cho sức hấp dẫn của thị trường địa ốc đang hồi phục.
Tám là, thanh khoản toàn thị trường lên cao. Số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, tính đến quý III/2015, có 5.300 giao dịch thành công tại thị trường Hà Nội, con số này tăng 70% so với số giao dịch thành công cùng kỳ năm ngoái. Tại Tp.HCM có khoảng 5.100 giao dịch thành công, so với số giao dịch thành công của cùng kỳ năm 2014 đã tăng gần 2 lần. Như vậy, việc thanh khoản tăng đột biến so với năm trước chính là cơ sở để tin tưởng vào chu kỳ hồi phục.
Chín là, đòn bẩy chính sách và hội nhập sâu tạo cú hích lớn cho thị trường BĐS phát triển. Jonathan Tizzard - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Định giá Cushman & Wakefield lạc quan với viễn cảnh hứa hẹn mà TPP sẽ mang lại cho thị trường địa ốc Việt. Trước hết, BĐS công nghiệp, thương mại, hậu cần, văn phòng sẽ hưởng lợi từ các nguồn cầu mới xuất phát từ mục tiêu giao thương. Hơn nữa, các chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam làm việc sẽ phát sinh nhu cầu nhà ở. Trong khi Luật cho phép người nước ngoài sở hữu BĐS sẽ giúp cho phân phúc nhà ở (mua hoặc thuê căn hộ) sôi động hơn nữa trong thời gian tới.
Thế nhưng, nhiều chuyên gia vẫn cảnh báo về những nguy cơ tiềm ẩn trên thị trường BĐS. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành bày tỏ: "Tôi vẫn canh cánh nỗi lo bong bóng BĐS có thể quay trở lại bất cứ lúc nào".
Ông Đực cho rằng, xu hướng BĐS năm 2015-2016 sẽ nổ ra cuộc cạnh tranh xả hàng khốc liệt. Chuyên gia này chia sẻ, sẽ có từ 50.000-60.000 căn hộ trên 2 tỷ đồng/căn xuất hiện tại khu Đông Sài Gòn và nhiều khu vực khác trong vài năm tới, khiến cạnh tranh cực kỳ gay gắt. Ông Đực lo lắng: "Hai năm tới, làm sao tiêu thụ nguồn cung khổng lồ này và liệu thị trường đầu tư cho thuê có bão hòa hay không vẫn còn là dấu hỏi lớn".
Trong khi đó, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) ông Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá: "Có thể nỗi ám ảnh về cuộc khủng hoảng BĐS trước đây quá lớn khiến nhiều người vẫn tiếp tục hoài nghi khi thị trường hồi phục".
Theo phân tích của ông Nghĩa, tuy gam màu tươi sáng đã xuất hiện ngày một nhiều trên bức tranh BĐS nhưng vẫn cần quan tâm đến các mảng tối. Chẳng hạn như, lãi suất có thể tăng lên, lệch pha nguồn cung cao cấp và bình dân lớn dần, nợ công tăng và tín dụng BĐS tăng quá nhanh. Chuyên gia của GIBC nhấn mạnh: "Các nốt trầm này nhắc nhở rằng cảnh giác và thận trọng với bong bóng BĐS không bao giờ thừa".
(Vnexpress)