Năm 2014, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản đã tăng lên rõ rệt, nhưng với mỗi một khúc khả năng sinh lời lại khác nhau.
Cục Đầu tư nước ngoài (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư) vừa công bố những số liệu nghiên cứu trên thị trường BĐS. Theo đó, trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) thì lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng xếp thứ hai. Trong tổng vốn đầu tư đăng ký thì lĩnh vực BĐS chiếm 7,3% với tổng vốn đầu tư cấp mới tăng thêm gần 1,3 tỷ USD và con số dự án đầu tư đăng ký mới là 32.
Đầu tư bất động sản nào siêu lợi nhuận? Ảnh: Châu Anh
Nhiều dòng tiền đã đổ vào bất động sản, thậm chí nguồn tín dụng tăng, lượng giao dịch qua sàn chứng khoán cũng trở lại với thị trường địa ốc. Theo nhiều chuyên gia đánh giá, việc thu hút tín dụng của BĐS sẽ tác động tích cực, kéo thị trường phục hồi tuy nhiên việc đầu tư vào phân khúc bất động sản nào sẽ sinh lời cao nhất vẫn khó có thể có được câu trả lời thuyết phục.
Trước nhất là phân khúc chung cư giá rẻ. Từ thời điểm cuối năm 2013, hầu hết các chuyên gia bất động sản đều nhận định đây sẽ là phân khúc "hot" của năm 2014 bởi hàng loạt các dự án chung cư giá rẻ tấp nập các giao dịch mua bán bất chấp sự trầm lắng của thị trường chung. Điển hình là dự án chung cư Đại Thanh (có giá từ 10 - 14 triệu đồng/m2), thời điểm vừa mở bán, dự án đã được "cò" đất ôm hết và bán chênh từ vài chục triệu đồng/căn, thậm chí lên tới hàng trăm triệu đồng/căn.
Hàng loạt các dự án bất động sản giá rẻ khác sau đó cũng đã được triển khai như: Dự án Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), dự án Kim Văn - Kim Lũ (Linh Đàm), dự án chung cư Phúc Thịnh (Hoài Đức), Tân Tây Đô (Hoài Đức),....
Bước sang đầu năm 2014, phân khúc nhà giá rẻ cũng có giao dịch khá tốt. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trên địa bàn Hà Nội từ đầu năm đến nay đã có khoảng 10.000 giao dịch thành công, so với cùng kỳ năm 2013 đã gấp hơn 2 lần. Tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện thường có giao dịch tăng cao nhất. Trong đó, nhiều dự án đã xuất hiện tiền chênh, mức chênh cao nhất thậm chí lên tới 200 - 300 triệu đồng.
Đến cuối năm 2014, phân khúc chung cư giá rẻ gần như đã bão hòa khi nguồn cung tăng mạnh, người mua nhà có nhiều sự lựa chọn hơn trước. Vì thế nên mức giá chênh tại các dự án này chỉ dao động trong vòng từ 10 đến 20 triệu đồng/căn tại nhiều dự án, thậm chí đã không còn dự án chênh.
Trong khi đó, ở phân khúc chung cư trung và cao cấp đã có nhiều bước tiến ngoạn mục. Có những dự án vừa mở bán đã hết hàng và xuất hiện tiền chênh. Dự án CT1 và CT2 Trung Văn chênh giá lên tới trên dưới 100 triệu đồng mỗi căn do các đơn vị thứ cấp đẩy lên. Dự án 136 Hồ Tùng Mậu cũng bị đẩy lên cao hơn giá gốc từ 2 - 2,5 triệu đồng/m2…
Ngoài ra còn có các dự án như Home City (Trung Kính), Vinhome Nguyễn Chí Thanh, dự án Hoàng Cầu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh,.... cũng cho thấy sức hút của nó trên thị trường với mức tiền chênh dao động từ 100 đến 400 triệu đồng/căn hộ.
Ở phân khúc đất nền, phần lớn các dự án đều khá trầm lắng và có mức giá giảm khá mạnh. Ở thị trường Hà Nội, dọc Đại lộ Thăng Long, giá đất sụt giảm khoảng 30%. Ví dụ, dự án Geleximco thời điểm đó giảm từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với đầu năm và giao dịch ở khoảng 40 - 45 triệu/m2; dự án Thiên đường Bảo Sơn, một căn biệt thự 200 m2 đã xây thô giá 15 tỷ đồng cũng được chào bán với giá chỉ 9,5 tỷ đồng; một căn biệt thự 210 m2 có giá gốc 8,5 tỷ đồng ở dự án Bắc An Khánh, trước đây rao bán tiền chênh lên tới 7 tỷ đồng, nhưng nay chủ nhà đã hạ giá chênh chỉ còn 2,9 tỷ đồng; đất biệt thự ở dự án Bắc quốc lộ 32 (thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức), chủ đầu tư đã công bố giá bán là 33 triệu đồng/m2, tức là giảm tới 35 - 40% so với giá thị trường thời cao điểm.
Với mức giá giảm như trên, nhiều dự án đất nền giá rẻ lại trở thành kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư trường vốn.
Theo Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Phát Đạt, ông Nguyễn Văn Minh, phân khúc đất nền tại Hà Nội thời gian gần đây đã ghi nhận sự quay trở lại của khách hàng sau một thời gian dài yên ắng. Ông Minh cho biết, đối tượng khách hàng chủ yếu vẫn là những nhà đầu tư, đã đi trước đón đầu khi thị trường bắt đầu có những dấu hiệu tốt. Không chỉ những người mua để ở mà giới đầu tư cũng bắt đầu quay lại thị trường đất nền. Tuy nhiên, phân khúc đất nền cũng rất “kén khách”, thường khách hàng sẽ chọn những dự án có vị trị tốt, tiến độ triển khai nhanh.
Ở phân khúc biệt thự và liền kề, báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung trong quý III/2014 gồm 1.130 căn từ 17 dự án đang mở bán trên thị trường sơ cấp và trên thị trường thứ cấp là khoảng 28.000 căn, phân khúc này cũng có nhiều dấu hiệu tích cực. Nhiều dự án có vị trí tốt cũng đã bắt đầu xuất hiện tiền chênh. Chẳng hạn, dự án Ao Sào chào bán với mức giá 20 triệu đồng/m2, nhưng khi dự án đã hoàn thiện, mức giá bán được đẩy lên tới hơn 40 triệu đồng/m2, tính ra một căn có diện tích 70m2 sẽ có mức giá chênh lên tới hơn 1 tỷ đồng.
Hoặc một dự án khác là dự án Đại Thanh, mức giá được đưa ra là từ 26 triệu đồng/m2, nhưng nó cũng được đẩy tới gần 40 triệu đồng, tương đương mức tiền chênh từ 700 - 800 triệu đồng khi chào bán ra ngoài thị trường.
Với những phân tích trên có thể thấy, thị trường đất nền có mức giá chênh tốt nhất nhưng đây cũng là phân khúc "kén khách" và chỉ dành cho nhà đầu tư trường vốn. Mặt khác cũng không có nhiều dự án xuất hiện được tiền chênh từ phân khúc này. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần phải hết sức thận trọng trước khi lựa chọn dự án đất nền để xuống tiền.
Yếu tố may mắn cũng được GS. Đặng Hùng Võ nhắc đến như một yếu tố góp phần vào sự thành công của nhà đầu tư bên cạnh năng lực kinh doanh.
(VTC News)