Theo quy luật của thị trường bất động sản (BĐS), chắc chắn sẽ sinh biến khi cung vượt cầu. Giới chuyên gia cho rằng, nếu tình trạng cung - cầu BĐS tiếp tục duy trì sẽ tái diễn tình trạng dư cung như những năm 2006 - 2007. Trên thực tế, điều này đang dần hiện rõ chứ không hoàn toàn là màu hồng như những con số mua, bán nhộn nhịp được 'thổi phồng' từ các chủ đầu tư khiến nhiều người nghi hoặc.
Tập trung phục vụ 5% nhu cầu
Thống kê sơ bộ cho thấy, bình quân thu nhập của người dân Hà Nội năm 2015 là hơn 70 triệu đồng, dân số trẻ và tăng nhanh, tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở vẫn còn thấp, số người nhập cư vào TP cao. Khi quy chiếu theo những nhân tố này thì đáng lẽ nguồn cung căn hộ bình dân phải chiếm tỷ trọng cao nhất, cần được ưu tiên phát triển hàng đầu.
Thế nhưng, thực tế lượng căn hộ ở phân khúc cao cấp lại tăng lên 20 - 30% và chiếm gần 70% tổng quỹ hàng BĐS. Điều đó chứng tỏ thị trường đã xuất hiện dấu hiệu lệch pha không chỉ trong cung - cầu mà ở cả từng phân khúc thị trường.
Kết quả khảo sát của Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho hay, trên thị trường chỉ có khoảng 5% người dân đủ khả năng mua căn hộ tại dự án BĐS cao cấp. Tuy nhiên, nghịch lý là đội quân kinh doanh nhà đất lại ồ ạt lao vào phục vụ cho nhóm đối tượng ít ỏi này.
Theo thống kê, các dự án chung cư cao cấp đủ điều kiện pháp lý cũng như chưa đủ điều kiện pháp lý đều tranh thủ mở bán từ đầu năm 2015 đến nay, họ cho phép khách hàng đặt chỗ khiến nhịp tung dòng sản phẩm cao cấp ra thị trường rất lớn. Đón sóng cuối năm, các chủ đầu tư càng rầm rộ bung hàng để tạo sức hút cạnh tranh.
Chẳng hạn như, FLC Twin 265 Cầu Giấy dự kiến xuất gần 500 căn hộ vào cuối tháng này. Công ty CapitaLand Hoàng Thành chuẩn bị tung ra thị trường khoảng 1.300 căn tại dự án Seasons Avenue (Hà Đông). Bên cạnh đó, Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng có 498 căn hộ ở Le Roi Soleil Quảng An cho dịp Tết năm nay... Với sự nở rộ của các dự án cao cấp đang tạo đà cho hàng ngàn căn hộ chất lượng cao được triển khai xây dựng như Dự án Thành phố Xanh Cầu Diễn hay StarCity Centre khu Đông Nam đường Trần Duy Hưng.
Từ nay tới cuối năm 2015, các dự án thuộc phân khúc cao cấp được chủ
đầu tư ồ ạt chào bán ra thị trường.
Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí toàn ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết: “Trên thị trường hiện nay, nhu cầu chủ yếu vẫn tập trung vào phân khúc giá rẻ và trung bình bởi phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người tiêu dùng. Song, quỹ đất trong TP ngày một hiếm, thế nên việc xây dựng một dự án giá rẻ tại trung tâm vô cùng khó. Chính vì vậy, các chủ đầu tư đã chuyển hướng sang các dự án chất lượng cao ở nội đô, để vừa chứng tỏ năng lực lại có lãi suất cao hơn”.
Cần khác biệt hóa sản phẩm BĐS
Theo các chuyên gia trong ngành, sự lỗi nhịp cung - cầu là dấu hiệu mang tính rủi ro cao, rất dễ dẫn đến tình trạng bội cung đã từng xảy ra ở thời kỳ khủng hoảng năm 2006. Hiện nguồn cung ở phân khúc cao cấp đang rất lớn, trong khi tỷ lệ hấp thụ trên thị trường lại sụt giảm, chủ đầu tư muốn đạt mục đích tiêu thụ hợp lý là rất khó khăn.
Trong báo cáo hàng năm của Công ty tư vấn BĐS John Lang LaSalle, thị trường Việt Nam đứng thứ 68 trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu với trị số điểm tuyệt đối thuộc nhóm có độ minh bạch thấp. Do vậy, những con số đang 'nhảy múa' trên thị trường rất có thể chỉ là những con số 'ảo'.
Nhân tố quyết định sự phát triển bền vững của thị trường BĐS là sự phù hợp giữa cung và cầu. Vậy nhưng, nguồn cung và nhu cầu vẫn đang tiếp tục lệch pha mang lại mối lo cho thị trường. Hẳn các doanh nghiệp địa ốc cũng đã biết đến điều này, song trong quá trình thực hiện chịu chi phối bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan dẫn đến 'cố tình' định vị sai phân khúc thị trường.
Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Hà Nội bà Nguyễn Hoài An nhận định: “Rủi ro từ việc đi ngược thời cuộc này là tính cạnh tranh tăng lên, theo đó nếu chủ đầu tư không tìm cách khác biệt hóa sản phẩm cả về chất lượng và giá cả thì có thể gây ra nguy cơ bội thực nguồn cung”.
Nếu nguồn cung phân khúc BĐS chất lượng cao quá lớn, sức hấp thụ trên thị trường không theo kịp, kinh tế biến động, thanh khoản thấp thì phân khúc này sẽ phải gánh chịu tác động theo chiều hướng xấu một cách mạnh mẽ nhất. Cùng với tín dụng cho BĐS có xu hướng tăng, lượng giao dịch của các căn hộ hạng sang gia tăng chóng mặt gây lo ngại nguy cơ nợ xấu.
Một khi người mua nhà không nhận thấy hoặc không thể nhận thấy bất cứ khác biệt nào giữa các căn hộ trong cùng một phân khúc thì chắn chắn khách hàng sẽ chọn căn nào rẻ hơn để mua. Vậy nên, khác biệt hóa sản phẩm vô cùng quan trọng, đặc biệt là với thực tế thị trường thừa ứ nguồn cung không phù hợp với nhu cầu như hiện nay. Trong trường hợp chủ đầu tư không có sự khác biệt hoặc sự khác biệt không dễ dàng được nhận ra thì tốt hơn hết là cần phải có sự khác biệt về giá để tạo sự cạnh tranh, phù hợp với đa số túi tiền của người thu nhập thấp.
(Kinh tế & Đô thị Online)