Do không có mức trần và mức sàn đối với phí bảo lãnh bất động sản (BĐS) nên các chủ đầu tư không biết trả ngân hàng mức phí bao nhiêu để có thể dễ dàng ký hợp đồng bảo lãnh…
Từ ngày 1/7/2015, Luật Kinh doanh BĐS 2014 với quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chính thức có hiệu lực, nghĩa là đã được hơn 1 tháng. Tuy nhiên, hiện tại nhiều chủ dự án BĐS vẫn còn lúng túng trong việc thực hiện.
Mặt khác, Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng mới được Ngân hàng Nhà nước ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 9/8 tới song có vẻ chưa “thỏa mãn” khi không ít doanh nghiệp BĐS cho rằng, một số nội dung trong Thông tư này chưa giải quyết được những vướng mắc trong thực tiễn.
Bàn về vấn đề trên, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Hà Nội ông Nguyễn Ngọc cho biết, quan trọng nhất đối với chủ đầu tư là mức phí bảo lãnh như thế nào là hợp lý nhất để giá thành bán nhà không bị đội lên? Cùng đó, tài sản bảo đảm liên quan đến việc họ có ký được hợp đồng bảo lãnh hay không vì không phải chủ đầu tư nào cũng đủ mạnh, có uy tín để có thể ký với ngân hàng những hợp đồng bảo lãnh mà không cần tài sản đảm bảo.
Chủ đầu tư không biết ngân hàng trả mức phí bao nhiêu để có thể dễ dàng ký
hợp đồng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai
Song không có quy định nào về mức phí bảo lãnh cả, vì thế ông Ngọc cho rằng, doanh nghiệp BĐS làm ăn với đơn vị ông thì vẫn chưa có doanh nghiệp nào ký được hợp đồng bảo lãnh do đến nay vẫn còn lúng túng cả về quy trình ký kết bảo lãnh với ngân hàng và mức phí bảo lãnh.
Ông Ngọc chia sẻ: “Chủ đầu tư không biết trả mức phí cho ngân hàng thế nào là phù hợp. Vì nếu ký với mức phí cao để dễ dàng ký với ngân hàng thì giá thành sản phẩm bị đội lên, ngược lại ký với mức phí thấp thì lại khó khăn trong việc thuyết phục ngân hàng ký cho mình hợp đồng bảo lãnh".
Trao đổi về quy trình một hợp đồng bảo lãnh đối với ngân hàng, theo ông Ngọc, đó là việc ngân thàng thực hiện thường xuyên, song để ký bảo lãnh đối với dự án nhà ở thì ngân hàng phải có một quá trình thẩm định dự án nhà ở đó để biết dự án như thế nào là đủ điều kiện được bán nhà và như thế nào thì được ký hợp đồng bảo lãnh, nguyên nhân là chỉ những dự án được phép bán nhà thì mới được ký hợp đồng bảo lãnh.
Vậy nhưng, để thẩm định một dự án nhà ở đủ điều kiện được phép bán nhà đối với ngân hàng thì có thể là thao tác khó khăn hơn do với thẩm định các hợp đồng tài chính khác.
Đối với người mua nhà, hiện quy định chưa bảo vệ được đúng và đầy đủ nghĩa vụ của người mua nhà, ông Ngọc nhận định.
Ông Ngọc phân tích: “Trường hợp người mua nhà vi phạm tiến độ thanh toán thì phía bảo lãnh có được quyền vin vào cớ người mua nhà chậm thanh toán và vi phạm hợp đồng mua nhà mà từ chối bảo lãnh hay không? Bên cạnh đó, trong quy định của Thông tư 07 có điều khoản quy định, khi chứng minh được chủ đầu tư có chứng từ giả mạo thì bên bảo lãnh có quyền từ chối bảo lãnh. Hợp đồng bảo lãnh do chủ đầu tư ký với ngân hàng, khách hàng không tham gia được hợp đồng bảo lãnh đó, hơn nữa về nguyên tắc họ cũng không có nghĩa vụ phải biết hồ sơ của chủ đầu tư ký với ngân hàng về bảo lãnh có bị giả mạo hay không, tuy nhiên chỉ cần có thông tin chủ đầu tư giả mạo là toàn bộ quyền bảo lãnh có thể bị ngân hàng từ chối”.
Còn theo đại diện của Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu, công ty đã làm việc với ít nhất 5 ngân hàng về việc bảo lãnh dự án nhưng đều chưa hoàn thành được bởi không có quy định cụ thể về mức phí bảo lãnh là bao nhiêu. Hiện các ngân hàng đều trả lời doanh nghiệp là phải chờ để xin ý kiến từ Ngân hàng Nhà nước về mức phí bảo lãnh.
Giải đáp những thắc mắc trên của chủ đầu tư dự án BĐS, trong một buổi hội thảo về quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức mới đây, Trưởng phòng Tín dụng, Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước) bà Bùi Thị Kim Ngân cho hay: Sẽ không có mức trần và mức sàn đối với phí bảo lãnh, việc này do các ngân hàng tự thỏa thuận và quyết định đánh giá uy tín của chủ đầu tư để đưa ra mức phí phù hợp.
Bà Ngân cho biết thêm: “Sau khi Thông tư 07 được ban hành thì bản thân các ngân hàng thương mại có đủ điều kiện họ đã ban hành quy trình nội bộ, với đầy đủ các quy trình của một bảo lãnh hoàn chỉnh. Ngân hàng Nhà nước hiện đang rà soát và sớm công bố danh sách các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai”.
Trong khi đó, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, khi thiết kế Luật, yêu cầu trước khi bán nhà, khách hàng và chủ đầu tư phải có cam kết ngân hàng sẽ bảo lãnh các nội dung chủ đầu tư không thực hiện. Theo đó, ngân hàng sẽ hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng cho khách hàng đúng như hợp đồng đã ký kết.
Theo ông Hà, Luật chỉ đề ra các vấn đề khung pháp lý và Thông tư làm rõ hơn còn quy trình bảo lãnh tùy theo các ngân hàng thương mại. Ông Nhận định: “Các ngân hàng đã có nhiều kinh nghiệm trong việc bảo lãnh, họ cũng đã tiến hành bảo lãnh BĐS nên sẽ không có khó khăn trong quy trình thủ tục”.
(Infonet)