Sau cơn sốt ảo, để định giá nhà phố, người mua nên xem xét khả năng khai thác kinh doanh, giá chào bán liệu có tương xứng với chi phí cơ hội mình bỏ ra hay không trước khi quyết định xuống tiền.
Ông Nguyễn Tấn Phong - chuyên gia tư vấn pháp lý nhà phố tại Tp.HCM hơn 10 năm qua cho biết, cứ 10 người tìm mua nhà đất thì có 9 người tỏ ra hoài nghi, phàn nàn giá tài sản tăng ảo. Vậy nhưng, đây được xem là hệ lụy tất yếu sau các cơn sốt đất liên tục diễn ra trong những năm 2016-2018.
Theo ông Phong, giá nhà phố Sài Gòn trong vài năm trở lại đây đang bị đẩy lên mức quá cao, gây nhiễu loạn thị trường. Đồng thời, tình trạng này cũng tạo áp lực lớn cho bên mua trong quá trình thương lượng, ngả giá với bên bán một mức giá phải chăng. Song, bài toán này không quá phức tạp tới mức bế tắc, không thể tìm được lời giải.
Chuyên gia này chỉ ra ba cách để nhà đầu tư có thể kiểm tra giá nhà phố ảo tới mức nào trước khi quyết định mặc cả:
Giá nhà phố cao có song hành với hiệu quả khai thác?
Trên thực tế, giá trị thực sự của bất động sản phần nào được phản ánh qua hiệu quả khai thác, kinh doanh. Người mua có thể thẩm định giá trị thật của nhà đất thông qua tính thương mại của tài sản. Ví dụ, hiệu suất kinh doanh, khai thác cho thuê nhà phố là bao nhiêu trong dài hạn?
Nếu khả năng khai thác cho thuê, kinh doanh rất thấp so với giá chào bán thì giá trị của nhà phố đã bị đẩy lên mức quá cao, vượt xa giá trị thực. Trong khi đó, nếu lợi suất cho thuê của tài sản cao hơn gửi ngân hàng với giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể tiến hành kiểm tra pháp lý và cân nhắc mua vào. Thông qua mốc tham chiếu với các bất động sản tương đồng, cùng khu vực, khách hàng có thể khảo sát hiệu quả kinh doanh của nhà phố mình muốn mua.
Sau cơn sốt ảo, trước khi quyết định xuống tiền mua nhà phố, nhà đầu tư
cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rủi ro. (Ảnh: Trần Quỳnh)
Không ngại so sánh và quyết liệt thương lượng với bên bán
Muốn tìm mức giá trung bình của bất động sản, nhà đầu tư nên so sánh giá nhà phố đang được chào bán với ít nhất 3 vị trí bất kỳ cùng khu vực. Việc mở rộng phạm vi khảo sát ra 5-10 vị trí bất kỳ cùng khu vực sẽ giúp người mua yên tâm, chắc chắn hơn. Bởi lẽ, mẫu so sánh càng nhiều thì độ chính xác càng cao. Do đó, nhà đầu tư đừng ngại so sánh, mổ xẻ các lát cắt của thị trường. Sau khi đã hoàn tất việc so sánh này, khách mua hãy tự tin đàm phán, ngả giá với bên bán.
"Nếu bạn không hỏi điều mình muốn, bạn sẽ không bao giờ phát hiện ra sức mạnh đàm phán thực sự lớn đến đâu", đây là quy tắc "vàng" của các chuyên gia mua hàng. Trong lần mặc cả đầu tiên, nhà đầu tư nên đưa ra mức giá thấp hơn mức trung bình của thị trường để xem bên bán nhà phố phản ứng như thế nào. Mức giá này có thể nhích lên trong những lần đàm phán tiếp theo nhưng phải luôn dưới mức bên bán đề nghị. Theo đó, cơ hội chống giá ảo càng cao nếu người mua đàm phán thận trọng, mặc cả giá càng thấp.
Chi phí cơ hội bỏ ra và giá chào bán có tương xứng?
Thực tế cho thấy, khi đứng trước một giao dịch lớn, nhà đầu tư tổ chức và nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp luôn có bộ quy tắc tính chi phí cơ hội bỏ ra. Chẳng hạn, với nhà phố được chào bán giá cao ngất ngưởng, gây hoài nghi giá ảo thì khách mua nên cân nhắc chi phí cơ hội là bao nhiêu, có xứng đáng để đặt cược hay không?
Ông Phong cho hay, có nhiều khía cạnh để tiếp cận chi phí cơ hội. Nhà đầu tư nên đặt ra các câu hỏi như so với những cơ hội đầu tư khác và gửi tiết kiệm ngân hàng, dòng vốn bỏ ra để mua nhà phố có thể mang về lợi nhuận ra sao? Trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính để mua tài sản, lại mua phải giá ảo thì có bị vỡ trận không khi lãi suất thả nổi?
Tốc độ tăng giá nhà phố như thế nào trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn? Trong tương lai, nhà phố liệu còn cơ hội tăng giá nếu giá bán đã ở mức cao kỷ lục? Kịch bản mua nhà giá cao nhưng chờ mãi không thể bán được có xảy ra hay không? Thanh khoản của tài sản nhanh hay chậm khi nhà đầu tư cần tiền cho một cơ hội khác? Rót tiền vào nhà phố, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những rủi ro nào?
Như vậy, khi tính chi phí cơ hội, nhà đầu tư nên tránh chỉ đặt ra kịch bản màu hồng mà quên kịch bản màu xám, thậm chí là màu đen. Tốt nhất, trước khi quyết định xuống tiền, người mua nên đặt tất cả lên bàn cân để phân nặng, nhẹ. Nếu các chỉ số rủi ro lớn thì chi phí cơ hội cũng rất cao. Điều này không có lợi đối với những nhà đầu tư cá nhân non kinh nghiệm và thiếu thông tin.
(Vnexpress)