Tại Tp.HCM, nguồn cung mặt bằng bán lẻ vẫn tiếp tục bùng nổ trong bối cảnh nhiều trung tâm mua sắm vắng khách, giá thuê mặt bằng bán lẻ chưa dứt mạch giảm...
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá thuê mặt bằng bán lẻ trong quý II/2015 tiếp tục giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý là, nguồn cung được công bố đến năm 2020 vọt lên 1,5 triệu mét vuông sàn, so với hiện nay đã tăng 200%.
Kết quả một nghiên cứu cập nhật đến tháng 8 của Savills Việt Nam cho biết, tại Tp.HCM, hiện tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ đã đi vào hoạt động là 940.000m2. Đến cuối năm nay, dự kiến thị trường sẽ đón thêm hơn 200.000m2 từ 10 dự án bán lẻ.
Theo khảo sát của VnExpress tại khu Đông Sài Gòn, trong 6 tháng đầu năm 2015, tại quận 2, 9, Bình Thạnh và Thủ Đức, mặt bằng bán lẻ được công bố rầm rộ. Giai đoạn 2015-2018, dự kiến có ít nhất 300.000m2 sàn thương mại mới là khối đế của hàng loạt dự án nhà ở sẽ đi vào hoạt động.
Sự bùng nổ nguồn cung thương mại mới này là do là cuộc đua ăn theo hạ tầng khu Đông đang được TP đầu tư rầm rộ. Vậy nhưng, trên thực tế, tại những trung tâm mua sắm hiện hữu trong khu vực này vẫn khá vắng khách, tình hình chỉ có chút cải thiện vào cuối tuần.
Theo dự báo của ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, 300.000m2 sàn thương mại mới đang được công bố hoặc đang xây dựng có vẻ đang phát triển với tốc độ quá nhanh. Tuy nhiên, thực tế các trung tâm thương mại phát triển chậm hơn so với bất động sản nhà ở. Vì thế, ông Quang cho rằng: "Đầu tư vốn vào hàng trăm nghìn m2 bán lẻ này còn mang ý chí chủ quan và nhiều khả năng có thể dẫn đến dư thừa nguồn cung hoặc bị sàng lọc dần".
Trong khi đó, diện tích bán lẻ tại khu Nam Sài Gòn cũng không ngừng tăng lên. Theo thống kê của Savills Việt Nam, hiện khu vực này có nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại đang hoạt động khoảng 151.000m2. Trong đó, riêng khu vực Phú Mỹ Hưng chiếm khoảng 40% (60.000 m2 mặt bằng bán lẻ hiện đại). Dự kiến đến cuối năm 2016, khu Nam Sài Gòn có thêm khoảng 80.000m2 mặt bằng bán lẻ và chủ yếu đến từ cụm khối đế bán lẻ của các dự án căn hộ cao tầng.
Hiện tại, lõi bán lẻ của khu Nam tập trung vào 3 trung tâm: Crescent mall (45.000 m2), SC Vivo City (41.000 m2) và Parkson Paragon (12.800 m2), còn lại là những khu mua sắm có quy mô không đáng kể. Vậy nhưng, ngay cả những ngày cuối tuần, các điểm mua sắm này vẫn khá vắng khách.
Hiện nay các trung tâm thương mại đang đua nhau tổng lực giảm giá kích cầu
(Ảnh: Vũ Lê)
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng: "Mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM đang bị bội thực, thể hiện ở giá thuê giảm trong khoảng thời gian dài. Có thể nói, nguồn cung vẫn tiếp tục tăng lên chẳng khác nào cuộc chạy đua vũ trang rầm rộ nhưng đầy mạo hiểm".
Ông Đực cho biết, còn quá sớm để đổ xô đầu tư dàn trải vào các dự án khu thương mại trong khi sức mua vẫn còn rất hạn chế, hiện chỉ mới tập trung ở một vài trung tâm lớn. Mặt khác, vị trí của các khu mua sắm nằm quá gần nhau cũng là một nhược điểm lớn. Theo ông, thay vì rầm rộ đầu tư vào mặt bằng bán lẻ theo phong trào, giới đầu tư chỉ nên bổ sung những điểm mua sắm tập trung ở các vị trí còn thiếu hoặc cửa ngõ chiến lược.
Ông Đực đánh giá: "Ngay cả các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa tại quận 1 còn phải đối mặt với cảnh ế ẩm, luôn trong tình trạng người bán nhiều hơn người đi xem. Hơn nữa, mặt bằng trên đất vàng phải chật vật chuyển đổi mô hình để kéo khách về thì những khu vực mới như Đông, hay khu Nam không nên quá hào hứng".
Lý giải về việc bội thực nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM, theo ông Đực, mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ có quá nhiều dự án nhà ở dành đất cho hoạt động bán lẻ. Điều đó cho thấy, hiện mặt bằng thương mại đang bị bố trí tùy tiện, không khoa học và thiếu cảnh báo rủi ro.
Chuyên gia này cho hay, dự án nhà ở nào cũng đều có khối đế thương mại dịch vụ hoặc khu thương mại riêng là một sai lầm nghiêm trọng. Khối đế thương mại có quy mô nhỏ thì từ 5.000-10.000 m2 sàn, còn lớn hơn thì vài chục nghìn m2 sàn và sẽ lũy kế dần theo năm tháng. Thêm nữa, các dự án này nằm xen kẽ nhau, sát với với những trung tâm thương mại lớn càng khiến áp lực thừa mặt bằng bán lẻ lớn dần.
Trong khi một số chuyên gia lo ngại về kịch bản màu xám, thì nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tương lai của thị trường này. Bà Lê Thị Kim Hoa, Giám đốc bộ phận Cho thuê và Tư vấn bán lẻ Cushman & Wakefield nhận định: "Nguồn cung tăng lên sẽ kéo giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm xuống và khách hàng được hưởng lợi". Theo bà Hoa, điều này sẽ tạo nên sự sôi động cho thị trường, cung cấp nhiều sự lựa chọn, các mô hình mới và xu hướng mới được đa dạng hóa.
Chuyên gia này cho rằng, trong bối cảnh Việt Nam sắp gia nhập hàng loạt các hiệp định tự do thương mại, vì thế nhiều nhà bán lẻ từ bên ngoài sẽ gia nhập thị trường 90 triệu dân này. Kết quả thống kê mới nhất của Viện hợp nhất sáp nhập và liên minh (IMAA - một tổ chức theo dõi các thương vụ M&A trên toàn cầu) cho biết, trong những năm 2014-2015, ngành bán lẻ và công nghiệp tiêu dùng là xu hướng chủ đạo của hoạt động M&A Việt Nam, với bán lẻ chiếm 36% tổng giá trị các thương vụ M&A.
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn Công ty Savills Việt Nam đánh giá, so với các thành phố lớn trong khu vực như Bangkok (8 triệu m2), Kuala Lampur (3 triệu m2), Singapore (4 triệu m2),... thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ Tp.HCM khá khiêm tốn, chưa tới một triệu m2. Vì vậy, ngành bán lẻ hiện đại của TP 10 triệu dân này vẫn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Trên thực tế, khu vực ngoại thành Tp.HCM tập trung dân số cực lớn song mật độ diện tích bán lẻ hiện đại trên đầu người vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với khu vực trung tâm. Đây là lý do để bà Khanh cho rằng biểu đồ ngành bán lẻ sẽ có xu hướng dịch chuyển dần về khu vực xa trung tâm.
Trong khi đó, một chuyên gia địa ốc có kinh nghiệm quan sát thị trường bán lẻ Tp.HCM gần 2 thập niên cho rằng, mật độ các điểm bán lẻ toàn TP còn thấp chưa đủ dữ liệu để kỳ vọng vào sự tăng trưởng của ngành này. Hiện đây chỉ là một phần của tảng băng chìm, những phần còn lại phụ thuộc vào vị trí, thói quen tiêu dùng, thị hiếu và sức mua của khách hàng.
Theo chuyên gia này, không thể lấy quy mô mặt bằng bán lẻ của Tp.HCM so với các TP lớn trong khu vực để đánh giá tiềm năng bởi xuất phát điểm và mô hình phát triển đô thị khác nhau. Ông khuyến nghị: "Ngành bán lẻ nói chung và nhà đầu tư, quy hoạch, quản lý mặt bằng bán lẻ Tp.HCM nói riêng cần có những nghiên cứu đồng bộ, những khảo sát thực tiễn cụ thể nhằm hạn chế nguy cơ khủng hoảng thừa và gây lãng phí cho xã hội".
(Vnexpress)