Hỏi: Nhà tôi có một mảnh đất đã được cấp sổ đỏ và đã xây dựng nhà ở trên ngôi nhà đó. Ông bà tôi đã mua lại cho chú tôi khi bố mẹ tôi có ý định bán nhà. Tuy nhiên, ông bà chỉ mua lại nhà còn đất thì sẽ đổi cho nhà tôi miếng khác bên cạnh. Hơn nữa, mua bán trao đổi không làm giấy tờ và cũng không có chính quyền địa phương chứng kiến vụ việc. Ông bà tôi nhận làm sổ đỏ, về sau sẽ đưa cho bố mẹ và chú tôi.
Mới đây, khi bố tôi có ý định làm nhà, nhưng khi hỏi ra mới biết 2 mảnh đất đã được gộp thành 1 và sổ đỏ đứng tên chú tôi. Vậy xin hỏi luật sư, phía địa chính làm vậy có đúng không? Nếu bố mẹ tôi muốn lấy lại được sổ đỏ thì thủ tục như thế nào?
Chân thành cảm ơn!
hoanhan@yahoo...
Việc mua bán nhà không có giấy tờ, không có sự chứng kiến của chính quyền
địa phương sẽ không có giá trị pháp lý. (Ảnh minh họa, nguồn: nld.com.vn)
Trả lời:
Một là, cần phải khẳng định rằng, việc mua bán nhà trong trường hợp trên không có giá trị pháp lý nên không làm phát sinh bất cứ quyền hay nghĩa vụ nào từ việc mua bán trên. Bởi theo quy định tại điều 450 bộ Luật Dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, thế nhưng hợp đồng mua bán của bạn không đáp điều kiện về hình thức nên vô hiệu theo quy định tại Điều 134 và Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2005. Cụ thể như sau:
Điều 450 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”.
Điều 134 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là:
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn và quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
Hai là, do bạn không cung cấp rõ thông tin về người đứng tên trên sổ đỏ nên trường hợp của bạn có thể có 02 trường hợp:
1. Trường hợp sổ đỏ mang tên ông bà bạn: Khi đó ông bà bạn có quyền trong việc gộp thửa và tặng cho quyền sử dụng đất cho chú bạn.
2. Nếu sổ đỏ mang tên bố mẹ bạn: Với trường hợp này việc hợp thửa phải thực hiện theo thủ tục tại điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT - BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Theo đó, chỉ bố mẹ bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có thể thực hiện hay nếu ông bà bạn thực hiện việc hợp thửa sang tên cho người khác thì cần phải có sự ủy quyền và sự đồng ý của bố mẹ bạn .
Theo quy định tại Điều 75 về thủ tục, trình tự thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất:
- Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất hợp thửa, mới tách;
+ Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính cùng cơ sở dữ liệu đất đai; tiến hành trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Căn cứ vào những quy định trên, trường hợp của bạn không đúng với quy định của pháp luật nếu không có sự ủy quyền của cha mẹ bạn. Vì vậy, bố mẹ bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND xã phường để được hòa giải quy định tại điều 202 Luật Đất đai 2013.
Theo quy định tại Điều 202 về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình và trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận cùng các tổ chức xã hội khác. Mặt khác, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Đồng thời, việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Trong trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới và người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên & Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư với nhau; đối với các trường hợp khác gửi đến Sở Tài nguyên & Môi trường.
Sở Tài nguyên & Môi trường, Phòng Tài nguyên & Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An)
(CafeLand)