Đất quy hoạch phân lô có được tách thửa không?

Hỏi: Năm 2000, gia đình tôi đã mua từ người chú diện tích đất 82m2 (ngang 5m, đường trước nhà 4m) tại phường Long Hương, TP. Bà Rịa bằng giấy tay. Trên mảnh đất này, tôi đã cất một ngôi nhà và có sổ hộ khẩu thường trú.

Nay tôi muốn chuyển đổi lên thành thổ cư để tách thửa riêng, song khi đến chính quyền địa phương để xin chứng chỉ quy hoạch thì được báo đất nằm trong diện quy hoạch phân lô (QĐ năm 2011) và không đúng vị trí nên không thực hiện được thủ tục tách thửa được. Vậy, để tách thửa được thì tôi cần phải thực hiện những thủ tục gì? Cảm ơn.

dangquang060186@...

Đất nằm trong diện quy hoạch phân lô có được tách thửa không?

Luật sư tư vấn:

Trước hết, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và người chú thông qua giấy tay là đã không đáp ứng đúng như quy định của Luật Đất đai (phải có công chứng, chứng thực).

Thêm vào đó, mảnh đất nhà bạn lại thuộc diện quy hoạch phân lô và chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Tại Điều 3, Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã quy định rõ về các điều kiện để được tách thửa. Cụ thể:

"1. Điều kiện chung: Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

2. Điều kiện thực hiện tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Việc chia tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013.

b) Diện tích được phép tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được quy định tại khoản 1, 2 Điều 4 Quyết định này.

Trường hợp tách một phần diện tích của một hay nhiều thửa đất thành một hay nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để hợp với thửa đất liền kề thì các thửa đất còn lại sau khi chia tách và thửa đất hợp thửa mới phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định. Việc giải quyết cho tách thửa trong trường hợp này phải được xử lý đồng thời với việc hợp thửa đất (điều kiện hợp thửa phải cùng nhóm đất) và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.

c) Đối với thửa đất trong đô thị, phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt hoặc bản vẽ tổng mặt bằng trong nội dung thiết kế cơ sở của dự án (đối với dự án thuộc trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị) hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và đồng thời phải có Quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc đô thị được duyệt. Trường hợp không có các quy hoạch trên thì áp dụng quy hoạch sử dụng đất và quy định tại Điều 4 Quyết định này để giải quyết việc tách thửa."

Căn cứ theo nội dung quy định như trên, đối với trường hợp thửa đất của bạn mua, cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phù hợp quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và phải có Quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc đô thị đã duyệt. Ngoài ra, có thể áp dụng quy hoạch sử dụng đất và quy định tại Điều 4 Quyết định này để thực việc tách thửa nếu không có các quy hoạch trên.

Do đó, trường hợp mảnh đất của bạn không đáp ứng được các điều kiện về việc tách thửa theo quy hoạch thì bạn sẽ được sử dụng đất tiếp đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.