Tôi mua một căn nhà chưa có thổ cư từ 5 năm trước. Vì không có tiền đóng nên tôi để đến nay. Hai bên mua bán có công chứng và giấy tờ viết tay. Bên bán cũng giao cho tôi giấy sở hữu đất nợ thổ cư có chữ ký của cả 2 vợ chồng.
Nếu sau này lên thổ cư thì tôi có cần người bán đi ký giấy không? Tôi nghe nói nếu mua nhà không có thổ cư mà bên bán chết thì hợp đồng ủy quyền vô hiệu. Thông tin này có đúng không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.
minhtuyenmytay@...
Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp thì hai bên đã có hợp đồng mua bán nhà có công chứng và bên bán đã giao cho bạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nợ tiền sử dụng đất.
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 Luật đất đai năm 2013 như sau:
"1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng".
|
|
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận |
Theo quy định tại Điều 167 Khoản 3 Luật Đất Đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".
Theo đó, trong trường hợp của bạn, bên mua có nghĩa vụ kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định.
Nhưng vì mảnh đất nợ tiền sử dụng đất có chữ ký của cả 2 vợ chồng nên xét theo Điều 168 Luật Đất Đai năm 2013 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền".
Như vậy, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng, bạn cần đề nghị người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An
(Cafeland)