Chi phí và các bước chuyển nhượng căn hộ chung cư

Mong luật sư tư vấn giúp tôi về hồ sơ, thủ tục, chi phí chuyển nhượng chung cư giữa 2 chị em ruột. Tôi xin cảm ơn.

(lechuot23@...)

Trả lời:

I. Phí chuyển nhượng nhà chung cư

Căn cứ theo Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung năm 2012 và Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, bạn sẽ phải nộp các loại thuế, phí sau khi chuyển nhượng căn hộ chung cư:

* Lệ phí trước bạ:

Đối tượng chịu lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP. Trong đó, có đối tượng là nhà, đất.

Điều 5, 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định, khi chuyển nhượng căn hộ chung cư, lệ phí trước bạ phải nộp sẽ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

* Thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại Khoản 5 điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập chịu thuế gồm:

"5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản".

Cũng trong Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 14 quy định:

"Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật."

Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư gồm lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Ảnh minh họa

Biểu thuế toàn phần được quy định tại Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân như sau:

"Điều 23. Biểu thuế toàn phần

1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.

2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Như vậy, căn cứ theo những quy định trên, thuế thu nhập cá nhân được xác định theo 2 cách:

Cách 1: Nếu xác định được giá bán, giá mua thì xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân = 25% x (giá bán - giá mua).

Cách 2: Nếu không xác định được giá bán, giá mua thì xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng.

Ngoài những loại thuế, phí trên, khi chuyển nhượng chung cư, những khoản phí có thể phải chịu thêm như: phí đo vẽ, phí công chứng...

II. Hồ sơ chuyển nhượng

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bản chính + bản sao chứng thực);

2. Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (theo mẫu);

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (công chứng);

4. CMTND, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua (bản sao chứng thực);

5. Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế;

6. Giấy xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư;

7. Hồ sơ kỹ thuật căn hộ (bản chính).

III. Thủ tục chuyển nhượng

- Bước 1: Người bán nộp đơn cho chủ đầu tư xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư. Sau khi kiểm tra căn hộ đó có đang thế chấp hợp đồng mua bán vay vốn ngân hàng không, có thanh toán chậm tiến độ không, nếu không, chủ đầu tư sẽ thông báo căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng.

- Bước 2: Bên bán và bên mua cùng làm hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Sau bước này, bên mua và bên bán đã không còn ràng buộc gì nên sau bước này, bên mua sẽ chuyển cho bên bán số tiền mua căn hộ chung cư.

- Bước 3: Bên bán hoặc bên mua ra chi cục thuế quận nơi căn hộ tọa lạc để lấy biên lai thuế và đóng thuế. Luật thuế thu nhập cá nhân quy định, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng hai bên có thể thỏa thuận về bên nộp thuế.

- Bước 4: Lấy biên lai và chuyển hết giấy tờ cho chủ đầu tư để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ.

Công ty luật hợp danh Thiên Thanh

(Cafeland)