Tp.HCM: Nan giải chuyển nhượng một phần dự án

Trước đây, quy định chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án thì Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015 cho phép doanh nghiệp địa ốc được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần cho chủ đầu tư khác tiếp tục đầu tư kinh doanh.

Vậy nhưng, theo nhiều doanh nghiệp BĐS, việc chuyển nhượng dự án, nhất là chuyển nhượng một phần dự án đang hết sức đau đầu.

Đơn cử như, nhiều năm trước, Công ty L.V.A đã đầu tư xây dựng một phần dự án tại huyện Nhà Bè (Tp.HCM). Công trình đã được UBND huyện Nhà Bè phê duyệt, có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, hoàn thành việc bồi thường, GPMB, xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng, được UBND TP chấp thuận đầu tư và dự án đã có quyết định giao đất.

Tuy nhiên, đến nay chủ đầu tư dự án là Công ty COTEC đang gặp khó khăn về tài chính, hiện vẫn chưa hoàn thành xong toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (đóng thuế chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án). Vì thế, để chủ động, nhanh chóng hơn trong các thủ tục xin cấp và bàn giao giấy chủ quyền nhà cho khách hàng mua căn hộ, doanh nghiệp đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP xin hướng dẫn thủ tục đóng thuế một phần dự án và tách phần dự án công ty này đầu tư. Song, Sở TN-MT chưa đồng ý.

Do thị trường BĐS "đóng băng" nên dự án công ty "trùm mền" suốt 6-7 năm nay, lãnh đạo một doanh nghiệp than thở. Khi thị trường khởi sắc trở lại, công ty không còn đủ năng lực thực hiện, chồng chất nợ nần. Do đó, ông muốn chuyển nhượng bớt một phần (đất sạch) của dự án cho đối tác có năng lực tài chính tiếp tục triển khai nhưng còn vướng mắc thủ tục vì dự án chưa đền bù xong và còn nợ tiền sử dụng đất.

Bên cạnh các dự án chưa triển khai hoặc dang dở, nhiều công ty BĐS hiện cũng đang có nguyện vọng xin “chẻ nhỏ dự án” dù sản phẩm đã được bán hết cho khách hàng. Tại quận 9, Tp.HCM, nhiều chủ đầu tư trước đây xin thực hiện dự án đất nền với quy mô hàng chục ha nhưng sau khi có quyết định giao đất, quy hoạch 1/500, đã xẻ ra từng khu nhỏ hơn và giao cho các công ty khác đầu tư hạ tầng, chào bán sản phẩm ra thị trường. Đặc biệt, khách hàng mua nền đất từ các công ty thứ cấp này hầu như đều rơi vào tình trạng mòn mỏi chờ cấp sổ hồng, sổ đỏ. Thậm chí, có dự án người dân xây nhà ở cả chục năm nay nhưng không ai có một mảnh giấy lận lưng mà nguyên nhân chính do chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất. Thế nên, các công ty đầu tư thứ cấp muốn tách thành dự án riêng biệt để chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước và trách nhiệm đối với khách hàng.

Vì không thể chuyển nhượng từng phần dự án khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng
"tiến thoái lưỡng nan". (Nguồn ảnh: M.Tuấn).

Bàn về vấn đề này, Giám đốc Sở TN-MT Tp.HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng cho hay, đến nay chỉ có Công ty L.V.A kiến nghị tách một phần dự án. Theo ông Thắng, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai và Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS.

Cụ thể như sau: Dự án đó phải đáp ứng điều kiện là đã được phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt; phần dự án, dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường; nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng tương ứng tiến độ dự án; không bị kê biên đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không có tranh chấp; không có quyết định thu hồi đất, thu hồi dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu có vi phạm trong quá trình thực hiện dự án thì phải chấp hành xong quyết định xử phạt; đồng thời, bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; trong khi đó, bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai dự án theo đúng quy định.

Lãnh đạo Sở TN-MT cho rằng, trước khi được giao đất thực hiện dự án thì chủ đầu tư phải lập dự án, phải được chấp thuận và phê duyệt theo quy định, nên khi chuyển nhượng một phần dự án đơn vị nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện phần dự án nhận chuyển nhượng như đã được phê duyệt mà không lập thành dự án độc lập (thêm thời gian, thủ tục, chi phí cho nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước).

Tiền sử dụng đất được xác định cho dự án theo mục đích, cơ cấu sử dụng… chủ đầu tư phải nộp xong mới được cấp giấy chứng nhận rồi mới được chuyển nhượng. Việc tách dự án là không có cơ sở (vì đã được phê duyệt) và sở không ủng hộ việc này vì lý do khi lập quy hoạch, dự án đã xem xét đến các yếu tố kết nối hạ tầng dự án vào hạ tầng chung khu vực, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạng mục công trình hạ tầng xã hội (trạm y tế, trường học, công viên…), ông Thắng khẳng định.

Trường hợp tách nhỏ dự án, thường các vị trí tốt sẽ được đầu tư trước, chậm triển khai thực hiện (đầu tư da beo) phần còn lại, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bản thân những người nhận chuyển nhượng công trình, nhà ở trong phần dự án được đầu tư xây dựng trước này (do các công trình hạ tầng khác chưa được đầu tư), hạ tầng không đồng bộ, phá vỡ quy hoạch... Mặt khác, khi lập dự án, chủ đầu tư đã xác định được năng lực thực hiện, xác định quy mô và tiến độ dự án, hơ nữa cơ quan nhà nước đã thẩm định, phê duyệt dự án nên không thể lập dự án quy mô lớn, sau đó cắt nhỏ ra để chuyển nhượng kinh doanh, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chậm đầu tư.

(Sài Gòn Đầu tư Tài chính Online)