Khi làm căn hộ siêu rẻ 100 triệu đồng như Bình Dương, Tp.HCM sẽ phải đối mặt với những thách thức lớn như áp lực phá vỡ quy hoạch, hạ tầng quá tải, thiếu quỹ đất rẻ gần nơi làm việc và lệch chức năng đô thị thương mại dịch vụ của cả nước.
Ông Nguyễn Vĩnh Minh Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty An Cư Lạc Nghiệp cho rằng, khi làm căn hộ siêu rẻ loại 100 triệu đồng như Bình Dương, Tp.HCM sẽ gặp nhiều khó khăn ngay cả khi có sự hỗ trợ chính sách và miễn giảm thuế, phí. Theo chuyên gia này, Tp.HCM sẽ phải đối mặt với 3 thách thức liên quan đến tầm nhìn vĩ mô khi làm căn hộ nhỏ và rẻ nhất Việt Nam.
Thiếu quỹ đất rẻ gần nơi làm việc
Có thể nói, nơi sống và làm việc phải gắn liền nhau là điều kiện hàng đầu của thị trường nhà ở trong các đô thị lớn tại Việt Nam hiện nay. Tại Tp.HCM, nơi làm việc được bố trí ở các quận trung tâm, nơi ở tỏa ra xung quanh và khu dân cư thuộc khu trung tâm hiện hữu TP cũng đã lấp đầy. Trong điều kiện giao thông như Tp.HCM, ước tính khoảng cách tối đa từ nơi ở đến chỗ làm mà người lao động có thể chấp nhận được trên dưới 15km.
Trong khi đó, khảo sát cho thấy, căn hộ 100 triệu đồng Bình Dương nằm cách các nơi làm việc dưới 10km và giá đất thổ cư thời điểm năm 2014 là 2 triệu đồng/m2. Muốn làm được loại hình căn hộ như Bình Dương, Tp.HCM cần quỹ đất giá rẻ tương đương với cự ly hợp lý, cách nơi làm việc không quá 15km.
Thế nhưng, quỹ đất nằm trong cự ly 15km đã hình thành mặt bằng giá khá cao hoặc đã được những doanh nghiệp xây dựng căn hộ thương mại tầm 1-1,5 tỷ đồng/căn, đây là thách thức đối với Tp.HCM. Quỹ đất rẻ chỉ còn lại những khu vực cách trung tâm làm việc từ 18 - 20km trở lên, song khu vực này lại có hạ tầng giao thông (cầu, đường) và hạ tầng xã hội (các tiện ích dịch vụ) chưa phát triển đồng đều.
Trong trường hợp quỹ đất cho căn hộ 100 triệu đồng tại Tp.HCM gượng ép dời ra cự ly xa nơi làm việc thì cần điều chỉnh quy hoạch bằng nhiều biện pháp hành chính và kinh tế. Ví dụ như, khuyến khích giãn dân ra vùng ven bằng chính sách ưu đãi thuế phí, hạn chế thành lập - mở thêm công ty mới ở khu trung tâm, đầu tư thêm cho hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội,... Để làm được những điều này cần rất nhiều thời gian và khó có thể triển khai ngay.
Khi làm căn hộ 100 triệu đồng như Bình Dương, Tp.HCM sẽ phải đối mặt với nhiều
thách thức lớn. (Ảnh: Duy Trần)
Nguy cơ phá vỡ quy hoạch
Chúng ta đều biết, Bình Dương là thành phố mới, có thể chủ động quy hoạch chức năng phát triển công nghiệp và chi phí rẻ nên có điều kiện làm căn hộ 100 triệu đồng. Vậy nhưng, Tp.HCM là siêu đô thị đã được quy hoạch từ lâu, thiên về thương mại - dịch vụ, giá đất đắt đỏ nên làm nhà siêu rẻ là bài toán hóc búa. Hiện tại, Tp.HCM có trên 10 triệu dân, trong đó có 80% dân số hoạt động các ngành nghề đặc thù giao thương, buôn bán, cung ứng dịch vụ, giải trí đủ mọi phân khúc. Thực tế cho thấy, kinh tế đến đâu, khu dân cư mọc lên đến đó, bình quân giá đất đô thị tại thành phố này cao gấp đôi, gấp ba các tỉnh thành lân cận, nhất là quy hoạch chạy theo sau đô thị hóa.
Tại Tp.HCM, các khu công nghiệp chỉ nằm những vị trí ngoại ô hoặc giáp ranh tỉnh bạn nhưng qua những chu kỳ sốt đất, chi phí đất tại đây cũng đã ở ngưỡng cao. Bình Dương lại bố trí các khu công nghiệp giữa lòng đô thị, gắn liền với nhà ở, tiêu biểu là căn hộ 100 triệu đồng thuộc khu công nghiệp Việt Nam Singapore.
Xây dựng căn hộ 100 triệu đồng tại Tp.HCM là một thách thức không chỉ đối với việc phát triển sản phẩm mà ngay cả cơ quan quản lý nhà nước cũng chịu áp lực trong việc duy trì không gian đô thị đúng quy hoạch. Địa phương này khó có thể xây nhà siêu rẻ hàng loạt khi quỹ đất hạn hẹp mà vẫn phải duy trì vị thế, giữ đúng chức năng của trung tâm kinh tế, thương mại lớn của cả nước.
Loại hình căn hộ 100 triệu đồng (diện tích 30m2) vừa đặt ra thách thức về giá thành và chi phí sản xuất sản phẩm vừa gây lo ngại về nguy cơ phá vỡ quy hoạch của Tp.HCM. Sự xuất hiện của nhà siêu rẻ, siêu nhỏ sẽ đi đôi với không gian sống chật hẹp và chất lượng quản lý ở mức trung bình thấp trở xuống. Đây cũng là nỗi băn khoăn của TP về những khu ổ chuột mới trong tầm nhìn phát triển đô thị dài hạn.
Quá tải hạ tầng giao thông - xã hội
Bình Dương có hạ tầng đồng bộ và thông thoáng bởi đây là thành phố mới được quy hoạch sau này và dân số ở mức trung bình. Còn Tp.HCM là đô thị trên 10 triệu dân (thống kê chưa chính thức đến năm 2016 đã lên mức 12 triệu dân), đang chịu sức nén gấp nhiều lần so với quy hoạch cũ của người Pháp trước đây.
Trong 10 năm qua (2007 - 2017), tuy hạ tầng đô thị tại Tp.HCM đã được đầu tư lớn tính bằng đơn vị chục tỷ USD nhưng vấn nạn kẹt xe, ngập nước vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nhiều thập niên qua, tốc độ đô thị hóa của Tp.HCM tăng mạnh, khiến đô thị này quá tải cục bộ trong khu vực nội đô và các vị trí cửa ngõ.
Muốn xây dựng mô hình căn hộ 100 triệu đồng, Tp.HCM buộc phải tăng mật độ sử dụng đất do diện tích nhà nhỏ dưới chuẩn, đồng nghĩa với tăng áp lực hạ tầng. Chẳng hạn như, hệ thống điện, nước, cầu, đường, trường, trạm, bệnh viện... có thể không đáp ứng kịp với tốc độ tăng dân số. Để tránh kịch bản quá tải này, những khu căn hộ siêu nhỏ, siêu rẻ này cần phải tránh xa khu nội đô TP, lùi ra các khu vực ngoại thành để giảm áp lực hạ tầng giao thông. Thế nhưng, vấn đề là, tại các khu vực này lại khó thu hút người dân về sống vì cách xa nơi làm việc.
Ông Thành cho rằng, những thách thức trên khiến cho ý tưởng làm nhà giá rẻ của Tp.HCM dù ra đời trước nhưng lại về sau Bình Dương. Sự quan ngại của cơ quan quản lý trước kịch bản tác động tiêu cực của căn hộ nhỏ giá siêu rẻ phá vỡ quy hoạch đô thị là hoàn toàn có cơ sở. Do đó, để giải bài toán căn hộ 100 triệu đồng, Tp.HCM cần nhiều gói giải pháp đồng bộ và quyết tâm cao, kèm theo những điều kiện, tiêu chuẩn khắt khe mới có thể về đích.
(Vnexpress)