Giới chuyên gia kinh tế cho rằng, dòng vốn vào bất động sản (BĐS) không xấu nhưng các ngân hàng cần kiểm soát tăng trưởng dư nợ vào thị trường này. Sẽ hạn chế được rủi ro cũng như tránh được "bong bóng" tín dụng BĐS lặp lại và nợ xấu tăng nhanh nếu các ngân hàng kiểm soát tốt.
Thời gian vừa qua, thị trường BĐS có nhiều khởi sắc, nhất là loại hình căn hộ có mức giá vừa phải. Cùng với đó, việc nới lỏng chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong lĩnh vực này khiến các ngân hàng mạnh tay cho các doanh nghiệp BĐS vay vốn. Nhưng mới chỉ có riêng phân khúc nhà ở dành cho cá nhân có nhu cầu được đổ vốn trong khi còn có BĐS nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ cao cấp…, hiện các chủ đầu tư vẫn không dễ dàng tiếp cận được vốn vay từ ngân hàng. Do đó, đã dấy lên sự lo ngại về việc làm thế nào để kiểm soát dòng tiền, nhằm tránh tình trạng BĐS "xì hơi".
Trao đổi về vấn đề này, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và Đô thị kiêm Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng, cho vay là chức năng của ngân hàng, còn ngành BĐS là khách hàng lớn của ngân hàng. Ví dụ như, tại Hong Kong có lúc khoảng 30% tín dụng ngân hàng đổ vào thị trường địa ốc. Cho nên, việc ngân hàng rót vốn nhiều cho BĐS không phải là chuyện lạ và đáng lo ngại.
Điều đáng lo ở đây là, cho vay nhưng không đánh giá hoặc đánh giá sai khả năng trả nợ của bên vay, tình trạng này đã từng xảy ra trước 2008, lúc bấy giờ thị trường BĐS đã rơi vào tăng trưởng "bong bóng". Bất động sản được vị như "nhiệt kế" của nền kinh tế quốc dân, hiện kinh tế đang trên đà tăng trưởng tốt nên ngân hàng “mạnh tay cho vay” là chuyện bình thường.
Gần đây, một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm nhiều nhất là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/7/2015: Nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Quy định này được kỳ vọng sẽ sàng lọc được những chủ đầu tư yếu kém và giúp thị trường địa ốc phát triển lành mạnh và bền vững.
Khách mua nhà chính là nhân tố quyết định đầu ra của các dự án BĐS
TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng, mục đích bảo lãnh là để bảo vệ người mua. Cụ thể, bên bảo lãnh (ngân hàng) thay bên được bảo lãnh (chủ dự án) trả lại tiền cho bên đặt mua sản phẩm của dự án khi đã quá thời hạn quy định trong hợp đồng “góp vốn” mà bên mua vẫn không nhận được nhà. Nếu xảy ra nhiều trường hợp như vậy, đặc biệt là khi thị trường khủng hoảng, với một dự án có hàng trăm bên mua, liệu ngân hàng có sẵn sàng trả lại tiền không và trả bao nhiêu? Trong trường hợp họ không trả thì chắc là phải ra tòa với các thủ tục tố tụng dân sự khá phiền toái và tốn kém. Trong khi bên mua thì không biết có ai đứng ra tổ chức họ lại để đi kiện không hay từng người đứng đơn? Trên thực tế, có một số lớn vụ án dân sự đã xử mà không được thi hành án do lực lượng thi hành án bị quá tải.
Hiện tại, chỉ những dự án mới thì mới áp dụng cơ chế bảo lãnh chứ không phải các dự án hiện hành. Do đó, còn phải chờ vài năm nữa thì mới rõ hiệu quả. Trường hợp không có cơ chế “góp vốn” mà chỉ là giao dịch bảo đảm kiểu “đặt cọc”, hoặc “ký quỹ” thì không việc gì phải bảo lãnh, trong khi nhà đầu tư thì sẽ được ngân hàng “soi” năng lực khi xem xét cho vay.
Mặc dù thị trường BĐS Việt Nam đã hình thành khoảng 20 năm nay và không phải chỉ mới một lần suy thoái, tuy nhiên các lực lượng thị trường và cả cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương vẫn còn lúng túng, thiếu chuyên nghiệp và ít rút được bài học kinh nghiệm. Chẳng hạn, “chỉ số BĐS” tuy đã được nói tới nhưng đến nay vẫn chưa hình thành. Và “môi giới BĐS” phần lớn vẫn còn là “cò đất cò nhà” khiến thị trường rối loạn. Tại các nước phát triển, hiện có loại chỉ số BĐS có thể báo hiệu sắp xảy ra “bong bóng”, trong khi có loại cho biết thị trường đang hồi phục...
Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã vay vốn ngân hàng để đầu tư vào BĐS mặc dù khi vay không có mục đích phát triển dự án BĐS. Như vậy, một trong các yếu kém của những ngân hàng thương mại là kiểm soát rất lỏng lẻo dòng tín dụng hoặc không thể kiểm soát được dẫn tới hậu quả nợ xấu như hiện tại…
Theo một số chuyên gia, việc bảo lãnh dự án sẽ khiến cho thị trường minh bạch hơn khi các ngân hàng không thể ký bảo lãnh cho các dự án mà chủ đầu tư đã mang đi thế chấp ở ngân hàng khác. Các ngân hàng vẫn cần phải kiểm soát chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực địa ốc vì hậu quả của tín dụng tăng trưởng nóng vào BĐS là rất khó lường.
Đồng thời, lãi suất cho vay vốn cũng cần phải ưu đãi hơn cho khách hàng thay vì hướng đến các chủ đầu tư vì người mua nhà mới chính là nhân tố quyết định đầu ra của những dự án BĐS…
(Báo Xây dựng Online)