Tại thị trường Tp.HCM, phân khúc căn hộ cao cấp đã có sự chững lại về thanh khoản và nguồn cung mới. Hiện tại, nguồn cung thứ cấp đang quá nhiều và thị trường cho thuê không đạt mức tăng trưởng tương ứng như thị trường bán là những mối lo ngại lớn cho phân khúc này.
Dư thừa nguồn cung
Kết quả nghiên cứu của Công ty Cổ phẩn Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) cho biết, các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng 70% nguồn cung trong năm 2016. Thế nhưng, khoảng 45% nguồn cung trong quý I/2017 lại đến từ các dự án căn hộ bình dân. Sự chuyển hướng này cho thấy mức độ sụt giảm nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp.HCM.
Nguồn cung bất động sản cao cấp tại Tp.HCM đang quá nhiều. (Ảnh minh họa)
Theo Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung, nguồn cung căn hộ mới ở phân khúc cao cấp trong 3 tháng qua được tung ra giảm tới 72% so với quý IV/2017.
Bà Dung cho rằng: “Điều này cho thấy sự cẩn trọng của các chủ đầu tư trong việc giới thiệu sản phẩm mới ra thị trường, tránh việc bán hàng ồ ạt gây nên tình trạng dư thừa nguồn cung”.
Một doanh nghiệp bất động sản khác tại Tp.HCM nhận định, so với sức mua của người dân, thị trường căn hộ cao cấp hiện đã quá dư thừa nguồn cung. Phần lớn người mua chỉ để kinh doanh chứ không phải mua để ở. Tại thành phố này, có một số dự án mà 50% người mua là từ Hà Nội vào. Điều này cho thấy người mua kỳ vọng vào sự cho thuê. Tuy nhiên, số lượng cho thuê nhiều quá mà người thuê không phải lúc nào cũng nhiều nên thị trường sẽ bị bội thực.
Theo vị này, riêng khu Đông TP đã có trên 20.000 - 30.000 căn hộ trong cùng một phân khúc, một thời điểm, một vị trí và căn hộ nào cũng có giá cao nên sẽ cạnh tranh lẫn nhau. Mặt khác, sức mua người dân không cao, trong khi ngân hàng lại đang có nhiều dấu hiệu tăng lãi suất. Nguồn cung và sức mua căn hộ cao cấp đã có sự chững lại bởi người dân đã có sự nhìn nhận, đánh giá ở nhiều mặt. Thực trạng này thể hiện rất rõ ở một số dự án đang có tốc độ thi công chậm dần.
Có cùng quan điểm, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang đánh giá, nguồn cung căn hộ cao cấp quá nhiều nên người mua sẽ có nhiều lựa chọn. Dĩ nhiên, người mua sẽ đắn đo việc mua căn hộ như thế nào khi họ có thêm có nhiều sự lựa chọn.
Chuyên gia này phân tích: “Căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đang có sự chọn lọc, chủ yếu về chất là nhiều nhất, nghĩa là cạnh tranh về chất lượng, dịch vụ chứ không cạnh tranh về vị trí. Các căn hộ cao cấp cũ thường người ta quên đi yếu tố này, tạo ra sự tồn kho cũ. Trong bất động sản cao cấp, vị trí thường đứng đầu nhưng thời gian này người ta có thể đổi được vị trí do cơ sở hạ tầng phát triển. Do đó, yếu tố vị trí giảm dần sự quan trọng, thay vào đó là chất lượng về xây dựng, thiết kế, cuộc sống chứ không đơn giản là xây tốt”.
Hàng thứ cấp cạnh tranh hàng mới
Bà Dương Thùy Dung nhận định, mặc dù nguồn cung có giảm đi so với thời gian trước nhưng giá bán căn hộ cao cấp vẫn dự kiến tăng. Bởi lẽ, các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào việc tạo ra những sản phẩm chất lượng và khác biệt hóa so với các dự án khác của cùng phân khúc.
Tại thị trường Tp.HCM, tuy nguồn cung mới giảm nhưng tỷ lệ giữa doanh số bán hàng và số căn mở bán mới lại có diễn biến tăng khoảng 5% - 6%. Điều này phần nào cho thấy thị trường địa ốc đang hướng tới sự phát triển ổn định hơn giữa cung cầu trong phân khúc cao cấp.
Theo chuyên gia này, thị trường sẽ đón nhận thêm nhiều sản phẩm căn hộ cao cấp độc đáo hơn để thu hút tầng lớp thượng lưu. Do đó, tỉ lệ hấp thụ tại phân khúc này dự kiến vẫn sẽ khả quan và mức giá bán trên thị trường sơ cấp được dự báo tăng khoảng 4% so với năm ngoái.
Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang cho biết, những căn hộ cao cấp có giá từ 3.500 - 4.000 USD/m2 sẽ trở nên khó tiêu thụ hơn những căn hộ có giá 5.000 - 6.000 USD/m2 ở khu vực trung tâm Tp.HCM vì người mua đã có sự lựa chọn dịch vụ, chất lượng tốt hơn.
Ông Quang khuyên rằng: “Khi mua căn hộ cao cấp trong thời gian này, khách mua nên chọn sự khác biệt. Nếu căn hộ cứ thường thường mà cùng một vị trí thì nên cân nhắc lại. Căn hộ cao cấp phải dưới 300 căn/dự án. Căn hộ cao cấp là đẳng cấp nên không thể chọn dự án có nhiều sản phẩm được”.
Theo ông Stephen Wyatt, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục đạt nhiều mức cao cả về hai mặt cung cầu. Vậy nhưng, thị trường dự báo sẽ dần dần chứng kiến một sự chững lại của phân khúc này khi mà nguồn cung thứ cấp (khách hàng mua đi bán lại) đang quá nhiều và thị trường cho thuê không đạt mức tăng trưởng tương ứng như thị trường bán.
Ông Stephen Wyatt khuyến cáo các nhà đầu tư và người mua nên tìm hiểu cẩn thận và thấu đáo về sản phẩm mà mình muốn mua trước khi đặt bút ký kết các hợp đồng. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng nên có những khảo sát thị trường trên diện rộng và chuyên sâu hơn để có thể đảm bảo được khoản đầu tư của mình có khả năng sinh lời cao nhất.
(Vietnamnet)