Các đơn vị tư vấn quốc tế đã công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) quý IV/2015 ở những địa bàn trọng điểm Trong khi chờ tổng kết từ cơ quan chuyên trách vĩ mô. Cùng với sự khởi sắc trở lại của địa bàn phía Nam, thị trường Hà Nội được ghi nhận rất tích cực ở tổng thể.
Trong 3 tháng cuối năm, tại thị trường địa ốc Hà Nội, niềm tin cải thiện, chuyển biến đặc thù ở văn phòng - bán lẻ là những nét tích cực nổi bật được CBRE ghi nhận. Trong khi đó, sức cạnh tranh, mức giá và hoạt động M&A được Savill đánh giá cao.
Nếu như CBRE tìm ra xu hướng 'bình dân hóa' dần phổ biến trong mảng thị trường bán lẻ Hà Nội, cùng với dấu hiệu nguồn cung phía Tây sắp gia tăng rõ rệt thì đơn vị tư vấn Savills đề cập tới yếu tố vận hành, sự cạnh tranh trong tương lai và hiệu suất.
Thị trường bán lẻ cạnh tranh
Tổng cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1,1 triệu m2 trong quý IV vừa qua, so với cùng kỳ năm 2014 đã ttăng 14,3%. Giá thuê bình quân tăng 12,6% theo quý và 4,2% theo năm. Đáng chú ý là, trung tâm thương mại ghi nhận mức tăng theo quý cao nhất đạt 21,2%; thế nhưng, cả khối đế bán lẻ và trung tâm bách hóa đều giảm lần lượt là –0,6% và –5,1%.
Theo quý, tỷ lệ lấp đầy bình quân tăng 1,7 điểm phần trăm và theo năm là 7,5 điểm phần trăm. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy của trung tâm bách hóa tăng cao nhất theo quý (15,4 điểm phần trăm) so với trung tâm thương mại và khối bán lẻ.
Dẫn nguồn Savills, nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực bán lẻ tại địa bàn Hà Nội đã diễn ra trong năm 2015. Điển hình là Central Group (Thái Lan) mua 49% siêu thị điện máy Nguyễn Kim; Vingroup thâu tóm 80% Triển lãm Giảng Võ và 100% Vinatexmart; AEON nắm giữ 30% Fivimart và 49% Citimart.
Bên cạnh đó, hoạt động ký kết các hiệp định thương mại khu vực đã khiến thị trường Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà bán lẻ quốc tế, dự báo sự cạnh tranh mạnh mẽ sẽ tiếp diễn ở phân khúc này trong thời gian tới.
Tỷ lệ lấp đầy gia tăng và sự tăng trưởng lần lượt được dùng để tổng kết cho thị trường văn phòng và căn hộ dịch vụ. Cụ thể, đối với thị phần căn hộ dịch vụ tại Hà Nội trong quý cuối cùng của năm 2015, nguồn cung đạt khoảng 3.690 căn, con số này tăng 4% theo năm. Còn công suất thuê tăng cả theo quý và theo năm. Tất cả các hạng đều ghi nhận số lượng căn hộ cho thuê đạt mức dương, theo tổng kết của Savills.
Tham chiếu từ nguồn Cục Đầu tư nước ngoài, tổng vốn giải ngân FDI trong năm 2015 tăng 17,4% so cùng kỳ năm 2014. Đặc biệt, nguồn cầu từ khách thuê Châu Á tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn và tỷ lệ thuận với vốn FDI từ các nước này.
Văn phòng dịch vụ hạng A (thị trường văn phòng) ở trạng thái khá lý tưởng khi chứng kiến hiệu suất hoạt động mạnh mẽ hơn cả theo quý và theo năm. Ba dự án gia nhập thị trường (cung ứng khoảng 81.000m2) trong quý IV/2015, nguồn cung tăng 5,5% theo quý.
Khoảng 24.800 căn từ 48 dự án dự kiến sẽ mở bán nhưng không lo ngạivề vấn
đề bội cung - giá lao dốc trong năm 2016.
Tăng - giảm ở phân khúc biệt thự liền kề
Theo dự báo,16 dự án mới sẽ gia nhập thị trường với trên 260.000m2 trong năm 2016. Trong đó, hạng A tăng cả về giá thuê lẫn tỷ lệ lấp đầy. Trường hợp không tính các tòa nhà mới thì tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà hạng A khu vực trung tâm tăng so với quý III trước đó (văn phòng dịch vụ hạng A có xu hướng mở rộng ra khu vực nội thành trong năm 2015).
Tổng nguồn cung của phân khúc nhà liền kề, biệt thự đạt 31.125 căn trong quý IV (13.677 căn ở thị trường sơ cấp và 17.448 căn thị trường thứ cấp) từ 121 dự án, xét theo quý đã tăng 2,5%. Bảy dự án mới và nguồn cung bổ sung của một dự án hiện hữu cung ứng 755 căn, trong đó nhà liền kề chiếm 85%.
Giá thứ cấp trung bình của biệt thự giảm 1,4% theo quý và 2% theo năm. Trong khi giá thứ cấp trung bình của nhà liền kề tăng 0,3% theo quý và 2,5% theo năm.
Quận Thanh Xuân có giá biệt thự sơ cấp trung bình cao nhất 184 triệu đồng/m2, Cầu Giấy có giá liền kề sơ cấp trung bình cao nhất 139 triệu đồng/m2. Những quận Từ Liêm, Thanh Xuân, Cầu Giấy và Hà Đông là nơi tập trung các dự án mới. 90% nguồn cung mới là nhà phố và nhà liền kề.
Theo đánh giá của Savills, các dự án mới có hoạt động bán hàng tốt với tỷ lệ hấp thụ đạt 47%. Phân khúc nhà phố thu hút quan tâm nhờ ưu điểm chức năng kép và thường có giá cao hơn nhà liền kề. 16 dự án mới dự kiến sẽ cung ứng 2.740 căn ra thị trường trong năm 2016.
Với dòng sản phẩm căn hộ để bán, phân khúc minh chứng cho sự hồi phục tích cực của góc thị trường phía Bắc có thanh khoản và nguồn cung rất lớn. Theo đó, tổng nguồn cung căn hộ vào khoảng 16.000 căn trong quý IV/2015, tăng 79% theo năm. Có 11 dự án mới và 22 dự án đang bán cung cấp thêm 8.000 căn.
Đơn vị tư vấn này cho hay, trên 6.400 căn đã được bán, số lượng này giảm 3% theo quý nhưng tăng mạnh 86% theo năm. Trong đó, địa bàn Từ Liêm đứng đầu với tốc độ bán hàng tốt nhất (20% thị phần). Hạng B giữ quán quân về số lượng căn bán được (trên 60% thị phần).
Trước thực trạng khối lượng giao dịch căn hộ để bán tiếp tục tăng trong quý IV/2015 tại thị trường Hà Nội, đã có ý kiến cho rằng nguồn cung 'khủng' năm 2016 ( 24.800 căn từ 48 dự án dự kiến mở bán, Savills dự báo) hoàn toàn không lo ngại về vấn đề bội cung và giá lao dốc. Bởi tăng trưởng tín dụng ưu đãi cho vay cùng với các hiệp định hợp tác quốc tế và niềm tin thị trường vào hành lang pháp lý, chế tài quản lý BĐS đang tiệm cận mức hoàn hảo.
(Thời báo Kinh doanh)