Đã và đang có hàng loạt dự án cầu đường, chống ngập và cả trụ sở cơ quan nhà nước,... được nhiều địa phương đề xuất làm theo hình thức đầu tư BT (xây dựng - chuyển giao), còn gọi là đổi đất lấy hạ tầng. Vậy tại sao ở thời điểm hiện nay các địa phương và nhà đầu tư đua nhau đề xuất hình thức đầu tư này?
Do thị trường địa ốc phục hồi?
Phong trào làm dự án BT đã nở rộ tại nhiều địa phương cách đây 3 năm, tiêu biểu là Hà Nội. Lúc bấy giờ, số dự án nhà đầu tư đề xuất nhiều đến nỗi chính quyền Hà Nội không tìm được đủ quỹ đất để hoàn vốn cho nhà đầu tư và sau một thời gian tạm vắng nhường chỗ cho phong trào làm dự án BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao) thì trong khoảng 2 tháng qua, không ít dự án BT lại được đề xuất triển khai xây dựng. Trước đây, hình thức đầu tư này phổ biến ở các dự án xây dựng cầu đường, hiện nay được đề xuất cho cả dự án xây trụ sở cơ quan nhà nước hoặc dự án chống ngập.
Trên thực tế, đã có một loạt dự án BT xây trung tâm hành chính tại các địa phương như Khánh Hòa (4.300 tỉ đồng), đồng), Nghệ An (2.200 tỉ đồng), Hải Dương (2.060 tỉ và Hải Phòng. Những địa phương này đều đề xuất với Chính phủ không dùng tiền ngân sách để thực hiện mà thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất của địa phương.
Dự án BT xây trung tâm hành chính tỉnh Khánh Hòa với số vốn đầu tư là
4.300 tỷ đồng.
Thực tế cho thấy, hình thức BT luôn gắn với đất và BĐS, gắn với việc đổi đất để nhà đầu tư xây dựng các dự án cao ốc, khu đô thị, trung tâm thương mại... Hình thức BT đã tạm lắng xuống khi thị trường địa ốc gặp khó khăn. Tuy nhiên khi BĐS có xu hướng phục hồi thì 'cơn sốt' BT lại bùng phát, điều đó được thể hiện rõ nhất là việc xây dựng các trung tâm hành chính nghìn tỷ đồng ở các địa phương trên cả nước.
Dự án BT hầu như không rủi ro
Giám đốc Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright ông Nguyễn Xuân Thành cho hay, sở dĩ đầu tư BT hấp dẫn nhà đầu tư ở thời điểm này là do hình thức này ít rủi ro bởi nhà đầu tư xây xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Mặt khác, nhà đầu tư được thanh toán bằng đất. Trong khi đó, thông thường nhà đầu tư muốn có được đất công thì phải trải qua nhiều quy trình phức tạp, khó khăn nhất là việc đấu giá cạnh tranh. Bằng cách làm dự án theo hình thức BT thì nhà đầu tư không phải đấu giá mà giá đất được 2 bên thỏa thuận, hơn nữa nhiều khi giá không tính theo giá thị trường.
Nguyên Tổ trưởng Tổ điều hành xây dựng cầu Phú Mỹ ông Phạm Sanh cho rằng, khi làm dự án BT nhà đầu tư có 2 lần tính giá. Cụ thể, lần thứ nhất là tính giá đầu tư hạ tầng và lần thứ 2 tính giá đất Nhà nước giao. Có thể thấy một 'chiêu thức' là, khi tính giá đầu tư hạ tầng thì nhà đầu tư đẩy giá lên cao, trong khi tính giá đất Nhà nước giao thì kéo thấp xuống. Thế nên, rất dễ nảy sinh tiêu cực ở các dự án.
Thực tế chiêu thức này đã từng bị Bộ Kế hoạch và Đầu tư 'bóc mẽ' qua kết quả thanh tra 5 dự án BT trong lĩnh vực hạ tầng giao thông và môi trường tại Hà Nội năm 2012. Sự sai lệch giữa tổng mức đầu tư trong hợp đồng đã ký kết với chi phí thực tế được tính toán theo quy định chênh lệch lên đến hàng nghìn tỷ đồng.
Theo ông Thành, nếu xét về bản chất thì nhà đầu tư BT thực ra chính là nhà thầu xây dựng và Nhà nước chỉ thuê xây dựng sau đó trả bằng đất. Thế nhưng, khi làm theo hình thức BT, các chủ đầu tư đã 'lách' được quy định và không phải tham gia đấu thầu. Do đó, hình thức BT ở đây không đúng nghĩa là huy động vốn của khu vực tư nhân.
Ông Sanh cho biết, xét ở khía cạnh pháp lý, hiện nay khung pháp lý về đầu tư hình thức BT chưa thật rõ ràng. Hiện mới chỉ có Nghị định 15/2015/NĐ-CP nói qua loa về BT. Trong khi Luật Đất đai, Đầu thầu, Xây dựng, hay Đầu tư công,... đều không đề cập rõ. Vì vậy, hình thức này thiếu tính minh bạch và ít ai biết rõ giá cả được tính toán ra sao (ngoại trừ những người làm dự án đó).
Ông Thành nhận định, sự thiếu minh bạch này là điểm hấp dẫn nhất để thu hút nhà đầu tư bởi khi đó chỉ có 2 bên thỏa thuận với nhau. Thực tế thì chi phí nhiều hơn lợi ích mang lại. Chuyên gia này hiến kế: "Để hạn chế sự thất thoát và tính đúng giá trị thực ở các dự án BT thì phải đấu thầu để chọn nhà đầu tư, Nhà nước phát hành trái phiếu công trình, công trình làm xong, đất xung quanh dự án gia tăng giá trị, Nhà nước đấu giá khu đất đó để lấy tiền trả trái phiếu công trình. Cách này sẽ minh bạch hơn. Bằng không, dự án BT vẫn chỉ là một cách để nhà đầu tư 'lách' qua các quy định".
Theo các chuyên gia, việc xây dựng các công trình chưa cần thiết như trụ sở dù về mặt hình thức là không trực tiếp dùng tiền ngân sách song thực chất thì việc đổi đất vẫn là tài sản của Nhà nước - tài sản của dân. Nếu giao đất với giá trị thấp hơn giá thị trường thì đó là sự thất thoát và đây sẽ là cái giá phải trả sau này khi quỹ đất không còn.
(Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online)