Giám đốc Bộ phận Đầu tư công ty Savills Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương đánh giá, thị trường địa ốc phát triển khá sôi động trong thời gian gần đây nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiều dự án bị dừng thi công, dự án "đóng băng" không thể triển khai. Đồng thời, với các dự án thế chấp ngân hàng vay vốn, nhà đầu tư cần cẩn trọng.
Chuyên gia của Savills cho rằng, sử dụng vốn vay từ ngân hàng là quan trọng và cần thiết trong việc thực hiện dự án bất động sản tại Việt Nam cũng như các quốc gia khác trên thế giới.
Nợ và thế chấp ngân hàng về bản chất không xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án. Vấn đề là, doanh nghiệp vay vốn phải đảm bảo được "sức khỏe" tài chính, dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay. Đối với nhiều dự án, đây là điểm mấu chốt quyết định thành bại.
Việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng là quan trọng và cần thiết khi thực hiện các dự án
bất động sản.Theo ông Khương, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết đối với các dự án chưa triển khai để thực hiện việc đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất. Sau khi thanh toán xong nghĩa vụ này, nếu chủ đầu tư không còn có đủ khả năng tài chính thì họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới tham gia vào việc tiếp tục triển khai cũng như cơ cấu các khoản vay của dự án.
Thực tế cho thấy, một trong những nguyên nhân khiến dự án bị "đóng băng" là không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới. Điều này có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại nếu đây là một dự án liên doanh. Bởi lẽ, sẽ có một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng do không thể chi trả lãi vay.
Yếu tố đền bù giải tỏa là điểm cần lưu ý khi đầu tư vào một dự án mới. Giai đoạn này khá phức tạp, không chỉ mất nhiều thời gian, tiền bạc mà còn ẩn chứa nhiều rủi ro. Nếu không thể giải quyết nhanh gọn, ổn thỏa việc đền bù giải tỏa thì nhà đầu tư có thể sẽ bị chôn vốn trong bài toán đòn bẩy tài chính.
Chuyên gia của Savills cho hay: "Sự tái khởi động của một vài dự án lớn dựa vào xu thế mua bán sáp nhập, hỗ trợ của ngân hàng hay vốn kiều bào cũng đã thu hút sự chú ý của thị trường trong thời gian gần đây. Gạt đi bớt những hoài nghi về giai đoạn “trùm mền” trước đây, có khá nhiều khía cạnh tích cực từ hiện tượng này".
Theo ông Khương, chúng ta có thể xét đến ý nghĩa xã hội, nhân văn khi đơn vị đầu tư dự án có thể chứng tỏ năng lực “vượt cạn” đáng khích lệ, giúp tránh lãng phí về quỹ đất.
Đồng thời, những doanh nghiệp và dự án “hồi sinh” có ngân hàng bảo lãnh cũng đã khẳng định được phần nào uy tín đối với người mua nhà. Các ngân hàng lớn luôn có quy trình thẩm định, xét duyệt rất gắt gao và việc tái đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án chứng tỏ được tiềm năng có thật của mình với những sản phẩm đã được thay đổi chiến lược kinh doanh, thiết kế, tái cơ cấu,...
Như vậy, để có thể đầu tư một cách an toàn vào các dự án sử dụng dòng vốn vay, nhà đầu tư cần định nghĩa rõ sự an toàn đối với từng trường hợp và từng nhà đầu tư. Định nghĩa an toàn không đồng nhất giữa các nhà đầu tư khác nhau có mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau.
Kinh nghiệm cho thấy, tiến độ pháp lý của dự án là một trong những rủi ro thường gặp trong đầu tư kinh doanh bất động sản. Do đó, nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, giấy tờ pháp lý ra sao, năng lực tài chính của chủ đầu tư đến đâu. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất sau khi nắm rõ các yếu tố này.
(Trí thức trẻ)