Hiện này, việc xây dựng lại các chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm ở các đô thị lớn như Tp.HCM, Hà Nội vẫn tiếp tục là bài toán khó đối với cả cơ quan quản lý lẫn giới đầu tư địa ốc.
Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, hiện vẫn còn có quá nhiều bất cập trong việc thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Tp.HCM.
Cơ chế lựa chọn chủ đầu tư và các chỉ tiêu liên quan đến quy hoạch, dân số... đang là những nút thắt rất khó cởi trong bài toán xử lý các chung cư cũ.
Xây mới lại chung cư cũ là vấn đề nan giải đối với cả cơ quan quản lý cũng như nhà
đầu tư bất động sản.
Theo quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Khoản 1 Điều 5 cho phép các chủ sở hữu nhà chung cư được quyền lựa chọn doanh nghiệp địa ốc làm chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư thông qua đại hội nhà chung cư.
HoREA cho rằng, nhược điểm của phương thức này là khó tìm được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư, mất rất nhiều thời gian và không đáp ứng được yêu cầu cấp bách để xử lý các chung cư bị hư hỏng nặng cũng như yêu cầu chỉnh trang đô thị.
Khoản 2 Điều 5 của nghị định này quy định đối với nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại song các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư thì nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư xây dựng lại chung cư hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư.
Trong khi đó, tại Khoản 3 Điều 9 cũng quy định, Sở Xây dựng báo cáo UBND TP quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định thầu.
Tuy nhiên, phương thức này có nhược điểm là mất rất nhiều thời gian vì chỉ sau khi các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước mới tham gia và chỉ áp dụng đối với trường hợp chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại.
Về công tác đấu thầu, theo quy định của Luật Đấu thầu 2013, tổ chức đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất (...); ngoại trừ trường hợp được áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước hoặc hình thức chỉ định nhà đầu tư (Khoản 2 Điều 15).
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 22, chỉ định thầu đối với nhà đầu tư được áp dụng trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện hoặc chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện thu xếp vốn hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án khả thi và hiệu quả cao nhất theo quy định của Chính phủ.
Điều 26 quy định việc lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt, với trường hợp dự án xuất hiện các điều kiện riêng biệt, đặc thù mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thì người có thẩm quyền (UBND TP) trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định phương án lựa chọn nhà đầu tư.
Đối với những bất cập liên quan đến chỉ tiêu quy hoạch và phân cấp phê duyệt dự án nhà ở, HoREA cho biết, Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ 'về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư' đã có nhiều cơ chế mới để thực hiện việc xây dựng lại nhà chung cư.
Chẳng hạn, tại Khoản 5 Điều 8 đã giao cho UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng và phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án. Nếu điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị mà theo quy hoạch chung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét chấp thuận.
Vậy nhưng, theo quy định này thì Thủ tướng Chính phủ chưa phân cấp và chưa ủy quyền đầy đủ cho những đô thị đặc biệt như Tp.HCM, Hà Nội.
Mặt khác, các nội dung thay đổi này cũng chưa khả thi vì hiệu quả kinh doanh vẫn bị hạn chế và nhà đầu tư khó thu hồi vốn do còn thiếu yếu tố về chỉ tiêu dân số để có thể tăng thêm số căn hộ giúp nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư (lợi nhuận định mức 10%).
Tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định trường hợp căn hộ có từ 2 sổ hộ khẩu trở lên thì chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận.
HoREA nhìn nhận, do các hộ ghép trong nhà chung cư là bên yếu thế so với chủ đầu tư nên rất cần có cơ chế xác định 'giá bán kinh doanh' để tránh trường hợp sau này chủ đầu tư đẩy giá bán lên quá cao, nằm ngoài sức chịu đựng của người dân.
Các dự án phát triển nhà ở có quy mô từ 2.500 căn trở lên và dự án nhà ở có quy mô từ 100 ha trở lên ở ngoại thành, 50 ha trở lên ở nội thành phải trình Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét quyết định, Luật Nhà ở 2014 quy định.
Tất cả các công trình nhà ở cao tầng cấp 1 (từ trên 22 tầng) đều phải trình Bộ Xây dựng xem xét quyết định.
Theo HoREA, quy định này là cần thiết đối với các tỉnh, tuy nhiên có thể không phù hợp với các đô thị đặc biệt như Tp.HCM và Hà Nội.
(Nhịp sống kinh doanh)