So với trước đây, doanh nghiệp địa ốc TP.HCM mất nhiều thời gian hơn trong việc hoàn thành pháp lý dự án bất động sản. Đây là nguyên nhân chính khiến hoạt động dự án bị đình trệ.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có báo cáo đánh giá về những vướng mắc pháp lý mà các công ty bất động sản đang phải đối mặt khi phát triển dự án trong năm 2019. Được biết, ngay sau việc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM bị "tuýt còi" do xây dựng nhà ở trong khi chưa thực hiện đầy đủ quy định hiện hành, HoREA đã phát đi báo cáo này. Không ít dự án trên địa bàn TP cũng đang rơi vào trạng thái bị đình trệ.
Theo Hiệp hội, có ít nhất 3 nhóm rủi ro đang gây áp lực lên thị trường nhà đất. Trong đó, rủi ro hàng đầu, đồng thời là nguyên nhân gốc rễ dẫn tới kịch bản màu xám cho chị trường địa ốc chính là rủi ro về mặt pháp lý.
1. Rủi ro pháp lý khó đoán định
HoREA cho biết, do gặp phải nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính nên nhiều dự án dù đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, bồi thường song vẫn không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai. Tình trạng này hiện rất phổ biến trên thị trường bất động sản.
Thời gian gần đây, vướng mắc phát sinh phổ biến là dự án tuy đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch 1/500 vẫn không được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận. Cùng với đó là vướng mắc dự án xen cài đất nông nghiệp, đất ở, bờ đất, đất rạch, đường được quản lý bởi Nhà nước phải thực hiện thủ tục, quy trình chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư.
Một điểm nghẽn lớn hiện chưa được tháo gỡ chính là thủ tục, quy trình tính tiền sử dụng đất dự án. Mặt khác, thủ tục và quy trình thẩm duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng đối với công trình cấp 1 (chiều cao trên 24 tầng) đang bị kéo dài. Ngoài ra, việc hàng loạt dự án đang bị rà soát, thanh tra pháp lý hoặc tạm ngừng thực hiện khiến giới buôn bất động sản ồ ạt tìm về các tỉnh lân cận, ven biển.
Đây là những vướng mắc mang tính khách quan chứ không phải do chủ dự án gây ra. Tuy vậy, sẽ có nhiều hệ lụy nặng nề mà doanh nghiệp phải đối diện như nợ đọng nhiều, tồn kho lớn, vốn bị chôn vùi trong thời gian dài khi không thể tung hàng ra thị trường theo kế hoạch.
|
|
Rủi ro pháp lý, tài chính và thương hiệu đang gây áp lực lớn lên thị trường
địa ốc năm 2019. Trong ảnh: Trục giao thông ở khu Đông Sài Gòn tập
trung nhiều dự án bất động sản. (Ảnh: Trần Quỳnh) |
2. Rủi ro về tín dụng và tài chính
Thực tế cho thấy, khi thực hiện một dự án, doanh nghiệp địa ốc phải bỏ ra chi phí rất lớn cho việc giải phóng mặt bằng, thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả nợ gốc, trả lãi vay, quản lý dự án, quản lý doanh nghiệp. Có thể nói, đối với các doanh nghiệp, chi phí thực hiện dự án là cả "núi" áp lực.
Theo dự kiến, lộ trình siết tín dụng địa ốc sắp được áp dụng trong năm 2019. Việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng chắc chắn sẽ khó khăn hơn trước rất nhiều. Điều này sẽ tác động lớn tới thị trường bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước hồi tháng 4/2019 đã công bố dự thảo Thông tư quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn đối với hoạt động của ngân hàng và chinh nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, khi trích lập dự phòng cho những khoản vay cá nhân với dư nợ từ 3 tỷ đồng, hệ số rủi ro mà ngân hàng phải áp dụng là 150%.
Dự thảo này nhằm mục đích kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có liên quan tới việc mua nhà ở thuộc phân khúc bất động sản cao cấp. Như vậy, đối với lĩnh vực bất động sản vốn tiềm ẩn không ít rủi ro, ngân hàng được yêu cầu dự trữ thêm vốn. Dự kiến, tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm xuống còn 30% thay vì mức 40% như trước. Đây là tỷ lệ áp dụng trong những năm 2019-2020 hoặc tới năm 2022.
Đối với giới đầu tư địa ốc lẫn người mua để ở, áp lực về tín dụng và tài chính được xem là trở ngại tâm lý rất lớn, cộng thêm vướng mắc pháp lý kéo dài khiến doanh nghiệp gặp khó trong trường hợp thủ tục dự án không hoàn tất, không thể triển khai thực hiện hoặc bị dừng triển khai dự án.
3. Rủi ro về mặt thương hiệu
Rủi ro về mặt pháp lý và tín dụng sẽ dẫn tới rủi ro về thương hiệu. Nếu rủi ro pháp lý xảy ra, chủ đầu có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng về mặt uy tín, thương hiệu. Theo đó, doanh nghiệp sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội kinh doanh, sụt giảm doanh số. Trong trường hợp không sớm cải thiện được tình trạng này, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với hậu quả nặng nề nhất là bị thua lỗ, phá sản.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, trong 3 nhóm rủi ro nêu trên, rủi ro về mặt pháp lý sẽ tác động tiêu cực nhất tới doanh nghiệp, giới đầu tư lẫn người mua nhà để ở. Lý do là, trong trường hợp xấu nhất, dự án có thể bị đình trệ một thời gian dài, thậm chí bị thu hồi. Khi đó, doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn, không có sản phẩm giới thiệu ra thị trường như dự kiến. Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản sẽ tăng cao, người mua nhà sẽ là bên chịu thiệt nhiều nhất.
Theo ông Châu, những rủi ro này khiến thị trường đi vào quỹ đạo tích trữ "bong bóng" nợ xấu bất động sản. Đối với một thị trường phát triển bền vững, đây là diễn biến không hề có lợi.
(Vnexpress)