Lượng dự án căn hộ mới ít, nguồn hàng sơ cấp không nhiều khiến giao dịch mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp sôi động trở lại, nhất là với những sản phẩm mới chào bán.
Ít cạnh tranh, căn hộ bình dân giao dịch tốt
Dù hiện đã vào giữa quý IV/2018, nguồn cung căn hộ mới tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận vẫn khá hạn chế. Thị trường ghi nhận chỉ có 2-3 dự án mới và 10 dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo.
Sự lựa chọn dành cho khách hàng không có nhiều, đặc biệt là với dòng sản phẩm bình dân, trung cấp. Vì vậy, việc mua đi bán lại các dự án mới có giá dưới 2 tỷ đồng đang rất sôi động.
Trên thực tế, trong thời gian gần đây, hàng loạt dự án căn hộ triển khai trong năm 2018 đang được giao dịch vô cùng sôi động trên thị trường thứ cấp.
Phân khúc bình dân, trung cấp có sức mua mạnh nhất. Những dự án quy mô 400-600 căn hộ được khách hàng ưa chuộng. Vì không có nhiều sản phẩm nên việc ra hàng sơ cấp gần như chỉ mất 1-2 tháng.
Các dự án căn hộ trung cấp, bình dân có giao dịch tốt khi nguồn cung
trong quý IV sụt giảm. Ảnh minh họa: Internet
Đại diện một công ty bất động sản cho hay, doanh nghiệp chỉ triển khai một dự án nhà ở trung cấp với khoảng 500 căn hộ trong năm 2018. Dòng sản phẩm này phù hợp với túi tiền của phần lớn người dân, hơn nữa lại đang khan hiếm nên 90% nguồn hàng được mua hết trong 1 lần bán.
Tương tự, tại quận Bình Thạnh, dự án Ascent Plaza với hơn 300 căn chung cư dù mới mở bán chính thức vào tháng 11 nhưng theo giới đầu tư đã cơ bản hết hàng. Vì các đợt ra hàng mới chưa được triển khai nên việc sang nhượng đang diễn ra khá nhiều. Hay một dự án tại quận 8, giới đầu tư đã đổ xô tìm sàn giao dịch để đặt hàng trước với sale dù chủ đầu tư chưa cho đặt cọc giữ chỗ.
Việc tăng giá bán thứ cấp diễn ra khá phổ biến. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, các dự án trung cấp có giá thứ cấp tăng khá mạnh. Chẳng hạn, giá thứ cấp dự án Him Lam Phú An (quận 9) tăng trung bình từ 1,6 tỷ đồng/căn lên khoảng 2 tỷ đồng/căn. Him Lam Phú Đông tăng lên 1,6 tỷ đồng, trong khi giá mở bán là 1,1 tỷ đồng/căn, chênh 500 triệu đồng. Phú Đông Premium dù mới chào bán giữa năm nhưng đã có giá thứ cấp chênh 7-10%. Căn hộ Moonlight Residences (Thủ Đức) giá từ 22 triệu/m2 đã tăng lên 27-29 triệu/m2...
Người mua phải chấp nhận trả tiền chênh
Nguồn hàng ít ỏi đã khiến xuất hiện tình trạng giao dịch sang tay nhanh. Nhiều người mua ở thực chấp nhận mua lại từ giới đầu tư vì không kịp mua từ chủ đầu tư. Thậm chí, giới đầu tư còn chuyển nhượng lại cho nhau với giá chênh mỗi căn từ 50-100 triệu đồng.
Anh Thuận, một nhà đầu tư tại quận 2 đã chi 50 triệu để đặt chỗ căn hộ 60m2 tại dự án giáp ranh Bình Dương. Anh Thuận cho hay khi anh sang tay gói hàng này cho một khách cần mua để ở, anh đã lời 100% số tiền bỏ ra.
Dự án mà anh Thuận đầu tư là dự án trung cấp, có giá 1,1-1,5 tỷ đồng/căn nằm giáp ranh Tp.HCM và Bình Dương. Dự án này chỉ có 450 căn hộ nên dân đầu tư đã đặt hết hàng từ khi dự án chưa mở bán. Đến khi mở bán chính thức, nhiều khách hàng mua thực phải trả chênh 30-50 triệu/căn từ suất giữ chỗ.
Đa số người mua ở thực phải trả thêm tiền chênh cho nhà đầu tư. Ảnh minh họa: Internet
Sang tay căn hộ và thu được lời cao, anh Mạnh, một nhà đầu tư tại Bình Thạnh cho biết, đầu tháng 11, anh ra hàng căn hộ một phòng ngủ tại dự án tầm trung ở quận 9 với giá chênh 7% so với giá mua vào cách đó 6 tháng. Từ tháng 11/2017, môi giới đã nhận đặt chỗ và mở bán chính thức vào tháng 5/2018.
Một thực tế trên thị trường Sài Gòn là người mua thực phải bỏ thêm tiền chênh để mua lại sản phẩm từ giới đầu tư vì không thể có suất mua khi chủ đầu tư mở bán.
Theo chia sẻ của chị Nguyễn Thị Hiền, một nhân viên công chức ở quận 5, vì điều kiện hạn chế nên khi tìm mua căn hộ cho con trai lấy vợ, gia đình chị chủ yếu tìm căn hộ có giá tầm 1,5 tỷ đổ lại. Nhưng khi mở bán, các căn giá mềm hầu như đều đã được đặt mua hết, chỉ còn những căn 1,8-2,2 tỷ. Chị đành bỏ thêm 50 triệu để mua lại từ khách hàng khác một căn hộ 1,4 tỷ đồng.
Nhiều môi giới lâu năm cho hay, vì họ có khách quen và đã có nhiều năm làm việc với nhà đầu tư nên khi có dự án mới triển khai, môi giới luôn ưu tiên cho nhóm khách hàng này. Các căn giá tốt vì thế đều bị dân đầu tư gom hàng từ khi dự án mới có thông tin. Trong khi đó, chỉ khi dự án chính thức chào bán, người mua ở thực mới tiếp cận nguồn hàng.
Tại các dự án mới, khi mở bán lần đầu, khách hàng phần lớn đều là dân đầu tư. Lượng khách hàng mua để đầu tư ngắn hạn giai đoạn này trên thực tế có thể lên đến 60-70%. Đây được coi là thời điểm lý tưởng nhất để gom hàng vì giá bán dự án mềm nhất.
Trong những giai đoạn tiếp theo, chủ đầu tư tăng giá lên 5-15% nên không lời nhiều và cũng khó sang tay thứ cấp. Bởi vậy, người mua thực khó giành được nguồn hàng giai đoạn đầu phải chấp nhận trả thêm tiền chênh để mua được nhà.
Và thực tế cũng rất khó áp dụng những chính sách như ưu tiên 70% nguồn hàng cho khách mua để ở và chỉ khoảng 30% cho người mua đầu tư.
(TTO)