Mật độ các chung cư tại Tp.HCM khá dày đặc, phân bổ ở nhiều khu vực trên địa bàn. Hiện nay, các khu chung cư mọc lên ngày càng nhiều đang kéo theo các vấn đề phát sinh mới.
Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM ông Trần Trọng Tuấn cho biết, trong thời gian qua đã phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân sống tại chung cư.
Nhiều tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng chung cư tại Tp.HCM
Theo đó, các tranh chấp xoay quanh vấn đề diện tích sử dụng chung và riêng, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, phí bảo trì, công tác bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, …
Cũng theo ông Trần Trọng Tuấn, nguyên nhân xuất hiện những phát sinh mâu thuẫn chủ yếu là bởi chủ đầu tư, ban quản trị và doanh nghiệp quản lý vận hành chưa thực hiện đúng theo các quy định pháp luật về bảo trì công trình, bảo trì trang thiết bị, đặc biệt, chưa tập huấn lực lượng phòng cháy chữa cháy... Bên cạnh đó, ngay cả nhiều chủ sở hữu trong nhà chung cư cũng chưa quan tâm đầy đủ đến quyền lợi và trách nhiệm của mình.
Ngoài ra, các văn bản quy phạm pháp luật có một số nội dung chưa thống nhất với nhau và còn có sự chồng chéo như quy định về phần diện tích thuộc sở hữu riêng, sở hữu chung, về cách tính diện tích sàn căn hộ, thời gian bảo trì công trình xây dựng. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật cũng còn chưa có chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm của các bên…
Các vướng mắc về quy định pháp luật đã dẫn đến nhiều vụ tranh chấp và phát sinh liên quan đến chung cư trong thời gian vừa qua tại Tp.HCM như tranh chấp phí bảo trì tại chung cư 4S Riverside Garden (quận Thủ Đức), chung cư Phú Thọ (quận 11), chung cư 4S Riverside Garden (quận Thủ Đức)… Điều đáng quan tâm là, việc di chuyển 11 hộ dân tại chung cư lô IV, lô VI cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh đang thuộc diện xuống cấp trầm trọng đến nay chưa thực hiện được do chưa thể cưỡng chế phá dỡ chung cư và cưỡng chế di chuyển người dân.
Theo ông Trần Trọng Tuấn, muốn giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến chung cư, ngoài vấn đề tăng cường kiểm tra sự chấp hành pháp luật đối với chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp khai thác vận hành, cư dân của cơ quan quản lý Nhà nước thì các bộ ngành Trung ương cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (ban hành năm 2008).
Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng như không phù hợp với tình hình thực tế tại Tp.HCM thì một số nội dung trong Quy chế này đã không còn phù hợp.
Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây Dựng, trong một cuộc hội thảo đánh giá Luật Nhà ở sửa đổi đối với thị trường bất động sản được tổ chức mới đây tại Tp.HCM, cho biết, trước đây, Luật Nhà ở quy định sở hữu chung cư thuộc vĩnh viễn, không cụ thể niên hạn sử dụng nên nhiều chung cư xuống cấp không thể phá dỡ, di dân để cải tạo, xây mới.
Tại Hà Nội có chung cư xuống cấp tuy nhiên việc di dời người dân đến nơi ở mới kéo dài 3-4 năm mà vẫn chưa thực hiện được mặc dù chủ sở hữu chung cư cũ đã được bồi thường 1 tỷ đồng cùng với 1 căn hộ nơi ở mới.
Đến nay Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua (có hiệu lực từ 1/7/2015) quy định chung cư có thời hạn sử dụng cụ thể, căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết thêm, trước đây xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng khi tồn tại cách hiểu và áp dụng tính diện tích sử dụng căn hộ theo tim tường, thông thủy. Hiện nay, Luật Nhà ở sửa đổi quy định cách tính thông thủy (tính kiểu rải thảm, tính diện tích những nơi nước có thể lan tỏa) thay vì cách tính tim tường (diện tích được đo từ tim tường) như trước đây.
Trường hợp, nếu chung cư hư hỏng đột xuất, xuống cấp, Nhà nước sẽ cưỡng chế phá dỡ và cưỡng chế di chuyển. Luật Nhà ở sửa đổi cũng quy định cụ thể phần sở hữu chung, sở hữu riêng để tránh xảy ra các tranh chấp. Trong đó, nhà sinh hoạt cộng đồng của chung cư, hệ thống hạ tầng kĩ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đều thuộc sở hữu chung, không thuộc cá nhân nào.
(Sài Gòn Đầu tư Tài chính)