Tuy cùng địa bàn và số lượng dự án chào bán nhưng 2 đơn vị tư vấn uy tín là CBRE và Savills lại lần lượt đưa ra con số tiêu thụ quý II là 10.000 và 5.000 căn, việc này chưa từng có tiền lệ.
Qúy II vừa qua, thanh khoản của thị trường căn hộ tại Tp.HCM được đánh giá là có xu hướng tăng mạnh so với quý trước đó. Song dữ liệu cụ thể lại bị nhiễu khi lượng sản phẩm giao dịch thành công do các đơn vị khảo sát lớn công bố lại chênh nhau lớn.
Vào ngày 8/7/2015, Savills Việt Nam cho biết, TP tiêu thụ 5.000 căn hộ trong quý II/2015, kể từ quý cuối năm 2010 thì đây là tỷ lệ cao nhất. Tỷ lệ hấp thụ này tăng 17% so với quý trước và tăng 96% so với cùng kỳ năm 2014. Lượng giao dịch tại "phố nhà giàu" quận 2 chiếm 28%, ngay sau là quận Bình Thạnh chiếm 15% thị phần.
Trong báo cáo thị trường công bố ngày 30/6/2015, CBRE Việt Nam cho biết số lượng căn hộ được giao dịch thành công trong quý II/2015 đạt hơn 10.000 sản phẩm, là mức hấp thụ cao nhất 1 quý trong lịch sử. Với tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường Tp.HCM đạt 57%, đã tăng 19% so với quý trước và tăng 126% so với cùng kỳ năm ngoái.
Điều đáng nói là, diện khảo sát của 2 đơn vị cùng hướng tới một đô thị 10 triệu dân, với tổng cộng 19 dự án chung cư đưa ra nguồn cung mới (11 trường hợp mở bán lần đầu và 8 đơn vị mở bán giai đoạn tiếp theo), dữ liệu nguồn cung toàn thị trường (85-100 dự án) cũng không có nhiều sự khác biệt. Tuy nhiên, kết quả công bố lại chênh nhau tới 5.000 căn, một con số không hề nhỏ.
Tp.HCM đang bị nhiễu thông tin về số lượng căn hộ giao dịch trong quý II/2015
(Ảnh: Vũ Lê)
Trao đổi về vấn đề này, Quản lý cấp cao Phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam Lê Hoàng Lan Như Ngọc khẳng định con số 10.000 căn hộ được giao dịch trong quý hoàn toàn là dữ liệu thực tế. Nếu có sai số cũng chỉ khoảng 5%.
Vị này cho biết, cách thống kê của doanh nghiệp là thu thập thông tin từ nhiều nguồn như: Môi giới trực tiếp bán dự án, chủ đầu tư và các hệ thống sàn rồi đối chiếu chéo các nguồn này với nhau. Bằng cách này, con số 10.000 căn bán được trong quý II/2015 được tính gồm các giao dịch của dự án mới mở bán và dự án mở bán giai đoạn kế tiếp hoặc các dự án đã mở bán từ lâu nhưng phát sinh thêm giao dịch trong thời điểm khảo sát.
Được biết, số liệu trên tổng hợp từ tổng cộng 86 dự án có ghi nhận giao dịch mới trong quý. Trong trường hợp chỉ tính riêng 19 dự án chào bán mới thì tổng số căn hộ tiêu thụ được trong quý khảo sát đạt hơn 5.000 căn.
Giám đốc Bộ phận tư vấn Savill Việt Nam bà Nguyễn Thị Vân Khanh khẳng định con số 5.000 căn hộ đã được tiêu thụ trong các tháng 4, 5, 6 là dữ liệu toàn thị trường (khoảng 100 dự án) đã được xác minh từ chủ đầu tư, từ hệ thống sàn và đội ngũ bán hàng của Savills. Bà nói: "Tỷ lệ sai số của kết quả này rất thấp, trung bình 2-3% và nhiều nhất là 5%".
Bà Khanh cũng cho hay, doanh nghiệp chỉ ghi nhận những giao dịch đã hoàn thành quá trình đặt cọc mua căn hộ chứ không ghi nhận hình thức giữ chỗ. Với những giao dịch mua sỉ từ các bên có liên quan (nhà thầu, đối tác cùng phát triển dự án, ngân hàng cho vay,...) đều không được ghi nhận do hình thức này chưa ra hợp đồng mua bán cụ thể từng trường hợp.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nói: "Tôi không tin các công ty tư vấn nước ngoài có thể đưa ra các kết quả khảo sát với sai số 3-5%. Với thị trường bất động sản kém minh bạch như Việt Nam, có thể thống kê các dữ liệu sai số 20% đã là quá giỏi".
Ông Đực cho rằng, chênh lệch sức mua căn hộ lên đến 5.000 căn là quá nhiều. Các tỷ lệ sai số cho phép mà Savill và CBRE đưa ra là 3-5% thì mức tiêu thụ sai lệch 5.000 căn hộ gần như không tưởng.
Theo ông, không thể đòi hỏi chuẩn hóa dữ liệu thị trường bất động sản tại Tp.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung thời điểm hiện tại bởi tình hình bán hàng của các công ty đang xuất hiện nhiều tiểu xảo, dữ liệu ảo cũng có thể có. Nhân viên môi giới có thể tự đứng tên đặt cọc, giữ chỗ để tăng doanh số. Tuy đã đặt cọc nhưng sản phẩm vẫn được chào bán trên nhiều hệ thống. Theo đó, "từ hệ thống sàn đến chủ đầu tư số lượng giao dịch đã qua nhiều lớp trang điểm và tung hỏa mù. Để tìm được con số chính xác là điều không dễ dàng gì", ông Đực quả quyết.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) nhận định, Việt Nam chưa tiến hành đăng ký giao dịch bất động sản bắt buộc theo quy chuẩn nên không thể đòi hỏi một nguồn dữ liệu chính xác cho cả thị trường.
Mỗi công ty môi giới, khảo sát, tư vấn có cách làm khác nhau, đồng thời nguồn tin và cơ sở dữ liệu của các đơn vị này cũng không giống nhau nên kết quả vênh nhau là bình thường. Nhưng khác biệt giữa 2 kết quả khảo sát lên đến con số 5.000 sản phẩm là rất nguy hiểm.
Theo ông Nghĩa: "Sai số này gây bất lợi cho những nhà hoạch định chiến lược, nhà đầu tư thứ cấp và nhà phát triển dự án. Bởi lẽ cơ sở dữ liệu để họ nắm bắt thị trường bị sai lệch quá nhiều sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình đầu tư, kinh doanh của họ".
Ông Nghĩa cho rằng, đã đến lúc thị trường cần cơ quan quản lý Nhà nước đóng vai trò người cầm trịch đứng ra khảo sát toàn diện và công bố các số liệu thống kê một cách khách quan. Ông đề xuất, "Tp.HCM hoàn toàn có thể thử nghiệm mô hình đăng ký giao dịch bắt buộc như Thái Lan và Singapore. Qua đó, có thể cập nhật được chính xác tình giao dịch thực tế trên thị trường. Hơn nữa, điều này còn giúp ngăn việc tăng giá ảo và giúp thị trường phát triển bền vững hơn".
(Vnexpress)