Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ Xây dựng cho biết, tính đến cuối năm 2014, trên phạm vi cả nước có hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản (BĐS) và khoảng trên 10.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, cũng như định giá BĐS. Nhưng trên thực tế, số lượng sàn hoạt động hiệu quả, có uy tín chiếm tỷ lệ khá thấp.
Đối với khách hàng, tiêu chí tiên quyết để chọn mua căn hộ là chủ đầu
tư uy tín
Bỏ giao dịch qua sàn, giá nhà vẫn không giảm
Giao dịch BĐS không bắt buộc phải qua sàn sẽ góp phần gỡ vướng cho nhiều chủ đầu tư dự án trong việc bán sản phẩm ra thị trường. Nguyên nhân là, theo quy định hiện nay, muốn sản phẩm đến tay người mua thì bắt buộc phải có xác nhận giao dịch qua sàn với một mức phí nhất định. Do đó, khi bỏ quy định này dĩ nhiên mức phí xác nhận cũng được triệt tiêu, đồng thời về nguyên tắc, mức giá BĐS sẽ có xu hướng giảm xuống.
Nhưng theo Tổng giám đốc Sàn giao dịch BĐS Hưng Thịnh (Hưng Thịnh Land) ông Nguyễn Nam Hiền nhận định, dù không thông qua sàn song chủ đầu tư dự án cũng phải tốn một khoản phí nhất định để vận hành một bộ máy môi giới hoạt động. Thậm chí, những chi phí này chắc chắn sẽ vượt mức 3-4% trên tổng doanh thu mà chủ đầu tư trả cho sàn, mà hiệu quả chưa chắc đã cao hơn.
Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh BĐS Thanh Yến ông Nguyễn Duy Minh bày tỏ: “Việc giảm chi phí qua sàn khiến giá nhà giảm xuống là rất khó xảy ra, vì liệu chủ đầu tư có đưa khoản phí này ra ngoài lợi nhuận? Chưa tính đến khoản phí này liệu có bù đắp được chi phí lãi vay ngân hàng khi chủ đầu tư bán hàng không hiệu quả hay không?".
Theo Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành ông Nguyễn Văn Đực thì giá nhà do chủ đầu tư quyết định chứ không phải do sàn. Do đó, việc tăng giá chỉ xảy ra đối với các sàn mua đi bán lại với tư cách nhà đầu tư thứ cấp nhằm đầu cơ kiếm lời. Nhưng nếu có xảy ra thật thì cũng là quy luật tất yếu của thị trường mà thôi.
Quản lý các sàn đang tồn tại như thế nào sau 1/7 tới?
Theo những phân tích, nhận định của các chuyên gia trong ngành, việc có hay không có sàn cũng không ảnh hưởng đến sự giao động của giá cả nhà đất. Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Nam ông Đỗ Văn Mạnh còn cho rằng, khi quy định này được bỏ đi, giao dịch sẽ được rút gọn rất nhiều góp phần tạo sự thông thoáng cho người mua nhà lẫn các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc. Đồng thời, một số sàn “cơ hội” sẽ bị đào thải. Bởi trên thực tế, những sàn này vốn được thành lập chỉ để giúp một số chủ đầu tư nhỏ hợp thức hóa quy định trong việc xác nhận giao dịch qua sàn.
Vấn đề đặt ra là, những sàn tồn tại sau 1/7 sẽ hoạt động và quản lý như thế nào? Theo ông Mạnh, chức năng của sàn giao dịch BĐS trên thế giới đúng giúp người mua nhà sàng lọc rủi ro. Vì sàn giao dịch BĐS sẽ phải kiểm tra tính hợp pháp về pháp lý, cũng như tiến độ giao nhà. Cho nên, phải “cải tổ” những sàn giao dịch BĐS chỉ hoạt động mang tính thủ tục mà không như mong muốn và ý tưởng của cơ quan quản lý.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) ông Lê Hoàng Châu phân tích, quy định mới sẽ tạo sự cạnh tranh hơn giữa các sàn giao dịch, điều này sẽ giúp nâng cao chất lượng cũng như giúp các sàn hoạt động đúng chức năng và công bằng hơn. Theo quy định hiện nay, luật vô tình tạo thế không công bằng với chủ đầu tư dự án. Bởi chủ đầu tư bỏ hàng trăm, thậm chí là hàng ngàn tỷ đồng để làm dự án nhưng lại phải thông qua sàn mới được bán sản phẩm. Trong khi đó, dù không đầu tư, sàn giao dịch vẫn được hưởng lợi (ít nhất là 2% tổng doanh thu). Thực tế cho thấy, có sàn còn ém thông tin hoặc “thêm mắm, dặm muối” nhằm bán hàng cho nhanh.
Ông Châu cho rằng, sàn giao dịch BĐS chỉ nên là một kênh lựa chọn của người mua nhà cũng như chủ đầu tư dự án trong giao dịch BĐS. Do đó, các sàn tồn tại bắt buộc phải nâng cấp về năng lực cũng như uy tín, nhất là chức năng bảo vệ người mua nhà. Điều này nhằm tránh những trường hợp rủi ro xảy ra thời gian qua, trong khi luật bắt buộc phải giao dịch qua sàn, tuy nhiên người mua nhà vẫn vướng phải những rủi ro như vụ một căn hộ được bán cho nhiều người ở dự án Gia Phú (quận Thủ Đức, Tp.HCM); hoặc dự án nói một đằng, lại giao nhà một nẻo cũng diễn ra không ít, mặc dù tất cả đều được giao dịch qua sàn!
(Phụ nữ Tp.HCM)