Khoản cho vay đối với người mua nhà ngày càng bị các nhà băng siết chặt, dẫn đến giao dịch bất động sản tại TP.HCM nhiều khả năng sẽ chậm lại trong 6 tháng cuối năm.
Theo thông tin được đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM mới đưa ra gần đây, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay mua bất động sản (BĐS) trên 3 tỉ đồng sẽ bị tính là 200% trong thời gian tới.
Quy định này đã vấp phải sự phản đối của cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp và cả các chuyên gia vì cho rằng chính sách siết tín dụng đang vô tình đánh đồng giữa người có nhu cầu mua nhà ở thực với giới đầu cơ, kinh doanh.
Người mua nhà ở thực lại gánh phần thiệt
Nội dung dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thay thế Thông tư 36/2014 của NHNN đã đưa ra hệ số rủi ro trên. Theo đánh giá của các chuyên gia, hệ số này quá cao. Ông Nguyễn Duy Minh - Tổng giám đốc L&L Group cho rằng, hệ số rủi ro đối với khoản vay càng tăng cao buộc phía nhà băng phải giảm các khoản vay cho lĩnh vực này hoặc tăng lãi suất cho vay. Với thu nhập đa phần ở mức trung bình trở xuống, lãi suất 12% như hiện nay được cho là khá cao đối với người mua nhà ở thành phố.
Khi NH siết chặt tín dụng, thủ tục vay cũng sẽ khiến các doanh nghiệp địa ốc gặp khó do thiếu vốn. Trong khi, chính sách đối với lĩnh vực này cũng còn rất nhiều vướng mắc. Nếu cả khoản vay dành cho người mua nhà cũng bị siết sẽ khiến thị trường ngày càng rơi vào thế bế tắc.
Quy định nâng hệ số rủi ro lên 200% đối với khoản vay mua BĐS có giá trên 3 tỉ đồng cũng không nhận được sự đồng tình từ chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu. Theo vị chuyên gia, quy định này là không cần thiết vì hiện đã có quy định hệ số rủi ro 200% cho những khoản vay mua BĐS để đầu tư, kinh doanh rồi. Nhưng quy định này có kẽ hở là các khoản vay mua BĐS chỉ được xem là cho vay kinh doanh BĐS khi nguồn thu để trả lãi và trả gốc phải từ chính BĐS nên các NH đã đưa khoản vay BĐS kinh doanh sang cho vay tín dụng tiêu dùng nếu người vay lấy nguồn thu khác để trả nợ. Kết quả, hệ số rủi ro mà khoản vay đó phải sẽ thấp hơn, chỉ là 100% mà thôi. Đây được xem là một phần lý do đưa đến quyết định điều chỉnh hệ số rủi ro cho cả người mua nhà thông thường mà NHNN vừa mới thông báo.
"Nếu các NH siết điều kiện vay thì việc mua nhà sẽ càng xa vời hơn. NH chỉ nên kiểm soát các nhà đầu cơ, vay để kinh doanh, siết cho “nhà giàu” vay mới đúng", anh Nguyễn Đăng Duy (quận 12) kiến nghị.
Lãi suất cho vay mua nhà nhiều khả năng sẽ tăng do tăng hệ số rủi ro. Ảnh: Quang Huy
Đối tượng vay cần được phân biệt
Theo ông Hiếu, NHNN cần tăng cường công tác kiểm soát đối với tình trạng một số NH lợi dụng kẽ hở của luật để đẩy tín dụng cho vay mua BĐS kinh doanh sang cho vay tiêu dùng hoặc lĩnh vực khác để được hưởng hệ số rủi ro thấp hơn.
Vị chuyên gia nói thêm: “NH cần định nghĩa rõ ràng đối với các khoản vay mua BĐS, không kể nguồn trả nợ từ đâu, nếu vay để đầu tư kinh doanh, đầu cơ thì áp dụng hệ số rủi ro 200%. Còn người mua để ở thì bất kể giá trị BĐS đó là 4-5 tỉ đồng hoặc cao hơn thì áp hệ số rủi ro 100% là hợp lý”.
Tình trạng đầu cơ có thể được hạn chế phần nào nhờ áp dụng quy định nâng hệ số rủi ro nhưng NH không nên đánh đồng các đối tượng vay mà cần phải có sự phân định rõ ràng.
Cùng quan điểm, chuyên gia tài chính TS Bùi Quang Tín cho rằng, tại các địa phương, BĐS có giá trị trên 3 tỉ đồng đượcxem là phân khúc cao nhưng tại các đô thị lớn như TP.HCM thì không hẳn. Do đó, trước khi đưa ra quy định về hệ số rủi ro với khoản vay mua BĐS cần phải thực hiện khảo sát thực tế về giá trị nhà, đất tại TP. Từ đó, ông Tín góp ý: “Theo mặt bằng giá hiện nay, với khoản vay mua BĐS có giá trị dưới 5 tỉ đồng thì NH vẫn nên áp dụng hệ số rủi ro 100%, trên 5 tỉ đồng thì áp 150%, còn mức 200% chỉ nên áp dụng cho vay với mục đích kinh doanh”.
Còn theo một đại diện doanh nghiệp tại TP.HCM, nếu áp hệ số rủi ro cao, NH tăng lãi suất cho vay thì dù khoản vay giá trị bao nhiêu cũng sẽ tác động tiêu cực cho thị trường. Vị này cũng bày tỏ sự lo lắng: “Hiện các doanh nghiệp đang rất khó khăn cả về vốn, thủ tục pháp lý trong triển khai, phát triển dự án. Nếu khách hàng bị siết nguồn vay nữa thì thị trường càng có nguy cơ đóng băng lâu hơn”.
Vì sao phải tăng lãi suất khi hệ số rủi ro là 200%
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho hay theo quy định hiện nay, nếu NH cho vay 3 tỉ đồng với hệ số rủi ro 100% thì buộc khoản vốn tự có của NH phải chiếm 9% tổng khoản vay (tỉ lệ an toàn vốn), tương đương với 270 triệu đồng cho khoản vay này. Còn lại 91% NH có thể huy động từ nhiều nguồn để cho vay. Trường hợp hệ số rủi ro tăng lên 200%, nghĩa là khoản vốn tự có cũng phải tăng lên gấp đôi là 18%, tương đương với 540 triệu đồng cho món vay 3 tỉ đồng.
Vậy nên, khi hệ số rủi ro đối với vay mua BĐS tăng cao thì NH bị "ngốn" thêm nhiều vốn tự có trong khi NH vốn cần nhiều vốn để đổ vào các khoản cho vay ở lĩnh vực khác nữa. Lúc này, khoản vay mua BĐS sẽ được NH hạn chế do phải tăng chi phí vốn lên hoặc NH buộc phải tăng lãi suất và người vay mua nhà sẽ là người phải chịu thiệt.
(PLO)