Thực tế cho thấy, việc thế chấp bất động sản nhiều lần dễ dẫn đến sự suy sụp của thị trường tài chính thông qua khủng hoảng bất động sản.
Trong những ngày gần đây, câu chuyện chung cư The Harmona (Tân Bình, Tp.HCM) bị chủ đầu tư đem thế chấp nhiều lần toàn bộ khu đất và tài sản trên đất chưa bớt 'nóng' thì lại phát hiện thêm hai chung cư cũng ở TP này rơi vào cảnh tương tự là RubyLand và Cao Ốc Xanh.
Chủ đầu tư chung cư The Harmona đem dự án này đi thế chấp nhiều lần.
(Ảnh: Internet)
Vụ việc này không chỉ khiến người dân ở các chung cư trên khốn đốn vì phải trả tiền thật để mua nhà cầm cố mà còn khiến hàng nghìn người đang ở các chung cư trong cả nước lo lắng vì không biết là liệu chủ đầu tư có đem căn nhà của mình đi thế chấp ngân hàng hay không? Các chuyên gia cho rằng, để xảy ra tình trạng này là do cơ chế quản lý, rà soát tài sản thế chấp ngân hàng hiện nay chưa hiệu quả.
Minh chứng là, chỉ trong vài ngày qua, liên tiếp 3 chung cư ở Tp.HCM bị phát hiện đang được thế chấp nhiều lần ở các ngân hàng, khiến người dân đối diện với nguy cơ mất tiền, mất nhà. Nhiều người cho biết, họ mua nhà trên giấy, vào ở vài năm rồi mới phát hiện nhà mình đã bị cầm cố, chẳng khác nào bị lừa. Hiện nay, có tới hàng nghìn người dân đang sống ở các chung cư trong cả nước mà chưa có sổ đỏ hoặc đang góp tiền mua chung cư đều không khỏi hoang mang, lo lắng.
Theo ý kiến của một số người dân: “Khi tìm hiểu dự án, chủ đầu tư đều tư vấn quảng cáo rất tốt về dự án, hầu như không hề có sai phạm gì. Khách mua cũng không biết phải hỏi ai hay tìm hiểu thông tin ở đâu. Rồi vài năm sau khi vào ở mới biết nhà đã bị thế chấp thì thật không biết phải bấu víu vào đâu”.
“Khách mua nhà rất mong các ban, ngành phải có những văn bản hoặc có xác nhận các công trình, dự án hợp pháp, không thuộc những trường hợp bị thế chấp để tránh những rủi ro sau này cho người dân”.
Một tài sản theo quy định không thể đồng thời được giao dịch 2 lần và tài sản thế chấp phải giải chấp mới được bán cho người khác. Vậy nhưng, chủ đầu tư The Harmona đã giao dịch thế chấp đến 3 lần và thế chấp toàn bộ dự án để vay vốn cho xây dựng dự án, sử dụng 41 căn hộ để bảo lãnh vay tiền ngân hàng, bảo đảm cho người mua nhà được thế chấp căn hộ để vay vốn ngân hàng.
Chủ tịch Công ty Luật Hợp danh Hồng Bách và Cộng sự, Luật sư Nguyễn Hồng Bách cho rằng, đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật của chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục pháp lý khởi kiện để phát mại tài sản. Với trường hợp này, quyền ưu tiên thanh toán thuộc về ngân hàng, người mua nhà có thể rơi vào cảnh mất nhà, trong khi tiền thì không lấy lại được.
Theo Luật sư Bách: “Cần quy định tất cả các hệ thống tín dụng nên có sự phối hợp, hệ thống liên thông về thông tin để nếu mỗi chủ đầu tư đã cầm cố, thế chấp ở một ngân hàng nào đó thì khi hồ sơ này mang tới một ngân hàng khác, khi đó hệ thống này được cảnh báo ngay là đã thế chấp ở một ngân hàng khác và không được tiếp tục thế chấp ở một ngân hàng thứ 2”.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho hay, chung cư bị thế chấp nhiều lần là hậu quả của lỗ hổng lớn trong kênh thông giữa thị trường tài chính với thị trường nhà đất. Lỗi trước hết thuộc về quản lý vì chưa có cơ chế rà soát thế chấp ngân hàng hiệu quả. Sau nữa là lỗi thuộc về nghiệp vụ của các ngân hàng thương mại khi nhận thế chấp và do việc công khai minh bạch thông tin về các dự án phát triển nhà ở chưa tốt.
Giáo sư Võ chỉ rõ: “Thị trường tài chính và thị trường bất động sản đều cần cơ chế minh bạch nhất để hạn chế rủi ro. Nhất là, rủi ro thế chấp 2 lần hoặc thế chấp không đủ điều kiện là các rủi ro thực sự trong thị trường tài chính có liên quan đến đầu tư địa ốc. Cơ chế công khai minh bạch thông tin trong quản lý cũng như trong thị trường hiện nay của chúng ta đang rất yếu kém tạo nên độ rủi ro khá cao. Tuy pháp luật quy định về công khai minh bạch khá tốt nhưng thực hiện công khai minh bạch ở các địa phương yếu. Hơn nữa, chính quyền cấp tỉnh cần phải đưa ra cơ chế yêu cầu minh bạch đúng quy định của pháp luật đối với tất cả các dự án phát triển nhà ở”.
Việc thế chấp nhiều lần cùng một bất động sản từng là nguyên nhân gây ra khủng hoảng bất động sản ở nhiều nước. Có thể nói, đây là nhược điểm lớn nhất trong phát triển thị trường địa ốc, nếu quản lý không tốt thì rất dễ dẫn đến sự suy sụp của thị trường tài chính thông qua khủng hoảng bất động sản, ông Võ cảnh báo.
Ở Việt Nam hiện nay, với tình trạng gần như 100% chủ đầu tư dự án nhà ở đều phải vay tiền từ ngân hàng thì các chung cư bị đem cầm cố 2 hay nhiều lần không thể kể ra được con số chính xác. Vấn đề đặt ra là, yêu cầu phải có ngay các giải pháp để quản lý chặt chẽ và rà soát việc thế chấp bất động sản.
Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra phổ biến hiện nay, để tránh rủi ro có thể xảy ra, khách mua nhà cần tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi giao dịch, cần tham khảo thông tin từ Sở Xây dựng để biết điều kiện dự án có được mở bán hay không và thông tin từ phía ngân hàng để biết tài sản đó đã bị thế chấp hay chưa.
(VOV)