Ngày 8/3/2016, Ngân hàng Nhà nước có bản tài liệu phân tích chi tiết và nêu quan điểm về định hướng bổ sung, sửa đổi một số điểm của Thông tư 36 quy định các giới hạn và tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Dự thảo bổ sung, sửa đổi Thông tư số 36 không làm giảm vốn tín dụng cho thị trường bất động sản (BĐS), thậm chí vẫn còn dư địa khá lớn, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định.
Bản tài liệu này tập trung phân tích tín dụng đối với đầu tư kinh doanh BĐS hiện nay cùng quan điểm và định hướng chính sách trong thời gian tới.
Thị trường BĐS đã có đà phục hồi tốt
Ngân hàng Nhà nước nhận định, từ năm 2015, thị trường địa ốc đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các chính sách, giải pháp hỗ trợ gồm cả chính sách tín dụng như triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư kinh doanh BĐS từ 250% xuống còn 150% và tạo điều kiện cho các ngân hàng mở rộng tín dụng trung - dài hạn.
Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực BĐS thì tổng dư nợ là 478 nghìn tỷ đồng chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung dài hạn.
Mặt khác, vốn đầu tư, tín dụng của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Hầu hết các khoản tín dụng cho lĩnh vực BĐS có kỳ hạn trung dài hạn.
Tại liệu của NHNN nêu quan điểm: “Thị trường BĐS đã có đà phục hồi tốt và đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng, quản lý chặt chẽ thị trường địa ốc".
Theo Ngân hàng Nhà nước, việc sửa đổi Thông tư 36 sẽ không giảm tín dụng
cho lĩnh vực BĐS.
Những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015, NHNN cho hay.
Theo đó, tín dụng trung dài hạn đã tăng nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng (theo chiều hướng tăng liên tục, cụ thể: năm 2013 là 43,1%; 2014 là 45,4%) làm tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.
Đầu tư tín dụng trung dài hạn gia tăng có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.
Ngoài việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực BĐS tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. Mới đây, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cũng đã có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này.
Không nên dồn cho bất động sản
Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay, nhu cầu vốn của nền kinh tế cho đầu tư, sản xuất kinh doanh và thương mại, đặc biệt là vốn trung và dài hạn rất lớn, nhưng nguồn vốn này rất hạn chế, thậm chí cả đối với hệ thống ngân hàng.
Vậy nên, theo NHNN, nguồn vốn trung dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn và hiệu quả kinh tế nhất, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội.
Theo đó, vốn cho vay của các tổ chức tín dụng là vốn huy động từ tiền gửi của nhân dân và phải được phân bổ sử dụng một cách an toàn hiệu quả nhất chứ không phải dành riêng hay dồn vốn cho BĐS.
Trách nhiệm của ngành ngân hàng là phải bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng và an toàn tiền gửi của nhân dân. Ngân hàng không thể tự đặt mình vào trạng thái rủi ro do tập trung đầu tư vốn cho một hoặc một số ít lĩnh vực.
Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh: “Chúng ta đã có bài học đắt giá mới đây còn nguyên giá trị về tập trung cho vay BĐS trong giai đoạn 2006-2010, để rồi tự đẩy ngân hàng vào trạng thái rủi ro quá mức cùng với thị trường và nhà đầu tư, không ít ngân hàng khó khăn, phá sản vì cho vay địa ốc".
Một thị trường BĐS phát triển bền vững, lành mạnh cần phải có nhiều các giải pháp, chính sách hỗ trợ, quản lý của Chính phủ, các bộ ngành và địa phương. Nó không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng, theo NHNN.
Và dựa vào nhiêu phía: Người tham gia thị trường gồm chủ đầu tư dự án BĐS cho đến người tiêu dùng cuối cùng, trong đó nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, không có vốn chủ sở hữu để đầu tư địa ốc.
Dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực BĐS chưa từng giảm trong những năm gần đây, kể cả giai đoạn khó khăn nhất khi thị trường BĐS rơi vào trạng thái 'đóng băng'. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh địa ốc đã tăng 14% năm 2012, năm 2013 tăng 15,4%, tăng 19,3% năm 2014 và năm 2015 tăng 26%.
Ngân hàng Nhà nước cho rằng, khi thị trường phục hồi thì cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế nhằm giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng cũng như giảm thiểu rủi ro cho cả phía ngân hàng lẫn nhà đầu tư.
Thực tế cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy, phía ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về BĐS, chịu rủi ro cả từ hai phía của thị trường này.
Không làm giảm vốn
Theo NHNN, dự thảo bổ sung, sửa đổi Thông tư số 36 không làm giảm vốn tín dụng cho thị trường địa ốc.
Nếu mọi yếu tố khác không thay đổi, quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015 vừa qua, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn bình quân của hệ thống là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh) thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung dài thêm cho nền kinh tế, gồm cả lĩnh vực BĐS với số tiền khoảng 540 nghìn tỷ đồng mới đến giới hạn 40% theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36.
Động thái điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% cũng ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR); CAR bình quân của toàn hệ thống giảm từ 13% xuống còn 12,1%. Tỷ lệ CAR bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13%, các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên tới khoảng 650 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ CAR 9%.
Theo đó, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường địa ốc. Vấn đề là người đầu tư kinh doanh BĐS có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn cùng điều kiện vay vốn để đầu tư không.
Ngân hàng Nhà Nước khẳng định: “Không có cơ sở cho rằng sửa đổi Thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực BĐS”.
Sửa đổi Thông tư 36, ai sợ nhất?
Tài liệu trên nêu rõ, người đầu cơ BĐS và chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém. Hai đối tượng này cũng được xem là dễ đẩy thị trường BĐS phát triển không lành mạnh và hình thành 'bong bóng', nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu.
Người mua nhà để ở, những người thuộc các đối tượng tham gia các chính sách, chương trình nhà ở xã hội của Chính phủ và người mua BĐS không vì mục tiêu kinh doanh được NHNN trấn an là không chịu ảnh hưởng của sự thay đổi quy định của Thông tư 36.
Mục tiêu của NHNN nước xem xét điều chỉnh một số quy định tại Thông tư số 36 được nêu rõ là để phòng ngừa ngăn chặn rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, đồng thời bảo vệ tốt nhất tiền gửi của nhân dân, tăng trưởng tín dụng hiệu quả và hỗ trợ cho các ngành, các lĩnh vực của nền kinh tế, nhất là giúp lĩnh vực BĐS hoạt động phát triển bền vững, lành mạnh.
Ngân hàng Nhà nước lý giải: “Quy định mới về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn và điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS sẽ tạo động lực cho ngân hàng thương mại cấp tín dụng trung dài hạn một cách thận trọng hơn và sàng lọc hơn, lựa chọn cho vay đối với những khách hàng có rủi ro thấp với hiệu quả hoạt động tốt hơn”.
Hiện dự thảo bổ sung, sửa đổi một số điều của Thông tư 36 vẫn đang trong quá trình thảo luận, nghiên cứu, đánh giá tác động và lấy ý kiến các đối tượng liên quan trong xã hội để hoàn thiện.
Ngân hàng Nhà nước cho biết: “NHNN sẽ xem xét một cách thận trọng đến nội dung thời điểm hiệu lực và lộ trình thực hiện của một số quy định mới tại dự thảo nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực, rủi ro đến hoạt động của hệ thống ngân hàng, BĐS và các bên có liên quan”.
(Vneconomy)