Thực tế cho thấy, trong quá trình phát triển các dự án văn phòng, không ít chủ đầu tư buộc phải “bán sỉ” cả sàn văn phòng hay bán một diện tích lớn văn phòng cho thuê cho những đơn vị thứ cấp. Khi dự án hoàn thành thì đơn vị thứ cấp và chủ đầu tư lại cạnh tranh nhau trong việc thu hút khách thuê văn phòng.
Thị trường văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục khó khăn từ cuối năm 2014 đến đầu năm 2015, điều đó khiến hàng loạt dự án tại phân khúc này ở Hà Nội phải trì hoãn kế hoạch hoàn thiện. Tuy nhiên, khi các dự án trì hoãn tiến độ đã khiến phân khúc văn phòng cho thuê giảm bớt áp lực cung, có thể nói đây là diễn biến tích cực hơn kể từ quý I.
Theo báo cáo thị trường quý I/2015 của CBRE, tại Hà Nội nguồn cung văn phòng đã giảm nhẹ và hiện cũng không có nguồn cung mới. Nhưng sức cầu lại khá mạnh khiến tỷ lệ trống từ 25% vào quý IV/2014 giảm xuống còn 20% trong 3 tháng đầu năm nay.
Tuy áp lực nguồn cung đã giảm song nhiều chủ đầu tư vẫn phải giảm giá nhằm thu hút khách thuê. Tại khu vực ngoài trung tâm, xu hướng này đã diễn ra phổ biến.
Qúy II vừa qua, thị trường đã xuất hiện trở lại xu hướng tăng nguồn cung văn phòng khi đón nhận những dự án mới đi vào hoạt động và cả dự án trước đây doanh nghiệp buộc phải đóng cửa để cải tạo.
Số liệu thống kê của Savills Việt Nam cho hay, tổng diện tích cho thuê của thị trường văn phòng tại Hà Nội đạt 1,491 triệu mét vuông trong quý II/2015, tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 0,3% so với quý I. Trong 6 tháng đầu năm nay (chủ yếu là quý II/2015) thị trường này đón nhận khoảng 250.000m2 sàn văn phòng. Tị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 500.000m2 sàn nữa từ nay đến cuối năm 2015, điều này sẽ khiến áp lực nguồn cung tăng mạnh.
Mới đây, tòa nhà văn phòng của Handico (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã được
đưa vào hoạt động sau một thời gian dài trì hoãn hoàn thiện
Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, văn phòng hạng A và hạng B có giá thuê đều giảm lần lượt là 0,3% và 0,9%. Nhờ có giá thuê hợp lý mà giá thuê phân khúc hạng C lại tăng, chỉ vào khoảng 12 USD/m2/tháng.
Tuy văn phòng hạng A có giá cho thuê giảm song công suất thuê lại tăng khoảng 0,4% là do nguồn cung văn phòng hạng A vẫn không tăng. Nhưng xu hướng thuê văn phòng hạng A của những doanh nghiệp ngoại vẫn duy trì.
Đối ngược, phân khúc văn phòng hạng B lại chứng kiến sự suy giảm cả về công suất thuê (giảm 1,9% theo quý) lẫn giá thuê (0,9%). Lý do của mức giảm này là do phân khúc hạng B đang chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, đã lên tới 650.000m2 (chiếm khoảng 50% nguồn cung thị trường). Do chiếm một tỷ trọng lớn khiến phân khúc văn phòng hạng B gánh chịu nhiều áp lực trong việc lấp đầy, điều này dẫn đến tỷ lệ trống cùng giá thuê có biên độ tăng giảm lớn nhất.
Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho hay, nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn còn tăng mạnh trong thời gian tới và có thể làm xu hướng giảm giá thuê tiếp tục diễn ra. Với mục đích nhằm thu hút khách thuê, ngoài việc giảm giá thuê, các tòa nhà văn phòng sẽ tiếp tục phải đầu tư thêm hệ thống hạ tầng mới và mong muốn tăng được tỷ lệ lấp đầy cho dự án.
Cũng theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, xu hướng giảm giá thuê tại các cao ốc văn phòng sẽ tiếp diễn trong thời gian tới. Nhất là một số dự án cao ốc văn phòng có thể bị trì hoãn tiến độ để giảm áp lực nguồn cung cho thị trường.
Trong khi chủ dự án văn phòng phải tiếp tục cạnh tranh với nhà đầu tư thứ cấp thì khó khăn lại chồng chất đối với họ.
Theo Savills Việt Nam, tình trạng cạnh tranh giữa nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư trong cùng dự án đang diễn ra khá phổ biến ở thị trường Hà Nội. Để tránh việc cạnh tranh trực tiếp thiếu lành mạnh và phá giá cho thuê, Savills Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư hiện tại phải đưa ra cam kết với đơn vị thứ cấp bằng việc bảo lợi đảm nhuận đầu tư.
Khảo sát của phóng viên cho thấy, tại Hà Nội, khá nhiều cao ốc văn phòng có giá chào thuê đang được các đơn vị thứ cấp đưa ra hấp dẫn hoặc đưa ra nhiều chính sách cho thuê thu hút hơn nhiều so với chính chủ đầu tư. Nguyên nhân là, với các nhà đầu tư thứ cấp thì vấn đề duy trì dòng tiền từ diện tích văn phòng mua lại trước đây còn quan trọng hơn nhiều so với cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.
(Đầu tư Chứng khoán)