Số liệu thống kê của các tổ chức về lượng giao dịch thành công tăng mạnh, phân khúc này, dự án kia đang hút hàng dễ khiến người ta có cảm giác thị trường BĐS đang nóng lên. Tuy nhiên, thực tế con số có phải lúc nào cũng chuẩn xác? Hơn nữa, việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS lại là cả một câu chuyện.
Tại Hà Nội, phân khúc đất nền và biệt thự vùng ven nhanh chóng trở lại trạng
thái "đóng băng" (Ảnh Hoài Nam)
Vào cuối tháng 12/2012, UBND Tp. HCM đã ban hành quy định về đánh giá chỉ số thị trường BĐS, giao cho Sở Xây dựng chủ trì cơ sở dữ liệu và tính toán. Chỉ số thị trường sẽ được công bố hàng quý và hàng năm, kể từ quý I/2013.
Được biết, chỉ số đánh giá thị trường BĐS được quy định khá bài bản. Sở Tư pháp cung cấp các hợp đồng BĐS được công chứng; Cục Thuế cung cấp số liệu về thu thuế BĐS; Sở Tài nguyên - Môi trường cung cấp lượng sổ đỏ và sổ hồng; các sàn BĐS cung cấp số lượng giao dịch qua sàn. Nhưng từ đó đến nay vẫn chưa thực hiện việc xây dựng chỉ số này.
Sở Xây dựng Tp.HCM hiện vẫn chỉ định Savills xây dựng chỉ số cho thị trường BĐS. Song rất khó để một đơn vị dù có tiềm lực mạnh đến đâu đưa ra những con số tương đối chính xác về thị trường.
Tương tự, tại Hà Nội, trong 2 năm trở lại đây, những số liệu thống kê về thị trường chủ yếu từ báo cáo của Savills Việt Nam, hoặc CBRE Việt Nam được công bố đều đặn mỗi quý. Nhưng các chỉ số thị trường do các tổ chức này công bố chủ yếu được tổng hợp từ giao dịch qua sàn. Mà nguồn thông tin từ các sàn lại hoàn toàn chưa được kiểm soát độ xác thực.
Theo các chủ đầu tư BĐS, trên thực tế thị trường mới chỉ thoát trạng thái "ngủ đông".
Giao dịch thành công tại Tp.HCM chủ yếu là từ những người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Còn phân khúc đất nền hầu hết là đất của các dự án vùng ven, với mức giá mềm từ 180 - 360 triệu đồng/nền, phần lớn ở Dự án Làng Sen Việt (Long An) của Phúc Khang. Những dự án tại Tp.HCM có mức giá thấp hơn so với mặt bằng đất trong khu dân cư được giao dịch như Riverside City (Thủ Đức), Phuoc Long Spring Town (quận 9) và Jamona City (quận 7).
Hiện phân khúc “nhà nát - đất đẹp” nội đô đang là sự lựa chọn đầu tư của người dư dả tiền bạc.
Chủ sở hữu mới của căn nhà cũ có diện tích 130m2 đường Lê Văn Sỹ (quận 3) với giá 9,3 tỷ đồng, chị Kim Anh chia sẻ: “Mức giá này không dễ để bán, mình cũng không dễ chọn được một lô đất rộng nằm trên trục đường không bao giờ mất giá, do đó tôi quyết định mua để
đầu tư”.
Trước đó, chị chọn mua nhà ở mức 2,5 - 4,2 tỷ đồng, vì thời điểm đó ít người mua nên không có cạnh tranh, nhưng hiện nay mức giá 7 - 11 tỷ đồng là hợp lý. Theo chị Kim Anh: “nhà trong phố dễ mua dễ bán. Cùng lắm bán lỗ vẫn bán được…” là nguyên tắc kinh doanh BĐS của chị.
Đất nền vùng ven ở thị trường Hà Nội từng “sôi” sùng sục từ truyền thông và qua cơn nóng thất thường lại trở về “đóng băng” như cũ. Hiện những dự án có tính thanh khoản cao thuộc về các chung cư có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, thủ tục pháp lý đầy đủ, đúng tiến độ, giá bán từ 21 - 27 triệu đồng/m2.
Nguyên Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, ông Nguyễn Văn Cửu nhận địnht: “Thị trường BĐS hiện đang trong giai đoạn phục vụ cho người có nhu cầu thực, các nhà đầu tư thứ cấp chưa sẵn sàng trở lại thị trường. Trên thực tế, hiện tượng sốt chỉ xuất hiện ở một vài dự án có giá bán thấp hơn hẳn so với mặt bằng chung hoặc có vị trí đắc địa, tiện ích tốt".
Không ít chủ đầu không tư tin tưởng vào những con số thống kê về tình hình thị trường BĐS trong thời gian gần đây. Tổng giám đốc Công ty Phúc Khang bà Lưu Thị Thanh Mẫu khẳng định: “Tôi không tin vào mấy số liệu thống kê, điều mà doanh nghiệp cần là ở vị trí này có bao nhiêu chung cư hiện tại, trong thời gian vài năm tới sẽ xây mới bao nhiêu, mật độ dân số, khách mua như thế nào,... Do đó, Phúc Khang phát triển các dự án đất nền, sẽ căn cứ trên nhu cầu thực của người mua, mức giá phù hợp, công trình phải đạt được không gian sống thế nào thì mới bán được hàng”.
(Báo Đầu tư Online)