Thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) tăng trưởng khá rõ rệt, thể hiện ở lượng nhà bán ra tăng vọt, mức giá liên tục tăng và lượng tín dụng từ ngân hàng “bơm” mạnh cho BĐS…Nhưng đây cũng chính là những dấu hiệu cảnh báo nguy cơ "bong bóng".
Giao dịch căn hộ cao kỷ lục
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2015 có tổng số giao dịch BĐS khoảng 14.500 giao dịch. Cụ thể hơn, tại Hà Nội là 7.500 căn gấp 2,5 lần cùng kỳ ngoái và con số này ở Tp.HCM là trên 7000 giao dịch gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014.
Báo cáo nghiên cứu của CBRE Việt Nam quý II/2015 đã ghi nhận lượng giao dịch căn hộ tăng đột biến. Với 10.000 căn hộ bán được trong quý II, Tp.HCM lập kỷ lục về số lượng căn hộ bán trong một quý. Con số này tại thị trường Hà Nội là 4.480 căn hộ, so với cùng kỳ năm trước đã tăng 80%.
Biểu đồ số lượng giao dịch thành công trong những năm 2007 - 2015
(Nguồn Bộ Xây dựng)
Điều đáng nói là, trên thị trường hiện nay, giao dịch phân khúc cao cấp đang lấn át bình dân, hoàn toàn trái ngược với thực trạng thị trường 2012-2013. CBRE cho biết, có đến 5.800 căn hộ cao cấp được bán tại thị trường Tp.HCM trong khi đó căn hộ bình dân chỉ tầm 2.800 căn.
Cụ thể, các dự án cao cấp bán nhiều nhất ở phía Đông Sài Gòn như Estella Heights, tòa Landmark 1, 2, 4, 5 thuộc dự án Vinhomes Central Park, tháp 2 dự án The Sun Avenue,... Còn tại Hà Nội, số căn hộ cao cấp cũng được bán gấp 3 lần so với quý trước và cao hơn trong tất cả các quý tính từ 2012 trở lại đây.
Nhờ nhà bán chạy mà tồn kho BĐS giảm đáng kể so với năm 2013. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho hay, tính đến 20/5/2015 lượng tồn kho BĐS chỉ còn khoảng trên 67.443 tỷ đồng, tức giảm gần một nửa so với năm 2013.
BĐS đang bị “thổi” giá?
Vào năm 2013 BĐS đứng giá, đến năm 2014 giá BĐS đã có xu hướng nhích lên nhẹ ở một vài dự án có tiến độ triển khai tốt, song xu hướng tăng giá không rõ ràng. Nhưng đến năm 2015 câu chuyện căn hộ tăng giá gần như đã thấy rất rõ ở hầu hết các dự án đang chào bán trên thị trường.
Vì vậy, chỉ số giá BĐS ở một số quý gần đây có sự nhích lên nhẹ. Theo báo cáo thị trường mới nhất của CBRE, phần lớn các dự án cao cấp tại Tp.HCM đã tăng giá bán theo các lần mở bán. Hiện mức giá sơ cấp trên thị trường căn hộ cao cấp tăng 3,2% so với quý trước và đạt 1.781 USD/m2.
Biểu đồ sự thay đổi giá trên thị trường thứ cấp
Tại Hà Nội, một số dự án đã cho thấy mức tăng khoảng 4-6%, nhất là các dự án tương đối gần trung tâm, chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ.
Điều đáng chú ý là, một số khu vực đang được xem là “điểm nóng” của thị trường có dấu hiểu “làm giá” của cò đất như Long Thành, khu Đông Sài Gòn và một số dự án ở phía Tây Hà Nội. Việc tăng giá ở một số dự án xây dựng tốt, hay đã hoàn thành là điều dễ hiểu, nhưng gần đây một số dự án dù vẫn ở “trên giấy” hoặc bắt đầu khoan cọc móng song giá đã bị “thổi” lên cao. Việc này cảnh báo nguy cơ bong bóng có thể quay trở lại.
Tín dụng "bơm" mạnh vào BĐS
Tín dụng đang chảy mạnh vào BĐS cũng là mối lo ngại bong bóng BĐS quay lại. Tính đến 31/03/2015 dư nợ tín dụng BĐS đạt 333.701 tỷ đồng, so với thời điểm 31/12/2014 tăng 10,5%. Sau 5 tháng đầu năm dòng vốn ngân hàng đổ vào lĩnh vực BĐS tăng gần 11%, con số đó cao gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng cho toàn bộ nền kinh tế.
Biểu đồ dư nợ tín dụng cho vay BĐS tính đến tháng 03/2015
Trong thời gian qua, các dự án được bơm vốn và tiếp tục được khởi công mới khiến thị trường BĐS khởi sắc. Nhờ đó, thanh khoản của thị trường tăng cao.
Thủ tướng và các Bộ trưởng cảnh báo nguy cơ bong bóng BĐS
Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường BĐS đang phát triển tốt và bền vững. Nhưng việc tín dụng đang tăng nhanh ở BĐS khiến việc lo ngại bong bóng đã được đặt ra.
Ở phiên họp thường kỳ tháng 4/2014, vấn đề này đã được Thủ tướng lưu ý và nhấn mạnh phải hết sức chủ động kiểm soát chặt chẽ để không lặp lại tình trạng bong bóng BĐS mà mấy năm trước đây chúng ta đã phải rất gian nan để xử lý. Do đó, Thủ tướng lưu ý Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có các giải pháp bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển bền vững.
Vào ngày 25/6/2015, lãnh đạo của 4 đơn vị gồm Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Công thương và Ngân hàng Nhà nước chia sẻ với báo chí vấn đề bong bóng BĐS. Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, BĐS đóng góp 2,2% vào tăng trưởng GDP chung (6,11%), khi tín dụng tăng đều, tăng nhanh là tín hiệu tích cực. Nhưng cũng phải cảnh giác với bong bóng BĐS và nhu cầu ảo. Bên cạnh đó, một số ý kiến trong cuộc họp cho thấy lo ngại bong bóng BĐS có thể trở lại khi vốn ngân hàng đổ vào mạnh.
Thống đốc Nguyễn Văn Bình lý giải, tín dụng tăng thời gian qua chủ yếu là ở phân khúc nhà đầu tư bán nhà trực tiếp mà không qua trung gian và bán cho nhu cầu thực. Vì thế, bong bóng và nguy cơ phát sinh nợ xấu được hạn chế.
(stockbiz)