Với bất kỳ một sản phẩm nào, đặc biệt là sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản (BĐS), giá cả là vấn đề hết sức quan trọng trong quan hệ mua, bán. Vậy nên, việc tìm được một mức giá hợp lý giữa kẻ mua, người bán luôn là câu chuyện không có hồi kết.
Để tính giá một sản phẩm BĐS có nhiều cách. Với nhà phố hay căn hộ, việc tính giá dựa trên nền tảng tổng chi phí hình thành sản phẩm cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng. Nhằm duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng trong khi vẫn muốn hạ giá bán để cạnh tranh, chủ đầu tư phải tìm cách giảm chi phí cấu thành sản phẩm.
Vậy nhưng, dù có giảm như thế nào, rất ít chủ đầu tư xây dựng dưới mức suất vốn đầu tư, tức là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế công trình.
Có nhiều loại chi phí khác nhau khi đầu tư một dự án BĐS. (Ảnh: Việt Dương)Nội dung Quyết định 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu… hàng năm nêu rõ, Sở Xây dựng sẽ có văn bản thông báo cập nhật về suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư dự án, lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án và có thể được sử dụng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sau này.
Cụ thể, suất vốn đầu tư gồm các chi phí như thiết bị, xây dựng, tư vấn đầu tư xây dựng, quản lý dự án và các khoản chi phí khác (đã gồm thuế VAT). Chi phí này chưa bao gồm các khoản chi phí theo yêu cầu riêng của công trình xây dựng như chi phí hỗ trợ, bồi thường và tái định cư (hoặc chi phí quyền sử dụng đất nếu chuyển nhượng dự án)… Nếu dự án có tầng hầm, suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau. Theo đó, số tầng càng lớn thì hệ số sẽ càng cao.
Ước tính một dự án 30 tầng, 1 tầng hầm, sở hữu vị trí gần trung tâm các thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội, chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, suất vốn đầu tư vào khoảng 14,568 triệu đồng/m2. Nhưng sau khi trừ cột, tường bao, đường đi,…, diện tích kinh doanh chiếm 80 - 90% diện tích sàn xây dựng. Đầu tư dự án BĐS còn có một chi phí nữa mà ai cũng biết nhưng khó nói là chi phí “mềm”. Nhiều doanh nghiệp cho biết, chi phí này chiếm 5-10% tổng chi phí dự án. Thế nên, mức cơ sở tính toán sẽ phải dao động từ 16 - 17 triệu đồng/m2. Mức giá này không bao gồm chi phí về marketing, truyền thông.
Theo một số chủ đầu tư, dự án muốn mở bán tốt thì chi phí quảng cáo, truyền thông chiếm từ 15 - 20% tổng giá chào bán và chi phí này sẽ được tính vào giá bán. Tính ra, mức giá chào bán đối với một dự án gần trung tâm hiện tại tối thiểu cũng phải từ 25 - 27 triệu đồng/m2. Mức giá sẽ mềm hơn tại các dự án xa trung tâm do chi phí tiền sử dụng đất thấp hơn.
Không ít người cho rằng, hiện nay, giá nhà tại Việt Nam cao hơn nhiều so với giá trị thực. Việc xác định một mức giá hợp lý vào thời điểm này đối với người mua nhà không hề dễ dàng. Lý do là, mức giá hợp lý không phải nằm ở việc cao hay thấp mà nằm ở việc có xứng đáng với "đồng tiền, bát gạo" mà người mua bỏ ra hay không.
Khi các dự án như SkyCity, Home City, Hồ Gươm Plaza, Sông Hồng Parkview,… mở bán, nhiều người cho là hợp lý dù giá khá cao. Song, khi về ở, người mua đã không nhận được lại được đúng những gì mà mình bỏ ra để mua dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.
Bàn về vấn đề này, đại diện chủ đầu tư một dự án mới mở bán tại trung tâm quận Cầu Giấy cho hay, việc xác định mức giá phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu là rất quan trọng. Khách hàng sẵn sàng bỏ ra thêm đến cả chục triệu đồng mỗi m2 chỉ để mua sự hài lòng, tuy nhiên họ cũng sẵn sàng cò kè "bớt một thêm hai", thậm chí là từ chối mua dù giá dự án đó thấp hơn các dự án khác cùng vị trí.
Theo vị này: “Nguyên tắc thị trường là tiền nào của ấy. Thế nhưng, với mức tiền đã bỏ ra, nhiều người xứng đáng có được những chỗ ở chất lượng hơn thứ mà họ đang nhận được. Vì vậy, nếu không tính toán hợp lý, dự án rất dễ sa lầy. Bản thân chúng tôi sau một thời gian xem xét cũng chỉ đặt mức giá 26,6 triệu đồng/m2 cho các căn có diện tích từ 80m2 trở lên”.
(Đầu tư Chứng khoán)