Định mức lợi nhuận không vượt quá 10%, mất nhiều thời gian cho khâu đền bù giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính kéo dài... là những thách thức khiến các doanh nghiệp ngại đầu tư cải tạo chung cư cũ tại Tp.HCM.
Tại buổi toạ đàm Giải pháp cải tạo chung cư cũ do báo Pháp Luật Tp.HCM tổ chức vào ngày 11/6, nhiều sở ban ngành cùng quận huyện và các doanh nghiệp đã thẳng thắn đưa ra những ý kiến đóng góp, đề xuất giải pháp đối với kênh đầu tư này.
Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch Công ty CP Đức Khải, đơn vị từng tham gia cải tạo 4 chung cư cũ trên địa bàn Tp.HCM cho hay, nhìn nhận một cách công bằng, nếu không có lợi nhuận, chắc chắn sẽ không có doanh nghiệp nào dám đầu tư. Song, trong quá trình cải tạo 4 dự án chung cư cũ trên địa bàn thành phố, có những giai đoạn Đức Khải buộc phải chấp nhận lỗ để đạt được kết quả nhanh.
May mắn là vẫn còn có công cụ hỗ trợ để doanh nghiệp theo đuổi dự án, một trong số đó là cơ chế linh hoạt trong việc tăng hệ số sử dụng đất ở mức độ nhất định mà TP đã đưa ra. Ông Lâm cho biết và nói: "Để tham gia kênh đầu tư này, chúng tôi chỉ mong 10% lợi nhuận như thực hiện các chương trình nhà ở xã hội và tái định cư là tốt rồi".
Theo các cơ quan chức năng, vì lo ngại có quá nhiều rủi ro bủa vây nên các nhà đầu tư
chưa mặn mà với công cuộc đầu tư cải tạo chung cư cũ. Ảnh: An Nhơn
Vị lãnh đạo của Đức Khải cũng liệt kê ra những rủi ro điển hình trong quá trình đầu tư cải tạo chung cư cũ. Đó là sự thiếu đồng lòng nên đã khiến cho một dự án kéo dài cả 16 năm trời mà vẫn chưa cải tạo xây mới được. Đây là thời gian bất khả thi đối với nhà kinh doanh bất động sản. Hay như dự án 350 Hoàng Văn Thụ có hơn 140 hộ, Đức Khải đã hoàn tất khâu bồi thường đối với 130 hộ, nhưng vẫn còn 12 hộ không chịu di dời. Vướng mắc nằm ở chỗ các hộ này thuộc diện lấn chiếm, không thuộc nhóm đối tượng được bồi thường đã khiến cho khâu di dời, thoả thuận bị kéo dài, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Từ đó, ông Lâm đánh giá, cơ sở để tìm được sự đồng lòng của người dân chính là mức bồi thường thoả đáng. Vậy nên, việc quy đổi giá trị của chung cư sắp di dời cần phải căn cứ dựa trên cơ sở chung cư cũ đổi ngang chung cư mới quanh khu vực. Nhưng nhu cầu về giá bồi thường của người dân lại vượt cao hơn so với giá thực tế trên thị trường.
Người dân thường có tâm lý lo ngại chủ đầu tư kéo dài thời gian thực hiện dự án, họ không có nơi để ở, mất chốn an cư hoặc mức bồi thường thấp không đủ để mua nhà khác. Còn các doanh nghiệp thì lo ngại mức bồi thường 70-80% nhưng phần còn lại không được hỗ trợ để di dời dứt điểm, dẫn đến dự án bị rơi vào tình trạng trì trệ, chi phí vốn từ các khoản vay kéo dài, có thể dẫn đến phá sản.
Theo sự phân tích của ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, cùng một số vốn, nhưng đầu tư vào chung cư cũ đã không mang lại hiệu quả bằng việc triển khai dự án mới, mà còn phải đối mặt với rất nhiều rủi ro khác. Chi phí để đầu tư vào đất không đổi, khâu có thể giải quyết được giảm thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng nhưng điều này cũng chưa được cải thiện bao nhiêu. Việc tăng hệ số sử dụng lên gấp 3-4 lần để doanh nghiệp có lãi khi cải tạo chung cư cũ là không khả thi vì sẽ gây áp lực lên hạ tầng.
Trong vai trò là một nhà quản lý địa phương, ông Châu Minh Hiếu, Phó chủ tịch UBND quận Tân Bình cho biết, công tác cải tạo chung cư cũ đã và đang gặp phải rất nhiều khó khăn, tồn tại không ít rủi ro nên thường khiến cho nhà đầu tư không thực sự mặn mà.
Cụ thể, đa phần các chung cư cũ trên địa bàn hiện nay đều có diện tích nhỏ hẹp, việc cải tạo khó khăn trong điều kiện kinh phí có giới hạn. Quận báo cáo rà soát lên UBND TP đề xuất cải tạo 9 chung cư đến năm 2010. Những khu chung cư này không chỉ hạn chế về diện tích, mà còn nằm trong hẻm, không hấp dẫn các thành phần kinh tế tham gia. Thực tế đó đã khiến các nhà đầu tư không thực sự mặn mà.
Một khó khăn thường trực trong công tác các chung cư cũ hiện nay là cần phải cải tạo trong quá trình lập dự án đầu tư hay gặp phải tình trạng chính sách bồi thường liên tục thay đổi, thủ tục hành chính kéo dài, các chi phí thực hiện dự án quá lớn, chi phí xây dựng và lãi vay lại cao.
Ông Hiếu cho rằng, Nhà nước cần hỗ trợ các doanh nghiệp bằng việc lập nguồn cấp vốn cho các nhà đầu tư vay ưu đãi. Thành lập quỹ điều tiết từ tiền sử dụng đất để cho vay thực hiện cải tạo chung cư cũ. Bán chỉ định các chung cư, cho phép chuyển mục đích sử dụng. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính nên rút ngắn xuống 50%. Đề nghị thực hiện phương án tổ chức tạm cư đối với các phương án bồi thuờng chung cư thuộc sở hữu nhà nước chứ không tổ chức bồi thuờng bằng tiền. Áp dụng hình thức chỉ định thầu nhà đầu tư thực hiện các dự án này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng chỉ ra một số bất cập. Cụ thể: Nguyên tắc tái định cư 100% cho các chung cư cũ là hộ ở ghép cũng sẽ được tái định cư. Trong khi đó lại không cho phép gia tăng số lượng căn hộ trong chung cư cải tạo thì chủ đầu tư sẽ lấy đâu ra lợi nhuận. Mà không có lãi thì sẽ rất khó kêu gọi đầu tư.
Theo ông Châu, cơ chế cho phép được quyết lựa chọn nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ góp phần hỗ trợ tốt hơn cho doanh nghiệp tham gia. Với dự án chỉ có một nhà đầu tư tham gia, đưa ra được phương án thực hiện và có khả năng dàn xếp được nguồn vốn thì thành phố sẽ được phép chỉ định đầu tư mà không cần trình lên Chính phủ nữa khiến thời gian bị kéo dài thêm.
Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc cho biết, có thể nói việc cải tạo chung cư cũ là một bước đột phá trong chương trình thực hiện chỉnh trang lại đô thị, song, khó khăn ở đây là làm sao có thể hài hoà được lợi ích giữa người dân và nhà nước.
Khó khăn không chỉ đơn thuận nằm ở quy mô dân số, mật độ và hệ số sử dụng đất, mà còn cần phải có sự đảm bảo cho hạ tầng xã hội được bố trí sao cho khoa học. Cũng cần xem xét đến hệ số nén cư dân tăng lên thì liệu hạ tầng kỹ thuật có đảm bảo hay không.
Ở đây, bài toán hệ số sử dụng đất chính là yếu tố mà các nhà đầu tư cần phải có sự cân nhắc. Sở sẽ đề nghị các quận huyện thực hiện đánh giá dân số đại trà và đang tổng rà soát lại khu vực phía Đông TP, khu vực đang được đánh giá là có sự phát triển nóng. Các sở ngành liên quan có thể sẽ phải tính đến chỉ tiêu dân số linh hoạt. Khu nào cần phải nén, khu nào cần được hạn chế.
Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng khẳng định, việc TP tiến hành thực hiện di dời khẩn cấp một số chung cư chính là để đảm bảo sự an toàn của người dân.
Để có thể thúc đẩy các nhà đầu tư hào hứng với việc cải tạo chung cư cũ nhằm góp phần chỉnh trang lại đô thị, thành phố cần phải có nhiều giải pháp ở nhiều cấp độ khác nhau. Trong đó, các giải pháp cần có sự tập trung chính vào việc đảm bảo lợi ích của các chủ thể tham gia (người dân, doanh nghiệp, nhà nước) và xã hội thì mới mong có được kết quả khả thi. Cần phải có sự hoài hòa giữa lợi ích của người dân với doanh nghiệp và xã hội, cần phải có sự công khai để tạo sự đồng lòng cao, ông Tuấn cho biết thêm.
Lãnh đạo Sở Xây dựng gửi gắm đến các nhà đầu tư thông điệp sẽ rút ngắn các thủ tục hành chính trong thời gian tới. Cụ thể, bắt đầu từ tháng 6/2016 sẽ thực hiện việc phân cấp phân quyền trong vấn đề cải tạo chung cư cũ. Ngay trong năm nay, Sở sẽ phối hợp cùng với Sở Quy hoạch kiến trúc, Tài nguyên & môi trường thực hiện cấp phép xây dựng một cửa để có thể rút ngắn thời gian cho nhà đầu tư, từ đó, giúp giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp.
(Vnexpress)