Tại thị trường Tp.HCM, các căn hộ cao cấp đã bàn giao trên 5 năm trong quý II/2017 đã giảm giá thuê gần 30% so với năm trước đó.
Theo khảo sát của VnExpress, hiện giá chào thuê các căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đang có xu hướng giảm khá sâu so với cách đây 8 tháng (cuối năm 2016). Nguồn cung mới bùng nổ, xuất hiện cục bộ với quy mô lớn khiến nguồn cầu bão hòa, từ đó tác động trực tiếp đến giá thuê là lý do chính dẫn tới thực trạng này.
Một nhà đầu tư có danh mục 9 căn chung cư cao cấp cho thuê, ông Kiên cho biết, ngay khi hết hợp đồng cũ, 6 căn hộ loại 2 phòng ngủ (Bình Thạnh) của ông đều rơi vào tình trạng giảm giá thuê. Đây là những căn hộ đã được khai thác trên 5 năm và trong 3 năm qua, mức giá chào thuê không ngừng gia tăng. Tuy nhiên, từ hồi tháng 4 năm nay, ông Kiên đã phải hạ giá thuê từ 1.250 USD/căn/tháng xuống còn 900-1.000 USD. So với hợp đồng thuê đã ký năm 2015 - 2016, mức giá này giảm từ 20-28%.
Tương tự, 3 căn hộ cao cấp cho thuê trên địa bàn quận 2 của nhà đầu tư này cũng phải hạ giá để nhanh chóng lấp đầy. Mặc dù biên độ giảm ít hơn quận Bình Thạnh nhưng doanh thu sụt giảm khoảng 12-15%. Ông Kiên chia sẻ: "Tuy hạ giá nhưng việc tìm khách không còn dễ dàng như trước bởi thị trường có quá nhiều sự lựa chọn".
Theo ông Hòa, nhà đầu tư có gần một thập niên đầu tư căn hộ cho thuê, so với giai đoạn 2009, hiện mặt bằng giá chung của các căn hộ cao cấp tại Bình Thạnh từ 2.200 USD/căn/ tháng đã giảm xuống còn 1.000-1.100 USD. So với cách đây 8 năm, mức giá chào thuê hiện chỉ bằng một nửa. Ban đầu, thời gian hoàn vốn đầu tư được ước tính khoảng 10 năm nhưng nếu tiếp tục duy trì tình trạng này thì có thể kéo dài tới 12 năm hoặc lâu hơn.
Do nguồn cung mới bàn giao tăng mạnh nên các căn hộ cao cấp cho thuê tại
Tp.HCM đang đối mặt với tình trạng giảm giá thuê. (Ảnh: Vũ Lê)
Ông Hòa cho biết, ngoài giảm giá, thời gian nhà bị trống phải nằm chờ để tìm khách thuê mới cũng lâu hơn. Trước đây, chỉ cần 1 tuần là có khách mới dọn đến thì nay thời gian tìm khách kéo dài từ 3-4 tuần trở lên.
Tình trạng sụt giảm giá thuê cũng diễn ra tại khá nhiều căn hộ cao cấp có thời gian đưa vào sử dụng từ 5 năm trở lên tại quận 7. Thị trường chung cư cho thuê chỉ giảm cục bộ ở phân khúc cao cấp, đó là các dự án cũ với mức giảm từ 10-15% so với cùng kỳ năm 2016, môi giới cho thuê trên địa bàn tiết lộ.
Trong khi đó, tại khu Nam Tp.HCM, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê (căn hộ kèm các dịch vụ như khách sạn) cũng xuất hiện dấu hiệu giảm giá thuê. Chẳng hạn, một dự án căn hộ dịch vụ cho thuê quy mô vừa và nhỏ, chuyên loại 1 phòng ngủ tại đây đã giảm từ 500 USD/căn/tháng xuống còn 400-450 USD/căn/tháng.
Theo nhận định của Savills từ đầu quý II/2017, với lượng căn hộ khủng được bàn giao trong năm nay (21.000 căn), chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp khiến thị trường đứng trước áp lực cạnh tranh khốc liệt, khó tránh khỏi kịch bản giảm giá thuê.
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát đánh giá, năm 2017, thị trường căn hộ cho thuê đang đứng trước bước ngoặt khi nguồn cung cao cấp đang bàn giao quá lớn. Nguồn cung cũ đối mặt áp lực cạnh tranh lớn bởi nguồn cung mới dồi dào, kéo giá thuê đi xuống, từ đó hình thành mặt bằng giá mới "mềm" hơn trước.
Thực tế cho thấy, căn hộ cao cấp đang chịu áp lực giảm giá mạnh nhất tính đến giữa tháng 8/2017. Trong khi đó, các dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân lại giữ giá tốt, thậm chí tăng giá nhẹ ở một số vị trí có hạ tầng kết nối tốt. Vì vậy, tỷ suất sinh lời của căn hộ cao cấp sụt giảm. Mặt khác, thời gian hoàn vốn cho nhà đầu tư phân khúc cao cấp cũng bị kéo dài thêm.
Theo ông Nam, đây là sự sụt giảm có tính chu kỳ và phá vỡ thế độc quyền kéo dài của các dự án cao cấp. Nguồn cung căn hộ cao cấp tung ra thị trường từ cuối năm 2013 trở đi năm sau luôn tăng mạnh hơn năm trước với quy mô tăng dần. Thông thường, vòng quay của một dự án mới từ khi chào bán đến lúc bàn giao trung bình 3 năm. Tại Tp.HCM, nguồn cung cao cấp này được xả hàng khá nhiều.
Hàng cũ bắt đầu mất dần thế độc quyền về giá và phải chia sẻ thị phần khi hàng mới được đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, do mặt bằng giá thuê của căn hộ cao cấp đang ở ngưỡng quá cao, nguồn cung mới cực lớn dẫn đến tình trạng giảm giá khá mạnh. Phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân không bị ảnh hưởng nhiều bởi nguồn cung vẫn còn thấp hơn nhu cầu. Chưa kể, mặt bằng giá thuê phân khúc này còn khá rẻ cộng với nguồn cung khan hiếm nên chưa phải chịu áp lực giảm giá.
(Vnexpress)