Thời gian gần đây, khách sạn mini, biệt thự nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư quảng bá rầm rộ với cam kết lợi nhuận chia theo tỷ lệ 80%:20%. Thế nhưng, liệu nó có phải là 'gà đẻ trứng vàng', là bất động sản (BĐS) 'hái ra tiền' như quảng cáo?
Căn hộ khách sạn mini Boutique Hotel tại Đà Nẵng với cam kết chia 80% lợi nhuận trong suốt 50 năm của dự án, cam kết mức lợi nhuận tối thiểu 12,5% trong 8 năm đầu cho khách hàng. Đồng thời, từ năm thứ 9 đến năm thứ 50, khách hàng vẫn được được cam kết lợi nhuận chia theo tỷ lệ 80%:20%... là những quảng cáo gây sự tò mò, chú ý được một chủ đầu tư dự án tung ra thị trường BĐS gần đây.
Để quảng bá dự án này, chủ đầu tư phân tích rằng, khi bỏ ra khoảng 13 tỷ đồng để mua một khách sạn 7 tầng (2 tầng là trung tâm thương mại, 5 tầng khách sạn tiêu chuẩn tương đương 3 sao cho thuê), nếu tham gia chương trình cho thuê, giá cho thuê tối thiểu ước tính là 500.000 đồng/m2/tháng sàn thương mại và 500.000 đồng/đêm/phòng khách sạn, với tỷ lệ lấp đầy khiêm tốn thì năm đầu tiên doanh thu ước đạt khoảng 3 tỷ đồng. Theo đó, lợi nhuận thu về sau khi chia sẻ theo tỷ lệ 80/20, nhà đầu tư có thể bỏ túi hơn 13% giá trị căn hộ.
Có thể tỷ suất lợi nhuận còn cao hơn trong những năm tiếp theo khi giá cho thuê tăng và tỷ lệ lấp đầy tăng lên.
Cần tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro khi đầu tư vào khách sạn mini nói riêng và BĐS nghỉ
dưỡng nói chung.
Phân tích trên cho thấy, khách sạn mini sẽ là BĐS hái ra tiền nhưng theo các nhà đầu tư có thâm niên thì cam kết trên chỉ là "bánh vẽ" từ chủ đầu tư vì trên thực tế, mức lợi nhuận cao ngất ngưởng này chưa từng có chủ đầu tư lớn nào ở Việt Nam cam kết.
Bản chất việc cam kết lãi suất 12%/năm là chủ đầu tư thu tiền của khách hàng rồi trả dần họ trong 10 năm, mức lãi suất này còn rẻ hơn đi vay ngân hàng, một chủ đầu tư nhiều kinh nghiệm chia sẻ.
Mặt khác, khi nhiều nhà đầu tư ở các nơi đang rót tiền đầu tư mạnh vào Đà Nẵng thì nguy cơ bị thổi giá trên thị trường là điều khó tránh, vì vậy thị trường sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam (đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn BĐS), bà Đỗ Thu Hằng cho hay, thực chất mức cam kết lợi nhuận được chủ đầu tư đưa ra chỉ là bài toán kinh doanh, là kỹ thuật kinh doanh.
Chuyên gia này lưu ý: “Trong một bài toán đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét và tìm hiểu kỹ bởi bao giờ chủ đầu tư cũng đưa ra những con số hấp dẫn, cần xem con số đó có thực sự hấp dẫn hay không? Thông thường, kỹ thuật kinh doanh thực chất là tính vào giá, thấy hợp lý với nhà đầu tư thì mới nên quyết định, tránh việc nhìn ngay con số cam kết lợi nhuận ban đầu vì việc đưa ra các con số hấp dẫn là chuyên môn của các đơn vị marketing, tiếp thị của bất kỳ dự án nào”.
Nếu chủ đầu tư chứng minh được mức hấp dẫn thì phải chứng minh được bài toán giải thích rõ ràng, cụ thể, còn mập mờ thì chúng ta không nên đầu tư vào, bà Hằng cho biết thêm.
Ngoài việc chủ đầu tư giải thích bài toán kinh doanh đó khả thi đến đâu thì nhà đầu tư cần tự làm một bài tính hoặc cần đến tư vấn của chuyên gia để hiểu sâu hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư dài hạn.
Theo báo cáo của Savills về thị trường BĐS Đà Nẵng trong tháng 7/2016, tổng số khách sạn hạng 3-5 sao trên thị trường Đà Nẵng tăng 4% theo quý và 15% theo năm. Tuy nhiên, công suất thuê trung bình lại giảm 8% theo năm, tăng 2% theo quý. Trong khi đó, giá giá thuê phòng trung bình giảm 4% theo quý nhưng tăng 6% theo năm và doanh thu phòng trung bình giảm 1% theo quý, giảm tới 6% theo năm.
Savills cho rằng, số lượng các dự án khách sạn mới sẽ tiếp tục tăng từ quý III/2016 trở đi, sẽ có 35 dự án sẽ gia nhập thị trường theo dự kiến. Ba dự án mới dự kiến cung cấp 1.320 phòng trong 6 tháng cuối năm nay.
Như vậy, thị trường khách sạn ở Đà Nẵng đang đứng trước sự cạnh tranh mạnh khi lượng cung tăng trong khi cả công suất và giá thuê đều giảm.
Việc nhà đầu tư bỏ ra số tiền từ gần 8-19 tỷ đồng để đầu tư vào khách sạn mini (chưa có VAT, quỹ bảo trì) rồi cho thuê chưa chắc đã là 'miếng bánh ngon' khi thị trường ngày càng nở rộ thêm nhiều khách sạn để phục vụ các đối tượng khách thuê đa dạng.
Trong một buổi tư vấn đầu tư BĐS nghỉ dưỡng gần đây, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu, ông Phạm Lâm cho rằng, đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với rủi ro đầu tiên là không phân tích được tính hiệu quả của việc đầu tư, từ đó dẫn đến lợi nhuận không như kỳ vọng hoặc doanh thu khai thác cho thuê không hiệu quả.
Hai là, nhà đầu tư có thể đầu tư vào dự án có chất lượng không bền vững, thiếu yếu tố độc đáo, dẫn đến không có lợi thế cạnh tranh dài hạn và đơn vị quản lý khai thác kém.
Vậy nên, nhà đầu tư cần tìm các đơn vị chủ đầu tư và nhà phát triển có thương hiệu hoặc nhờ chuyên gia tư vấn để hạn chế rủi ro, ông Lâm khuyến nghị.
(Infonet)