Với kinh nghiệm hơn 10 năm đầu tư bất động sản (BĐS), ông Hưng (ngụ quận 3, Tp.HCM) cùng nhóm bạn lập quỹ 70 tỷ đồng để "săn" đất tại các huyện khu Nam Sài Gòn gồm Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ rồi bán lại. Bằng hình thức này, nhà đầu tư thu lợi nhuận trung bình 15% mỗi thương vụ.
Nhóm nhà đầu tư của ông Hưng ưa chuộng loại hình BĐS gồm đất nông nghiệp, đất mặt tiền biển, đất ven sông, biệt thự vườn và nhà phố. Nhóm tập trung mua các lô đất có hạ tầng đang triển khai hoặc cầu đường sắp được xây dựng trong 12-24 tháng tới.
Đội săn nhà đất của ông Hưng đã giao dịch 5 thương vụ trong 3 tháng đầu năm 2017, với tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 15% mỗi lần mua bán. Đặc biệt, trong đó có 2 giao dịch đạt tỷ suất sinh lời từ 25-30%.
Tương tự, với số vốn còn nhiều hơn cả đội buôn của ông Hưng, ông Bảo (ngụ quận Bình Tân, Tp.HCM) huy động các nhà đầu tư cá nhân thân tín lập quỹ hơn 100 tỷ đồng chuyên săn nhà đất phía Tây Tp.HCM, nhất là địa bàn Tân Phú, quận 8, quận 12 và hai huyện Hóc Môn, Củ Chi.
Được biết, mỗi thành viên của nhóm đóng góp theo dạng cổ phần, ít nhất là nửa tỷ đồng/suất, không giới hạn vốn góp, thậm chí có người năng lực tài chính tốt, đủ sức hùn hạp dăm ba tỷ đồng. Chuyên đàm phán mua lại các quỹ đất từ nhỏ, lẻ đôi ba trăm m2 đến đất lớn vài ha, nhóm đầu tư của ông Bảo rất chuộng 2 nhóm tài sản đang thế chấp ngân hàng và tọa lạc ở khu vực có biến động lớn về hạ tầng: Cầu vượt, cao tốc, mở đường, cầu bắc qua sông,...
Nhà đầu tư này chia sẻ, nhóm mới thành lập được 8 tháng nhưng đã thâu tóm được quỹ đất lớn lên đến vài chục nghìn m2, chốt được trung bình 2-3 thương vụ mua đi bán lại mỗi tháng, bình quân lợi nhuận trên dưới 20%. Nhóm đầu tư có một đội trưởng giàu kinh nghiệm có quyền quyết định cao nhất. Trong khi đó, các thành viên còn lại hoạt động hỗ trợ lẫn nhau phục vụ mục tiêu chung từ việc săn nguồn hàng, khảo sát thực tế, thẩm định giá, kiểm tra pháp lý đến thương lượng, chốt mua-bán.
Nhiều nhà đầu tư cá nhân đang lập quỹ với dòng vốn từ hàng chục đến bạc trăm
tỷ đồng để săn đất vùng ven Sài Gòn. (Ảnh: Vũ Lê)
Theo ghi nhận của VnExpress, từ giai đoạn 2015 - 2016, các nhà đầu tư cá nhân tại Tp.HCM đã lập quỹ từ hàng chục tỷ đồng đến trăm tỷ để thâu tóm nhà đất đang rục rịch khởi động và xu hướng này trở nên rầm rộ vào năm 2017.
Thực tế cho thấy, các thành viên trong nhóm nhà đầu tư này khá đa dạng. Bên cạnh những người hoạt động ngoài ngành BĐS, cũng có khá nhiều nhân sự chủ chốt tại các công ty tư vấn đầu tư, nhất là nhân sự ngành địa ốc chiếm tỷ lệ trên 50%. Thay vì gửi ngân hàng với lãi suất không đáng kể, các nhà đầu tư chọn phương án gửi dòng tiền tích lũy được vào đất, vừa giữ giá tốt vừa có cơ hội sinh lời vì quỹ đất đô thị đang ngày càng khan hiếm và hạ tầng tại Tp.HCM ngày càng được đầu tư mạnh mẽ.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh nhận định, trong khoảng 2-3 năm trở lại đây, hiện tượng các nhà đầu tư cá nhân lập nhóm buôn đất vùng ven Sài Gòn ngày càng phổ biến. Tại các xã vùng ven TP, đặc biệt là các khu vực đang có thông tin được lên quận như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn hoặc tại Cần Giờ, Củ Chi, quận 9 đang xuất hiện rất nhiều mô hình đầu tư nhà đất theo nhóm.
Theo chuyên gia này, nguyên nhân sâu xa của làn sóng đầu tư nói trên là xuất phát từ nhiều lý do đặc thù. Một là, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, mức giá lại rất cao nên rất khó để có đột biến về gia tăng giá trị nếu không biết cách đầu tư và có chiến lược đúng. Trước thực trạng đó, việc đầu tư theo đội nhóm có thể giúp cho các đối tác cùng khảo sát, đánh giá thực tế, định giá tài sản chuẩn hơn, từ đó đưa ra chiến lược phù hợp.
Hai là, nhiều đối thủ cạnh tranh sừng sỏ, đặc biệt là các nhà đầu tư chuyên nghiệp cả trong và ngoài nước khiến cho thị trường trở nên chật chội với quỹ đất ngày càng ít đi. Như một "đại dương đỏ", nơi có khá ít những cơ hội thật sự cho nhà đầu tư cá nhân với số vốn ít ỏi và nguồn lực hạn chế. Vậy nên, việc lập nhóm buôn đất vùng ven là một lựa chọn tốt hơn, phù hợp nguồn lực.
Ba là, so với việc đi một mình, đầu tư theo nhóm dễ đón đầu cơ hội hơn. Khi hạ tầng giao thông tại Tp.HCM được cải thiện với tốc độ càng nhanh thì khoảng cách từ trung tâm tới các khu vực vùng ven sẽ được rút ngắn. Bên cạnh đó, với tốc độ gia tăng dân số ở mức nhanh chóng trên 200.000 người/năm, không bao lâu nữa quỹ đất cũng sẽ cạn kiệt. Lúc bấy giờ đất nền vùng ven sẽ trở nên đắt giá. Cách đây 10 năm, những khu vực được xem là vùng ven của Sài Gòn như Gò Vấp, Phú Mỹ Hưng, Trung Sơn (Bình Chánh), Tân Phú nay đã hoàn toàn "lột xác".
Mặt khác, tuy suất đầu tư mỗi người thấp nhưng nếu góp vốn cùng nhau để thâu tóm đất vùng ven giống như "góp gió thành bão". Dòng vốn càng lớn sẽ càng có nhiều cơ hội khi đầu tư vào đất nền ngoại thành Tp.HCM. Đây chính là những lý do khiến cho việc lập nhóm để buôn đất ở ngoại ô Sài Gòn trở thành một xu hướng được quan tâm và xem xét nghiêm túc với các nhà đầu tư nhà đất cá nhân.
Ông Chánh cho rằng, mô hình đầu tư theo nhóm có cả ưu điểm và nhược điểm. Cụ thể, ưu điểm là mỗi nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một dòng tiền vừa phải nhưng có thể tham gia nhiều cơ hội lớn. Hơn nữa, khi đi cùng nhau, các nhóm nhà đầu tư đứng trước cơ hội đón đầu các xu thế mới của thị trường, từ đó có thể sàng lọc được nhiều tài sản còn ở dạng tiềm năng.
Tuy nhiên, mô hình này cũng có nhược điểm là có thể xảy ra tình trạng bất đồng trong triển khai đầu tư mua bán tài sản. Ví dụ, một người muốn mua hoặc bán mà đội nhóm không đồng ý sẽ dẫn đến mâu thuẫn. Có thể nói, thách thức lớn của việc đầu tư BĐS vùng ven theo nhóm là đất đai ở xa nên khó thăm nom, đồng thời việc định giá, khảo sát cũng gặp nhiều trở ngại. Ngoài ra, dòng vốn nằm trong tài sản là nhà, đất có thể bị tồn đọng một thời gian dài nếu mọi việc không đúng như kế hoạch tính toán.
Theo ông Chánh: "Để thực hiện tốt mô hình kinh doanh này, các đội, nhóm đầu tư BĐS cần có một người nhiều kinh nghiệm đứng ra cầm trịch, được mọi thành viên giao phó quyền quyết định cao nhất nhằm đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng và an toàn cho dòng vốn khá lớn của nhóm".
(Vnexpress)