Trước động thái mở rộng thị trường của hai nhà bán lẻ trực tuyến lớn nhất thế giới Amazon và Alibaba tại châu Á - Thái Bình Dương, ngành hậu cần (logistics) tại khu vực này đang tăng nhiệt.
Báo cáo mới đây về thị trường bất động sản công nghiệp khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle (JLL) cho thấy nhiều tín hiệu khả quan. Cụ thể, trong tháng 3/2017, Tập đoàn Alibaba của Trung Quốc thiết lập một trung tâm hậu cần tại Malaysia. Trong khi đó, Amazon tiết lộ, họ đang tìm kiếm các hệ thống phân phối tại Australia trong tháng 3 năm nay.
Giám đốc Thị trường vốn Khu công nghiệp tại Hàn Quốc và Nhật Bản của JLL, Pelham Higgins nhận định, nhu cầu về tài sản hậu cần sẽ bùng nổ. Bởi lẽ, nhu cầu trong tiêu dùng ngày càng cao ở các nước mới nổi tại châu Á cùng sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu dẫn đến nhu cầu tái cấu trúc chuỗi cung ứng.
Theo chuyên gia của JLL, lãi suất đầu tư tại các thị trường trọng điểm của Trung Quốc, Australia, Singapore và Hong Kong tăng, tài sản có chất lượng tốt sẽ càng thu hút khách thuê lẫn giới đầu tư bất động sản công nghiệp. Thực tế cho thấy, đã có rất nhiều nguồn vốn rót vào phân khúc này, đồng thời các tài sản có chất lượng tốt luôn được tìm kiếm ráo riết. Các quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản, Australia, Singapore, Hong Kong nắm giữ hầu hết các tài sản chất lượng tốt. Những quỹ này đều không muốn bán chúng, nhất là những tài sản tạo ra lợi nhuận hấp hẫn và đã được lấp đầy.
Bất động sản hận cần, công nghiệp tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang trên đà tăng
trưởng tốt. (Ảnh: JLL)
Theo ông Higgins, có 2 thách thức lớn nhất đối với bất động sản hậu cần. Một là, mức giá tại các thị trường trọng điểm châu Á vẫn ở ngưỡng cao, dẫn đến hiệu suất đầu tư thấp. Vì vậy, khách mua thường sẽ không sẵn sàng chi trả một khoản chi phí lớn. Lý do là, nếu hiệu suất đầu tư thấp, họ phải trả một cái giá quá cao do không đạt được mục tiêu đề ra.
Thách thức thứ hai là, tại một số thị trường châu Á - Thái Bình Dương, thời gian thuê bất động sản công nghiệp đang ngắn dần. Đơn cử, tại Nhật Bản, cách đây một thập kỷ, thời hạn cho thuê khoảng từ 10-15 năm. Tuy nhiên, thời hạn cho thuê đã giảm xuống còn 5-7 năm trong những năm gần đây. Thế nhưng, hiệu suất đầu tư vẫn ở mức thấp trong khi thời hạn hợp đồng ngắn hơn. Điều này báo hiệu các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận thấp trong thời hạn ngắn. Thực trạng đó dẫn đến một số lo ngại như mức giá hiện tại không thể duy trì ổn định nếu thời hạn cho thuê không trở lại trên 10 năm.
Mặt khác, sự gia tăng của giá đất và chi phí xây dựng trong tương lai sẽ tiếp tục thách thức giới đầu tư rót tiền vào các thị trường trọng điểm. Theo đó, chủ đầu tư buộc phải đưa ra mức giá thuê cao hơn mới có thể đạt được lợi nhuận như ý. Tuy nhiên, sẽ ít khách thuê có thể sẵn lòng chi trả mức giá đó dù có nguồn cung mới gia nhập thị trường. Chẳng hạn, khách thuê vẫn phải miễn cưỡng để thuê tài sản dù giá thuê ở Nhật Bản đang ở mức rất cao.
Chuyên gia của JLL phân tích: "Nếu bạn đang mua ở mức giá rất cao, bạn phải tự hỏi bản thân là liệu những tài sản này có giữ được giá trị của chúng không". Giới đầu tư có thể trì hoãn giao dịch hoặc tìm kiếm các khoản vay ưu đãi để đạt được lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu nhằm khắc phục thực trạng này.
Vậy nhưng, việc giá bất động sản công nghiệp ở các thị trường tiêu biểu của khu vực châu Á - Thái Bình Dương tăng cao sẽ tạo cơ hội lớn cho những thị trường mới nổi có mức giá cạnh tranh hơn. Hiện tại, các nhà đầu tư đang dần chuyển hướng tập trung vào các thị trường mới nổi như Trung Quốc, Ấn Độ, Philippines và Việt Nam. Cùng với sự phát triển của các trung tâm thương mại điện tử, hiện giới đầu tư đang tìm kiếm cơ hội trong phân đoạn nhỏ hơn như cung cấp dịch vụ giao hàng.
Theo dự báo của JLL, tại châu Á - Thái Bình Dương, chính sự thiếu hụt cơ sở vật chất hậu cần hiện đại sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu, từ đó khiến cho bất động sản công nghiệp trở thành một trong những loại tài sản được giới đầu tư ưa chuộng nhất.
(Vnexpress)