Mới đây, tại một Dự thảo vừa được Bộ xây dựng bạn hành, Bộ đã đưa vào đó nội dung về vấn đề công khai thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản với kỳ vọng về một thị trường công khai, minh bạch, hệ thống thông tin về thị trường được thực hiện nghiêm túc và hiệu quả.
Giai đoạn từ năm 2010 trở về trước, thông tin về thị trường BĐS thường là tin đồn rỉ tai nhau hay “nghe nói”. Nhưng từ lúc bong bóng nhà đất vỡ vào cuối năm 2010 tới nay, đặc biệt là trong 2 năm qua, việc tìm kiếm thông tin về sản phẩm nhà ở hay quy hoạch hạ tầng trở nên dễ dàng hơn rất nhiều.
Một số bộ chỉ số đánh giá thị trường từng được Bộ Xây dựng làm thí điểm cách đây 5 năm nhưng chưa thành công. Dự thảo Nghị định xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS mới đây cũng được Bộ Xây dựng xin ý kiến. Công cụ luật hóa thông tin thị trường liệu có thực sự làm được?
Dư “thực” nhưng vẫn đói
Cần phải thừa nhận rằng, đối với phần dữ liệu quản lý công thì công tác phổ biến kiến thức, công khai chính sách của các bộ, ngành liên quan đã nhanh chóng, kịp thời tới với người dân. Nhưng nếu ở góc độ quản lý và phát triển thị trường, cần phải bảo đảm sự chuẩn xác đáng tin cậy về thông tin chỉ báo địa ốc, thì thị trường vẫn còn phải chờ bàn tay của nhà hoạch định chính sách.
Bộ Xây dựng trong nhiều năm qua thường gặp phải sự “phản pháo” từ nhiều đại diện DN lẫn các chuyên gia đầu ngành về tính chân xác, cơ sở tính toán thực tế số liệu của công tác thống kệ giá trị tồn kho BĐS.
Trong công tác tổng kết thị trường phía Nam năm 2013, Sở Xây dựng Tp.HCM khẳng định còn tồn kho khoảng 20.000 căn hộ trong khi Dragon Capital cho biết con số này lên tới 35.000 căn, CBRE lại đưa ra con số 18.000 căn còn Savills là 14.500 căn, những con số khác xa nhau một trời một vực.
Không chỉ thế, các bản báo cáo phân tích thị trường đến từ những đơn vị tư vấn và nghiên cứu ngoại, như Savills, CBRE… cũng thường xuyên “trái chiều” nhau. Kết thúc 3 tháng đầu năm 2014, 2 “ông lớn” trong nghề tư vấn đưa ra thông tin diễn biến thị trường kiểu “mỗi người một phách”.
Giá căn hộ thứ cấp theo Savills đã tiếp tục giảm 2% theo quý. So với quý trước, mức giá thứ cấp ở các quận Ba Đình, Từ Liêm, Thanh Xuân và huyện Gia Lâm, hầu như không đổi. Savills cũng chỉ ra giá chào bình quân toàn thị trường biệt thự liền kề trong KĐT đã giảm -2% (nhà liền kề) và -3% (biệt thự).
|
|
| Thông tin tham chiếu chuẩn là yếu tố cốt yếu để khách hàng xuống tiền giao dịch |
Trong khi đó, số liệu thống kê của CBRE lại khác, tổ chức này đánh giá, sau 11 quý liên tiếp giảm thì giá chào thứ cấp căn hộ để bán trung bình đã tăng 1,1%. Trong quý I/2014, thị trường biệt thự, liền kề trong KĐT đã có dấu hiệu tích cực: giá chào bán tăng nhẹ 5 - 7% ở một số dự án đã/gần hoàn thiện tại quận Từ Liêm và Hà Đông.
Các nhà tư vấn ngoại với kinh nghiệm nhiều năm về lĩnh vực thông tin mà dữ liệu “toàn cảnh” thị trường hay báo cáo theo niên độ đã mông lung như vậy, còn về đánh giá vận động thị trường, hay rõ nhất là kết luận về “đáy giá nhà ở”, “đã đến lúc mua nhà” lại càng đa dạng hơn.
Điểm mới trong dự báo diễn biến địa ốc, đó là mật độ xuất hiện nhiều hơn của các đại diện DN chuyên nghề phân phối, cung cấp dịch vụ quản lý “ăn theo” dự án hoàn thiện, như CenGroup hay Đất Xanh.
Thông tin vào khuôn khổ
Sau khi có “niềm tin” trở lại thị trường, cơ sở thông tin tham chiếu chuẩn (theo nghĩa ràng buộc trách nhiệm của bên cung cấp dữ liệu) là yếu tố cốt yếu để khách hàng xuống tiền giao dịch sản phẩm nhà đất. Trước khi Bộ Xây dựng công bố Dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS, nhà đầu tư, người mua nhà có nhu cầu thực thường dựa vào những nguồn đối chiếu đa dạng.
Để có thể đưa ra được các quyết định đầu tư, kinh doanh bất động sản “đi trước một bước”, giới đầu tư BĐS chủ yếu xây dựng mối quan hệ làm việc thường xuyên với các ông chủ dự án. Trong số này, theo ghi nhận chưa đầy đủ, lượng cá nhân “đi lên từ môi giới” đang chiếm tỷ trọng lấn át những người đầu tư “lấn sân” nhà đất.
|
|
| Minh bạch thông tin sẽ giúp khách hàng có niềm tin với thị trường bất động sản |
Ông chủ một sàn giao dịch BĐS ở Trung Hòa - Nhân Chính khẳng định, từ chỗ nhận phân phối một vài căn, rồi một hai sàn (gồm nhiều căn) và tích lũy lượng vốn nhất định khoảng dưới 1 tỷ, đã cấu thành những nhà đầu tư mới nổi hiện nay.
Vị này cũng cho biết, cá nhân - đơn vị đầu tư không bao giờ “quên” tham khảo thông tin dự án, pháp lý chủ đầu tư thông qua những văn phòng Luật sư có uy tín. Còn về người mua nhà, khi bộ dữ liệu chỉ báo chuẩn chưa được hình thành một cách khoa học và chính thống (do cơ quan quản lý chịu trách nhiệm), họ có… đủ phương pháp tự sàng lọc về giá, chất lượng sản phẩm.
Vì thế Dự thảo lần này của Bộ xây dựng chắc chắn rất được người dân mong chờ nó sẽ đi vào thực tế cuộc sống chứ không phải là để...trưng bày. Đọc toàn văn Dự thảo, cho thấy phương pháp tổ chức thực hiện việc thu nhập, sàng lọc, cung cấp và chịu trách nhiệm của các bên liên quan tới thông tin về nhà ở và thị trường rất công phu, chi tiết.
Đáng chú ý, phần nội dung về “đối tượng, phạm vi khai thác và sử dụng” thể hiện: cá nhân, tổ chức (không phải cơ quan hữu trách, tổ chức chính trị - xã hội) khi yêu cầu cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường BĐS (nhằm phục vụ mục đích chính đáng) sẽ phải nộp phí.
Nộp phí để được cung cấp thông tin chuẩn, điều này hợp lý và hoàn toàn được người dân, DN ủng hộ nếu chất lượng, tiến độ cấp tin của nhà quản lý đáp ứng kỳ vọng của họ.
Cũng theo dự thảo, các hiệp hội BĐS, tổ chức đủ năng lực được công bố các thông tin liên quan đến nhà ở và thị trường BĐS do mình tự thu thập, xử lý và chịu trách nhiệm về những thông tin do mình công bố.
Như vậy, nói theo góc nhìn thị trường, đã có sự cạnh tranh về chất lượng sản phẩm (thông tin) giữa dịch vụ công và phần còn lại của thị trường. Đó cũng là một cách gián tiếp giúp người dân, khách hàng mua nhà hiểu được giá trị của minh bạch thị trường.
(Đầu tư chứng khoán)