Nhiều câu hỏi liên quan đến vấn đề định giá đất trong bối cảnh thị trường sốt ảo hay giá đất Tp.HCM nóng sốt thời gian qua liệu có còn tăng giá trong những năm tiếp theo? Các vấn đề này được chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong phân tích rõ trong buổi tọa đàm “Cơ hội đầu tư bất động sản Sài Gòn – Góc nhìn của người trong cuộc”.
Theo chuyên gia Nguyễn Tấn Phong, người mua nhà đất còn thiếu sót , hạn chế trong đó khả năng thẩm định giá hoặc tự khảo sát giá bất động sản. Dẫn đến việc mua đắt hay không có cơ sở để thương lượng mức giá hợp lý khi bên bán hét giá trên trời. Đáng chú ý, khi cơn sốt đất tại Tp.HCM lan rộng, nỗi hoang mang lo ngại khi mua phải hàng treo giá ảo càng lớn.
Trên thực tế, việc thẩm định giá rất đơn giản chứ không phức tạp. Với kinh nghiệm 10 năm lăn lộn treen thị trường nhà đất Tp.HCM, ông Phong chia sẻ 4 bí quyết tự định giá đất.
Để định giá đất nhanh nhất là lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân với 4. Ảnh: Vũ Lê
Lấy giá đất Nhà nước quy định nhân 4
Dựa vào giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy định của UBND thành phố để tính định giá. Thông thường, giá trị đất mặt tiền của một cung đường, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.
Theo cách này, dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện đang cao hơn 3 - 4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất Tp.HCM (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo ông Phong, hệ số 3,8 - 4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được chuyên gia này thống kê đã chấp nhận khoảng cách này.
Điển hình như đất đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, Tp.HCM, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Lấy khung giá này nhân cho 3,8 - 4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (2017). Tùy diện tích của thửa đất và vị trí, có thể dao động 10 – 15%. Người mua cần phải đặt nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu kỹ vì có dấu hiệu bị kê khung giá ảo nếu giá thị trường của đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định.
Cơn sốt đất năm 2017 lan rộng tại Tp.HCM đang khiến cho giá đất nhiều tuyến đường bị tăng ảo gấp 10 - 16 lần so với quy định của bảng giá đất. Sự chênh lệch này khó có thể được thị trường chấp nhận hoặc chưa từng có giao dịch, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu khu vực bạn tính mua đã vừa trải qua những đợt cải tạo hạ tầng hay có những điểm nhấn tiện ích công cộng hay những công trình tiện ích khác, giá trị có thể tăng lên tầm 6 đến 8 lần.
Lấy giá cho thuê làm mốc so sánh
Nhà đầu tư có thể kiểm tra pháp lý và mua ngay nếu bất động sản đó được cho thuê với lợi suất cao hơn gửi ngân hàng.
Nhà đầu tư có thể định giá thông qua việc so sánh các bất động sản tương đồng ở khác khu vực nếu vẫn còn chưa yên tâm. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng, nếu chọn lựa để mua bất động sản ở một khu vực ở khác, hay lựa chọn và phân tích thêm các yếu tố này.
Dựa theo kinh nghiệm của môi giới
Dựa trên kinh nghiệm thị trường của các nhà môi giới chuyên nghiệp cũng là một cách để định giá. Một môi giới chuyên nghiệp tại khu vực sẽ cung cấp thông tin cho bạn được giá đất cùng kỳ hằng năm một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất.
Thông qua ngân hàng
Việc thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Nếu có được sự hỗ trợ này từ phía ngân hàng, người mua sẽ an tâm hơn về giá trị khu đất mình đang để mắt tới. Song quy trình này thường mất thời gian, có thể khiến cho người mua bị vuột mất cơ hội vì ra quyết định quá chậm. Các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tế có thể cao hơn từ 10 - 20%.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn có thể tham khảo kết quả từ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí đang khá thịnh hành trên cộng đồng mạng.
(Vnexpress)