Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) bao gồm các điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể, Nghị định này quy định chi tiết một số điều khoản của Luật Kinh doanh BĐS gồm các nội dung về điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS; những loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà và công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS.
Theo đó, về điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS: Cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, ngoại trừ các trường hợp sau: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bán, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ và không thường xuyên; cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh BĐS.
Cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định
của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật
về hợp tác xã và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà
Nghị định quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà và công trình xây dựng có sẵn như sau:
Một là, bên thuê công trình xây dựng, nhà ở có sẵn theo quy định tại Mục 4 Chương II Luật Kinh doanh BĐS có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở đó cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hai là, cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua đó cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
Ba là, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở đã ký với bên cho thuê mua. Trong trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; nếu hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đã ký.
Về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Nghị định quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở thình thành trong tương lai là:
Thứ nhất, bê thuê mua, bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên thuê mua, bên mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua, mua bán cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
Thứ 3, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; nếu hợp đồng thuê mua, mua bán nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.
(Kinh tế & Đô thị Online)