Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành với rất nhiều điểm mới tiến bộ so với luật cũ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7 tới. Với những chính sách mới đáng chú ý như cho phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại Việt Nam; hay quyền lợi người mua nhà sẽ an toàn hơn nhờ có ngân hàng bảo lãnh…
Nhưng không ít ý kiến cho rằng vẫn còn những quy định trong luật này có thể gây khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS) vốn chưa thể phục hồi như trước.
Trú tại quận 3, Tp.HCM, ông Nguyễn Tiến Minh cho hay, dự định mua căn hộ từ đầu năm song cuối cùng quyết chờ sau ngày 1/7 khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực mới mua.
Theo quy định của luậ này, chủ đầu tư BĐS trước khi cho thuê, bán, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh trách nhiệm đối với người mua nhà. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết, phía ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư bồi thường cho khách hàng.
Luật mới giúp ngăn chặn bán nhà trên giấy
“Mấy ngày qua, tôi và người nhà theo dõi sát thông tin trên báo giới về quy định trên. Quy định như vậy là cần thiết để bảo vệ người tiêu dùng và loại trừ những doanh nghiệp (DN) BĐS không đủ năng lực. Chính sách này sẽ giúp người dân tránh được việc mua phải những dự án chậm giao nhà theo cam kết cũng như tránh được tình trạng đóng tiền rồi mà DN không giao nhà hay lừa đảo kiểu một căn hộ bán cho nhiều người; và ngăn chặn tình trạng bán nhà trên giấy khiến người mua nhà rơi vào cảnh tiền mất tật mang", ông Minh chia sẻ.
Khách hàng đang tìm hiểu về dự án BĐS. Ảnh: Quang Huy
Các chuyên gia cho rằng, quy định này sẽ làm phát sinh thêm chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người mua nhà có thể phải gánh chịu.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) ông Lê Hoàng Châu nhận định, quy định trên hạn chế rủi ro, giúp gia tăng niềm tin và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua nhà. Tuy nhiên theo quy định, trường hợp muốn được ngân hàng cam kết bảo lãnh có giá trị (chẳng hạn 100 tỉ đồng) thì hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu chủ đầu tư phải có 100 tỉ đồng ký quỹ vào ngân hàng. Nếu không có 100 tỉ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế; luật quy định chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tức tương đương với khoảng 2 tỉ đồng/năm.
Theo ông Châu: “Nếu áp dụng như trên sẽ phát sinh chi phí do phải ký quỹ (hay tài sản bảo đảm) và phí bảo lãnh. Theo đó, chủ đầu tư sẽ tính khoản này vào giá bán, hoặc giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai mà người tiêu dùng phải trả khi mua, hay thuê mua nhà”.
Cần linh hoạt trong bảo lãnh
Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Tp.HCM ông Nguyễn Hoàng Minh cho hay, có thể khi thực hiện bảo lãnh giá nhà sẽ tăng do chủ đầu tư đưa vào giá thành. Nhưng hiện phí bảo lãnh ở các ngân hàng đang rất cạnh tranh. Dựa vào uy tín của khách hàng mà phí bảo lãnh 0,6%-2%/năm.
Ông Minh khẳng định: “Khoản phí này không lớn và điều quan trọng là người mua được bảo vệ quyền lợi”.
Bên cạnh đó, một số ý kiến khác cũng cho rằng việc bảo lãnh đem lại lợi ích lớn cho người mua nhà, cũng như sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án hiệu quả bán được hàng nhanh, giúp tồn kho BĐS giảm xuống. Một khi bán được hàng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án BĐS triển khai nhanh hơn, cùng đó sẽ giúp ngân hàng thu nợ thuận lợi hơn.
Tuy nhiên, đại diện một số DN vẫn cho rằng thay vì bảo lãnh cho cả dự án trị giá hàng ngàn tỉ đồng thì có thể nghiên cứu giải pháp bảo lãnh từng căn hộ. Giám đốc Công ty Lê Thành, ông Lê Hữu Nghĩa đề nghị: “Khi một căn hộ được bán ra ngân hàng thì chủ đầu tư và khách hàng sẽ ký bảo lãnh 3 bên. Điều này vừa giảm phí cho DN, giảm rủi ro cũng như bảo vệ được khách hàng".
Mặt khác, cũng có kiến đề nghị NHNN nên cho phép các ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án BĐS có năng lực, có uy tín thương hiệu đang triển khai thực hiện dự án đúng tiến độ chỉ phải trả phí bảo lãnh mà không phải thực hiện ký quỹ và không cần phải có tài sản bảo đảm.
Được thanh toán nhiều lần trong thuê mua, mua bán BĐS hình thành trong tương lai
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, việc thanh toán trong thuê mua, mua bán BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Cụ thể, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng còn những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS song tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng...
Kiến nghị cho bảo hiểm tham gia
Chủ tịch HoREA ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, NHNN thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có năng lực, có uy tín thương hiệu (danh sách do cơ quan có thẩm quyền công bố) thực hiện bảo lãnh theo phương thức bảo hiểm rủi ro trong giao kết hợp đồng bán và cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.
Hiện các công ty bảo hiểm đang hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm mà không yêu cầu ký quỹ hay tài sản thế chấp. Vì thế sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng khi thuê mua, mua BĐS hình thành trong tương lai.
(Pháp luật Tp.HCM Online)