Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng, ông Trương Thanh Đức cho biết, Luật nhà ở 2014 hiện nay cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và không nhắc đến cho phép thế chấp quyền tài sản này.
Đó là lý do chính dẫn đến hiện tượng có nhiều ngân hàng gần đây đã tạm thời ngừng nhận thế chấp cho vay loại hình nhà ở hình thành trong thương lai. Dư luận đang xôn xao về động thái này.
Đáng chú ý là, vào ngày 10/12/2015, Ngân hàng BIDV đã có văn bản gửi các Chi nhánh của mình yêu cầu tạm ngừng nhận thế chấp mới (áp dụng trong mọi trường hợp) đối với các loại tài sản đảm bảo gồm: Nhà ở (chung cư, biệt thự, liền kề) mua của doanh nghiệp BĐS mà chưa có 'sổ đỏ', quyền tài sản liên quan đến dự án xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở), nhà ở của tổ chức và cá nhân chưa có 'sổ đỏ'.
Khảo sát cho thấy, khi quy định này được đưa ra, nhiều khách hàng có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua nhà hình thành trong tương lai cho biết là thủ tục gần đây rất chậm và bị 'ngâm'.
Chị Thanh Mai (một khách hàng) chia sẻ: "Tôi đã chạy đi chạy lại một số ngân hàng để xin vay vốn cho căn hộ chung cư mới mua tại Hà Đông song các ngân hàng đều tắc. Cụ thể, có ngân hàng thì nhân viên từ chối tài sản thế chấp là căn hộ chung cư đang xây và yêu cầu tài sản đảm bảo khác, ngân hàng thì báo vẫn nhận làm thủ tục nhưng còn giải ngân phải chờ khi nào có thông tư hướng dẫn cụ thể mới được giải ngân... Vì thế, tôi đang rất lo lắng".
Gần đây nhiều ngân hàng dừng thế chấp cho vay mua nhà hình thành trong
tương lai. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet).
Đại diện một số doanh nghiệp kinh doanh địa ốc lý giải về hiện tượng trên, lý do một số ngân hàng tạm dừng cho vay là nằm ở các hướng dẫn liên quan đến luật chưa rõ ràng nên họ sợ trái với các quy định mới của pháp luật.
Trước đây thì việc thế chấp để vay vốn các văn bản pháp lý được phép dùng 'quyền tài sản' hình thành trong tương lai, nay theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 thì việc thế chấp cho vay phải là 'tài sản' hình thành trong tương lai.
Theo lý giải của BIDV, việc tạm dừng này là căn cứ vào Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 nên yêu cầu các chi nhánh nhận thế chấp tài sản là Dự án xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng luật định.
Đồng thời, BIDV giải thích thêm nguyên nhân việc tạm dừng là do Luật nhà ở và Nghị định 99, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai. Thế nên, các trường hợp thế chấp mà không tuân theo hai văn bản luật này đều không được pháp luật công nhận.
Trao đổi về vấn đề này, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - VNBA), Luật sư Trương Thanh Đức cho hay, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhu cầu chính đáng của người mua. Vậy nhưng, hiện nay Luật Nhà ở 2014 và nghị định hướng dẫn luật này vẫn quy định khá mập mờ, rất khó áp dụng, vì thế vô tình đang tạo ra rào cản pháp lý lớn cho việc thế chấp loại tài sản đặc biệt này.
Luật sư Đức lấy ví dụ, một người dân mua nhà 1 tỷ đồng họ đóng vào 300 triệu đồng thì khách hàng này có quyền thế chấp khoản tiền 300 triệu đồng này, gọi là quyền tài sản phát sinh.
Luật mới hiện nay không công nhận hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Mặt khác, hình thức thế chấp này cũng khó đáp ứng được các điều kiện quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN ban hành ngày 09/12/2015 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, ông Đức cho biết.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 của Thông tư 26: Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.
Đó chính là nguyên nhân khiến nhiều ngân hàng đang tạm thời ngừng nhận các hồ sơ thế chấp mới đối với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật sư Đức nhấn mạnh: "Luật Nhà ở 2014 khá mập mờ về hình thức thế chấp nhà ở trong tương lai đã khiến cho các ngân hàng lo sợ nếu cho vay bằng thế chấp nhà chưa hình thành sẽ vi phạm quy định hiện hành. Do đó, hiện nay nhiều ngân hàng ngừng cho vay và chờ hướng dẫn chi tiết của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng".
(Trí thức trẻ)