Do còn nhiều khó khăn, vướng mắc nên từ trước tới nay chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế để bàn giao phí bảo trì cho chung cư theo Điều 37 Nghị định 99/2015.
Quy định hiện hành nêu rõ, sau khi ban quản trị (BQT) nhà chung cư được thành lập, sau thời hạn 7 ngày, chủ đầu tư phải chuyển giao toàn bộ phí bảo trì cho BQT. Song, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chậm thực hiện, thậm chí kéo dài tới vài ba năm. Trước thực trạng đó, luật quy định Sở Xây dựng “đòi” và “siết nợ” chủ đầu tư, tuy nhiên liệu điều này có giải quyết được những tranh chấp quỹ bảo trì tại chung cư hiện nay.
Nộp tiền dễ nhưng khó đòi tiền
Trưởng BQT chung cư New Town (phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức, Tp.HCM), ông Lưu Quốc Thái thông tin, chung cư này được đưa vào sử dụng năm từ 2012 và BQT thành lập vào tháng 9/2014.
Theo ông Thái, dù BQT đã nhiều lần yêu cầu nhưng chủ đầu tư mới chuyển 450 triệu đồng phí bảo trì. Tổng số tiền phí bảo trì của chung cư ước tính vào khoảng 3,2 tỷ đồng. Cư dân chung cư đã có thêm cả trăm triệu đồng lãi suất trong năm nay nếu chủ đầu tư giao đúng hạn.
Ngày 9/5/2017, chủ đầu tư New Town - Công ty Thái Bình Dương có văn bản gửi BQT đề nghị thanh toán theo lộ trình sau: Thanh toán 500 triệu đồng vào cuối tháng 6/2017, cuối tháng 7/2017 thanh toán 500 triệu đồng, phần còn lại sẽ được thanh toán hết vào cuối tháng 8/2017.
Tuy nhiên, BQT chung cư không đồng ý lộ trình này bởi trước đây chủ đầu tư cũng từng có văn bản cam kết sẽ bàn giao phí bảo trì vào tháng 3/2016 nhưng không thực hiện đúng. Do đó, BQT sẽ đề nghị cơ quan chức năng cưỡng chế theo quy định nếu chủ đầu tư không thực hiện chuyển giao phí bảo trì. Cùng với đó, BQT có thể nộp đơn lên tòa án yêu cầu tuyên bố phá sản đối với Công ty Thái Bình Dương.
Hiện nay, tại các chung cư trên cả nước, tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao phí bảo trì không phải cá biệt mà đã trở nên khá phổ biến. Vừa qua, cư dân chung cư Thăng Long Garden ở Hà Nội (chủ đầu tư là Công ty May Thăng Long) đã căng băng rôn phản đối do chủ đầu tư tiêu hết phí bảo trì. Vấn đề tương tự cũng diễn ra tại chung cư Harmona ở quận Tân Bình, Tp.HCM.
Tranh chấp quỹ bảo trì là vấn đề nhức nhối tại các chung cư hiện nay. (Ảnh: CT)
Sở Xây dựng đi "đòi" phí bảo trì là bất khả thi
Điều 37 Nghị định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, BQT đề nghị UBND cấp tỉnh yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao nếu chủ đầu tư chậm trễ bàn giao phí bảo trì cho cư dân. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi phí bảo trì trong trường hợp quá thời hạn yêu cầu mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện. Biện pháp cưỡng chế là, chuyển từ tài khoản phí bảo trì đã lập, từ tài khoản khác của chủ đầu tư hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư.
Cụ thể, đối với chung cư New Town, vào ngày 11/5/2017, được sự ủy quyền của UBND Tp.HCM, Sở Xây dựng TP đã có văn bản đề nghị Công ty Thái Bình Dương phải chuyển phí bảo trì cho cư dân theo hình thức chuyển khoản trước ngày 31/5/2017, nếu không sẽ bị cưỡng chế.
Được biết, từ trước đến nay, Sở Xây dựng TP đã có nhiều văn bản tương tự cho các chủ đầu tư chậm trễ bàn giao phí bảo trì. Song theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP, ông Đỗ Phi Hùng, do nhiều vướng mắc nên từ trước tới nay chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế để bàn giao phí bảo trì cho chung cư theo Điều 37 Nghị định 99.
Xét về cơ sở pháp lý, phải chờ thông qua cơ chế ủy quyền cho Sở Xây dựng thực hiện bởi theo Nghị định 99, thẩm quyền và nhiệm vụ trên thuộc về UBND cấp tỉnh. Vậy nhưng, ông Hùng cho rằng, ngay cả khi Sở Xây dựng được ủy quyền thì việc cưỡng chế chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn.
Lãnh đạo Sở Xây dựng TP bày tỏ: “Điều cơ bản nhất là phải thống nhất được kinh phí bảo trì là bao nhiêu, chủ đầu tư và BQT thường đưa số liệu khác nhau. Nếu không thống nhất được thì theo số liệu tại quyết định cưỡng chế của cơ quan chức năng. Sở Xây dựng không thể thực hiện được việc này nên chắc chắn phải thuê đơn vị kiểm toán. Kinh phí này ai sẽ trả? Chưa kể thời gian cũng sẽ rất lâu…”.
|
Người mua nhà gặp nhiều rủi ro
Hợp đồng mua bán chung cư hiện nay quy định, bên mua phải chuyển cả tiền phí bảo trì cho chủ đầu tư khi mua nhà. Do không có cơ chế nào giám sát chủ đầu tư sử dụng tiền phí bảo trì như thế nào nên điều này dẫn đến nhiều rủi ro cho khách hàng.
Hợp đồng mua bán phải quy định 2 tài khoản. Thứ nhất là thanh toán tiền mua nhà cho chủ đầu tư, thứ hai là phí bảo trì để chủ đầu tư không được sử dụng đến. Hơn nữa, việc giám sát, quy định mẫu hợp đồng hoàn toàn khả thi và thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng thay vì giao Sở đi “đòi và xiết nợ” cho người mua như quy định tại Nghị định 99.
Mặt khác, quy định như Điều 37 Nghị định 99/2015 rất khó thực hiện, gây khó cho Sở Xây dựng và UBND TP. Sở Xây dựng và UBND TP không thể thực hiện được việc phán quyết số tiền bao nhiêu, rồi đi cưỡng chế tài sản. Đây là công việc của tòa án, thi hành án. Nếu chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì, BQT chung cư khởi kiện ra tòa án dân sự là giải pháp khả thi nhất.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Đoàn Luật sư Tp.HCM)
Chủ đầu tư không thoái thác trách nhiệm
Do gặp khó khăn về dòng tài chính chứ công ty không thoái thác trách nhiệm. Một phần tài sản tại chung cư này là tầng 17 công ty cũng chưa bán được. Chúng tôi cam kết sẽ thực hiện đúng lộ trình đã gửi cho BQT.
Chủ đầu tư cũng rất bức xúc BQT làm khó dễ như khóa thang không cho vào, trong khi công ty vẫn còn sở hữu các phần tại đây.
Ông Phạm Đức Tấn
(Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Thái Bình Dương)
|
(Pháp luật Tp.HCM Online)