Bảng giá đất mới tiến tới bám sát giá thị trường

Vừa qua, Bảng giá đất năm 2015 được HĐND các địa phương thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 9-1. Theo nhận xét, bảng giá đất năm nay tăng lên khá nhiều so với những năm trước.

Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho rằng các địa phương xây dựng bảng giá đất năm 2015 theo tinh thần Luật Đất đai phải tiến tới bám sát giá thị trường. Để đảm bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất thì khoảng cách giữa mức giá tối thiểu và tối đa được thu hẹp.

Theo đó, bảng giá đất chủ yếu được áp dụng để xử lý vi phạm hành chính, thu thuế. Nên việc điều chỉnh này không ảnh hưởng tới quyền lợi nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất cũng như quyền lợi của người được nhận bồi thường thu hồi đất. Trong trường hợp khung giá đất thấp sẽ gây thất thu ngân sách nhà nước.

Mặc dù vậy, theo ý kiến của các chuyên gia trong ngành, khung giá đất mới sẽ gây xáo trộn lớn tới thị trường BĐS vốn đang trong thời điểm khó khăn, bên cạnh đó cũng không làm tăng thu ngân sách.

Theo Phó Chủ tịch UBNDTP Nguyễn Hữu Tín (Tp.HCM), bảng giá đất năm 2015 của Tp.HCM được điều chỉnh theo hướng giảm dần sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng giá thị trường. Việc này nhằm làm hài hòa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất, bên cạnh đó góp phần giảm tình trạng đầu cơ đất. Mặc dù vậy, theo nhận định chung, mức giá của tất cả 3.833 tuyến đường trên toàn địa bàn chỉ bằng khoảng 30% mức giá thị trường.

Riêng đối với đất phi nông nghiệp, tại các tuyến đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1) mức giá cao nhất 162 triệu đồng/m2. Trong đó, có 19 quận áp dụng khung giá đất từ 1,5-162 triệu đồng/m2. Và có 5 thị trấn của 5 huyện áp dụng theo khung giá từ 120.000 -15 triệu đồng/m2. Còn nhóm đất nông nghiệp được giữ nguyên như năm 2014.

Cũng theo ông Tín, việc điều chỉnh bảng giá đất gần với giá thực tế thị trường sẽ giải tỏa tâm lý cho người dân. Sự chênh lệch quá lớn giữa giá thực tế và bảng giá đất do Nhà nước quy định đã làm công tác giải phóng, đền bù mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn.

Việc điều chỉnh giá đất và diện tích tối thiểu để được tách thửa tăng theo quy định mới sẽ làm giá thành sản phẩm tăng lên, khiến tổng giá trị của BĐS tăng lên. Điều này sẽ làm cho khả năng tiếp cận nhà, đất của người dân ở phân khúc này khó khăn hơn.

Theo nhận định chung của các chuyên gia, với giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đã khó, khi tăng giá sẽ còn khó nữa. Việc tăng giá đất sẽ làm các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư BĐS, giảm năng lực cạnh tranh thu hút đầu tư bởi chi phí đầu vào lớn. Cho dù theo phương thức tính toán nào, mục đích sự dụng nào thì giá đất do Nhà nước ban hành vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường.

Theo nhìn nhận thực tế, trong 3 năm trở lại đây, công suất đầu tư trên m2 tại đô thị lớn đều đi xuống, công suất thuê, giá thuê văn phòng, khách sạn, giá bán căn hộ đều giảm... Vì vậy, việc tăng giá đất như hiện nay sẽ làm tăng khó khăn cho doanh nghiệp đồng thời chưa phản ánh đúng xu hướng thị trường.

Khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp và sự không minh bạch trong giao dịch đất đai do việc tăng giá đất. Đồng thời việc kêu gọi đầu tư cũng ảnh hưởng lớn. Chưa kể đến một số dự án đã bán căn hộ nhưng chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng khó khăn và dẫn tới nguy cơ phá sản.

Điều đặc biệt, tại các dự án biệt thự, nhà phố ở đô thị, việc tăng giá đất đột ngột làm cho các chủ dự án không kịp trở tay bởi giá đất ở các dự án này chiếm tới 50-70% giá thành. Mặc dù vậy, công tác quản lý đất đat sẽ siết chặt lại khi khung giá đất mới được áp dụng.

Bên cạnh đó, mặt tích cực của việc tăng giá đất là húc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ hơn, đặc biệt, các dự án khó phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch và thiếu cân nhắc về hiệu quả tài chính. Ngoài ra, khung giá đất bám sát với giá thị trường còn làm giảm tình trạng khiếu kiện về đất đai. Cùng với đó, bảng giá đất năm 2015 chắc chắn sẽ tác động không nhỏ đến thị trường và khả năng trả nở của người dân cũng như doanh nghiệp thực thi nghĩa cụ tài chính.

(Sài Gòn Đầu tư Tài chính)