Nên bán căn hộ 1,6 tỷ đầu tư mua đất xây phòng trọ không?

Tôi đang sở hữu một căn hộ ở huyện Nhà Bè trị giá 1,6 tỷ đồng và cho thuê thu về mỗi tháng gần 7,5 triệu đồng. Tuy nhiên, hiện mọi người đang khuyên tôi bán đi để mua một miếng đất có diện tích 400m2 giá trị tương đương ở khu vùng ven để đầu tư xây nhà trọ. Vậy xin hỏi phương án nào hợp lý hơn? Tú Quyên, 28 tuổi, quận 7, Tp. HCM.

Giá thuê phòng trọ của khu vực vùng ven này là khoảng 550.000-600.000 đồng/căn loại 12m2 vì nằm cách khá xa so với trung tâm TP tới hàng chục km. Tuy nhiên, cả nhu cầu và khả năng tăng giá thuê vẫn còn. Bên cạnh đó, còn một vấn đề nữa đó là tôi sẽ phải vay thêm tiền ngân hàng nếu muốn đầu tư vào phòng trọ.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, đã Giải đáp thắc mắc của bạn đọc Tú Quyên và cho rằng đó là mối bận tâm, thắc mắc cơ bản đối với dòng tiền của 2 bài toán tài chính. Bài toán đầu tiên là giữ căn hộ 1,6 tỷ đồng và cho thuê sẽ có lợi gì? Bài toán thứ 2 là cơ hội khi mua đất giá trị tương đương để xây phòng trọ sẽ ra sao?

Ông Chánh chỉ ra rằng 2 yếu tố chính mà chiến lược của một nhà đầu tư BĐS cá nhân luôn xoay quanh đó là: lãi vốn và dòng tiền. Dù vậy, biến số của BĐS thấp hay cao cũng còn tuỳ thuộc vào vị trí, cụ thể là khu vực đầu tư đó thuộc vị trí vùng ven hay khu vực trung tâm những TP lớn.

Các nhà đầu tư cá nhân ngày nay thường có xu hướng lựa chọn đầu tư phòng trọ cho thuê. Ảnh: MD.

Với phương án 1, bạn sẽ chẳng cần tốn thêm vốn đầu tư hay thời gian mà vẫn có thể nhận được dòng tiền nhanh chóng từ việc cho thuê căn hộ. Việc quản lý khách thuê cũng không tốn quá nhiều công sức vì chỉ là một hộ hoặc một người. Tuy nhiên, khó khăn của phương án này chính là căn hộ của bạn sẽ xuống cấp và cũ đi theo thời gian.

Nếu chọn phương án 2, bạn sẽ cần thêm khoản 1 tỷ đồng nữa để xây phòng trọ sau khi mua đất vùng ven, khiến tổng vốn đầu tư cần thiết nâng lên thành 2,6 tỷ đồng. Bạn sẽ phải chấp nhận áp lực tài chính gia tăng từ việc đi vay thêm vốn. Nhưng khó khăn nhất lại chính là vị trí khá xa trung tâm của BĐS và phải đợi đến lúc xây hoàn thiện mới có thể đưa vào khai thác. Một thách thức tiếp theo đó là việc phải quản lý nhóm người thuê rất phức tạp và đòi hỏi công tác an ninh, trật tự tốt. Cơ hội mà phương án này mang lại là vừa tích luỹ được tài sản lại vừa kỳ vọng về giá đất tăng và thu được dòng tiền cho thuê ổn định.

Cũng bởi bạn không nêu rõ về kích thước miếng đất nên tôi cũng chưa thể tính toán được một con số cụ thể. Bạn sẽ để chừa lại khoảng 20% diện tích đất để làm công trình công cộng và phần diện tích này sẽ tương đương khoảng 80m2. Còn lại, 320m2 diện tích đất sẽ có giá từ 3-4,5 triệu đồng/m2 và sẽ xây được khoảng 26 phòng trọ.

Thu nhập hàng tháng mà bạn thu về từ việc cho thuê phòng trọ 550.000-600.000 đồng/tháng/phòng sẽ là khoảng 15,6 triệu đồng. Để đề phòng khi có khách chuyển đi hay cần kiểm tra sự cố, sửa chữa nâng cấp, bạn sẽ luôn cần ước lượng khoảng 10-15% tỷ lệ phòng trống. Tổng mức phí đầu tư để xây dựng phòng trọ sẽ dao động trong khoảng 960 triệu đến 1,17 tỷ đồng.

Lãi suất sẽ là như nhau nếu sử dụng vốn tự có, tuy nhiên giá trị mảnh đất sẽ còn thăng theo thời gian. Nếu bạn vay ngân hàng trong thời gian từ 5-7 năm với mức lãi suất như hiện tại thì phương án trả cả gốc và lãi sẽ là khoảng 20 triệu, điều này không có lợi khi chuyển đổi.

Nếu chuyển đổi từ căn hộ chung cư sang đất xây nhà trọ, bạn sẽ cần thêm khoảng 1 tỷ đồng để mức thu nhập hàng tháng đạt 12-16 triệu và sẽ đợi thêm một khoảng thời gian cho tới khi nhà trọ được xây xong.

Dù vậy, nếu có thể vượt qua các thách thức mà phương án thứ 2 đặt ra, về lâu dài bạn sẽ có thể tích luỹ được tài sản và có thêm nguồn thu ổn định. Vậy nên, tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể và khả năng trả lãi vay cũng như dòng vốn tự có của bạn ở mức nào để đưa ra quyết định hợp lý.

(Vnexpress)