Nội dung bảo lãnh của ngân hàng đối với các dự án bất động sản đã được bổ sung tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Tưởng rằng với quy định này, khách hàng sẽ yên tâm hơn nhưng thực tế, nó diễn ra chưa đúng như Luật quy định.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các vụ tranh chấp chung cư là về vấn đề pháp lý, tiến độ. Nhiều nhà đầu tư chưa có đủ kinh nghiệm và khách hàng vẫn liên tục gặp những vấn đề về thủ tục, thuế phí, bảo lãnh...
Mới đây, toà nhà Tokyo Tower (Hà Đông, Hà Nội) đã xảy ra tranh chấp về việc bảo lãnh khiến người mua nhà như ngồi "trên lửa". Câu chuyện này cũng xảy ra tại nhiều dự án ở Hà Nội và Tp.HCM.
Khách hàng "đi đòi bảo lãnh"
Qua việc tranh chấp tại dự án Tokyo Tower, điều mà dư luận quan tâm là khách hàng có được đảm bảo an toàn với sự bảo lãnh của ngân hàng hay không. Đến thời hạn 31/12/2017 khi không được bàn giao nhà, khách hàng mới tìm hiểu về việc bảo lãnh dự án.
Câu trả lời mà ngân hàng đưa ra là: "Thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo thư bảo lãnh đã được ngân hàng này phát hành trước đó".
Trong khi đó, nhiều khách hàng cho hay, khi mua nhà, họ không nắm rõ các thủ tục, quy trình, thời hạn bảo lãnh để yêu cầu ngân hàng, chủ đầu tư làm đúng luật.
Không chỉ Tokyo Tower mới có tình trạng khách hàng đi đòi bảo lãnh. Trước đó, khách mua nhà tại một dự án chung cư cao cấp tại quận Thanh Xuân cũng ngã ngửa khi ngân hàng cho biết thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng này ký với chủ đầu tư gần như không có giá trị.
Để bảo lãnh cho căn hộ của mình, ngay sau khi có cam kết, từng khách hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng. Khi đó, thủ tục bảo lãnh mới được hoàn thành và khi có rủi ro, ngân hàng mới có trách nhiệm bảo lãnh cho khách hàng.
Nhưng vì không nắm rõ quy định nên khách hàng thấy thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư là đã yên tâm, không cần cam kết với người mua nhà.
|
|
Trong kinh doanh bất động sản, việc chủ đầu tư yêu cầu ngân hàng
cấp bảo lãnh cho dự án là điều bắt buộc. Ảnh: Internet |
Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng quy định, bên bảo lãnh phải hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký.
Như vậy, theo quy định, khi kinh doanh bất động sản, một điều bắt buộc là chủ đầu tư phải yêu cầu ngân hàng cấp bảo lãnh cho dự án. Nhưng Tổng Giám đốc công ty CP Thanh Bình Hà Nội, ông Nguyễn Chí Thanh cho biết, khách mua nhà hiện nay thường chưa xem xét kỹ các quy định của việc bảo lãnh ngân hàng với căn hộ của mình theo đúng quy định.
Bảo lãnh kiểu "nửa vời"
Cũng theo ông Nguyễn Chí Thanh, nếu khách hàng chưa nhận được cam kết bảo lãnh cho từng căn hộ của mình, khách có thể xem lại cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư để nắm rõ các quy định. "Trong trường hợp cam kết bảo lãnh chỉ mang tính chất chung chung, không cụ thể theo đúng quy định, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật", ông Thanh nói.
Về việc bảo lãnh của ngân hàng với dự án bất động sản, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, chủ yếu việc bảo lãnh của các dự án hiện nay chỉ mang tính "phải phép" chứ không thực hiện nghiêm túc.
Theo ông Đính, để thực hiện bảo lãnh, trước tiên, ngân hàng và chủ đầu tư sẽ ký một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư gửi hơp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng cho ngân hàng trong thời hạn 10 ngày, tính từ ngày ký.
Dựa vào hợp đồng, trong vòng 5 ngày làm việc từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng dưới hình thức thư bảo lãnh.
Để bảo lãnh cho căn hộ của mình, mỗi khách hàng sẽ ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng và nộp một khoản phí bảo lãnh cho ngân hàng bằng 1-2% giá trị căn hộ theo thỏa thuận. Khoản tiền này có thể tính vào giá bán hoặc nộp riêng. Khách hàng có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng nếu không muốn mất tiền.
Ông Đính nói: "Không chỉ Tokyo Tower, phần lớn các dự án bất động sản tại Việt Nam đều không nghiêm túc thực hiện bảo lãnh. Tại dự án Tokyo Tower, ngân hàng chưa cấp bảo lãnh cho từng căn hộ, quy định về bảo lãnh vì thế chưa có hiệu lực".
Một lãnh đạo ngân hàng trước đó đã nói: "Dù đảm bảo được tính pháp lý cho khách hàng, song các ngân hàng sẽ khó có thể kiêm luôn vai trò kiểm soát chất lượng dự án. Vì vậy, năng lực, uy tín của chủ đầu tư là rất quan trọng, khách hàng nên chủ động trong việc lựa chọn dự án, nếu không đầu tư vào sẽ rất rủi ro".
(Thời báo kinh doanh)